La incertidumbre sobre la reforma tributaria ya está perjudicando las viviendas asequibles

La reforma tributaria llegará rápidamente bajo el 115º Congreso. Los siguientes pasos que tomen los legisladores tendrán un efecto profundo sobre la crisis de la vivienda asequible. Para cuando los legisladores hagan una pausa en agosto, pueden haber redefinido significativamente, y posiblemente reducido, los c ientos de miles de millones de dólares en ayuda de vivienda y la desgravación fiscal autorizados por el gobierno federal.

El mercado de la vivienda no está esperando una señal del Congreso sobre qué medidas tomarán los republicanos en la reforma del código tributario. Anticipando menores tasas de impuestos corporativos, algunos inversionistas ya están limitando sus inversiones en los Créditos Impositivos para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés), el instrumento principal del gobierno federal para la creación de nuevas viviendas asequibles en Estados Unidos.

"Estamos escuchando de los desarrolladores inmobiliarios de todo el país que los inversionistas han reducido o, en algunos casos, detenido las inversiones en créditos para la vivienda mientras esperan a ver qué pasa con la reforma tributaria empresarial", dice Diane Yentel, presidenta y directora ejecutiva de la Coalición Nacional de Viviendas para Personas de Bajos Ingresos.

Desde 1986, los desarrolladores han utilizado los LIHTC para construir millones de viviendas asequibles. Los bancos invierten en desarrollos de viviendas asequibles mediante la compra de los créditos para la vivienda y reclaman diversos beneficios fiscales durante un período de retorno de 10 años. Normalmente, todo el mundo gana. Pero como las tasas de impuestos corporativos en el futuro son inciertas, los inversionistas han detenido los LIHTC mientras el Congreso se prepara para promulgar una reforma tributaria integral por primera vez en 30 años.

"Cuando se empieza a hablar de bajar las tasas de impuestos corporativos, los inversionistas empiezan a analizarlo y decir, 'Vamos a esperar un momento'", dice David Gasson, vicepresidente de Boston Capital y director ejecutivo del Housing Advisory Group.

Los republicanos de la cámara han propuesto reducir la actual tasa impositiva corporativa de un 35% a un 20%. El presidente Trump ha prometido bajarla hasta un 15%. Para los inversionistas, comprar créditos impositivos ahora representaría una pérdida si baja la tasa impositiva corporativa.

He aquí cómo funcionan los LIHTC: los estados asignan los LIHTC a los desarrolladores de vivienda asequible. Los inversionistas pujan por esos créditos impositivos, y a cambio de sus inversiones, cosechan los beneficios fiscales en el transcurso de diez años.

En general, los créditos impositivos son más atractivos que las deducciones fiscales ya que los créditos impositivos ofrecen una deducción uno a uno, dólar por dólar en el impuesto federal sobre la renta, mientras que las deducciones sólo reducen los ingresos gravables. Invertir en los LIHTC puede ayudar a un banco a cumplir con sus obligaciones en virtud de la Ley de Reinversión Comunitaria, otra ventaja. Y con los LIHTC, los inversionistas reciben también pérdidas de impuestos sobre la base de sus inversiones en bienes raíces. Todas las anteriores son ventajas.

Esa reducción dólar por dólar no cambia con la tasa impositiva. Pero las pérdidas fiscales que los inversionistas reciben —generalmente alrededor de un 30% del valor del crédito para viviendas— sí cambian con la tasa. Un banco que compró (digamos) 10 millones de créditos impositivos a 1 dólar por crédito (una inversión de 10 millones de dólares) en una inversión de vivienda asequible antes de las elecciones debe esperar que el valor de sus beneficios tributarios se reduzca después de que el Congreso reduzca la tasa impositiva corporativa. Así es: cada banco que cerró un desarrollo de viviendas a precios asequibles mediante los LIHTC durante los últimos aproximadamente nueve años antes de la elección del 8 de noviembre de 2016, probablemente ahora enfrenta una amortización.

"Cada año subsiguiente, el inversionista no va a poder reclamar tanto contra sus impuestos como había planeado", dice Peter Lawrence, director de política pública y relaciones de gobierno de Novogradac, una firma de contabilidad y consultoría especializada en el sector inmobiliario y los proyectos de vivienda accesible.

Obviamente, los inversionistas quieren limitar sus pérdidas futuras en los desarrollos de vivienda asequible que están cerca de cerrarse. Algunos están adoptando una actitud de espera, dice Lawrence, mientras que otros están negociando un lenguaje especial con los desarrolladores para financiar una inversión con una tasa inferior en mente. La incertidumbre evita que todo funcione correctamente, dejando plantados a los desarrolladores.

Eso no quiere decir que los inversionistas han perdido totalmente su apetito para los créditos impositivos para viviendas, de la forma en que sucedió en 2008-2009, la última turbulencia importante en el mercado bursátil de los LIHTC, dice Lawrence. Junto con Mark Shelburne, alto ejecutivo de política pública de Novogradac, Lawrence está monitoreando las respuestas de los organismos estatales que asignan los LIHTC a las perturbaciones en el mercado.

"Aquí estamos en una situación en la que muchos inversionistas todavía están muy interesados en las inversiones en los LIHTC, pero simplemente no saben cómo valorarlos a causa de la incertidumbre sobre la tasa impositiva corporativa", dice. "No me sorprendería si seguimos teniendo incertidumbre y volatilidad hasta que sea evidente que la reforma tributaria en alguna de sus formas será implementada o hasta que el Congreso abandone el esfuerzo".

Queda por ver exactamente cuántas viviendas asequibles menos se construirán como resultado de los proyectos de desarrollo que se detuvieron a última hora. La inversión en el programa es todavía superior a la que fue de siete a diez años atrás, dice Shelburne. Y todos los inversionistas con quienes han hablado todavía prevén contar con una considerable carga tributaria y un interés en créditos, agrega Lawrence. Además, la reforma tributaria podría tomar más tiempo del que los republicanos en el Congreso anticipan.

"Sigue siendo preocupante para muchos desarrolladores", dice Lawrence. "Ocasiona problemas para los desarrolladores que necesitan cerrar sus tratos pronto".

Aunque el gobierno federal tiene un número de programas diseñados para ayudar a las familias de bajos ingresos a encontrar una vivienda, los LIHTC son la única entidad probada en la creación de nuevas viviendas asequibles. Según el Centro Unido para los Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard, los LIHTC han apoyado la construcción de alrededor de 2.8 millones de unidades de alquiler desde 1986. Ningún otro programa federal se les acerca. Por ejemplo, el nuevo Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda, el cual está diseñado para ampliar las oportunidades de vivienda para las familias muy pobres, es modesto. La asignación de 2016 fue de 173 millones de dólares, unos 3 millones de dólares por estado.

Las iniciativas locales tampoco están al nivel de los créditos de vivienda. Aunque un número creciente de comunidades han adoptado políticas de vivienda incluyentes —órdenes de zonificación que reservan unidades asequibles en desarrollos a precio de mercado— el número de unidades asequibles creado por las políticas de zonificación es pequeño. Las políticas incluyentes son responsables de un total de 129,000 a 150,000 unidades asequibles en total desde 1970 hasta 2010, según el Instituto Lincoln para Política de Tierras.

Estados Unidos difícilmente puede permitirse una desaceleración en el mercado de vivienda asequible. La escasez de viviendas de alquiler a precios asequibles, especialmente para las familias muy pobres, es grave. La Coalición Nacional de Viviendas para Personas de Bajos Ingresos estima que la nación enfrenta una escasez absoluta de 4.6 millones de viviendas asequibles para familias de ingreso extremadamente bajo (quienes conforman un 30% del ingreso promedio o menos del área). Esta cifra se ve agravada por el hecho de que aproximadamente la mitad de las unidades existentes que son asequibles para estas familias están ocupadas por personas con ingresos más altos, lo que significa que la verdadera brecha es de más de 7.2 millones de unidades asequibles.

Ningún programa realmente atiende a los hogares más vulnerables, ni siquiera los LIHTC. Donde pueden, dependen de los subsidios proporcionados mediante Vales de Elección de Vivienda, vivienda pública del programa Sección 8 y otros programas de asistencia de alquiler. Pero estos programas de gasto discrecional han disminuido en los últimos 40 años y han sufrido desde 2011 como consecuencia del secuestro presupuestario. Y ahora que el Partido Republicano controla todas las ramas del gobierno, el Congreso podría convertir los programas de asistencia federal de vivienda en subvenciones en bloque (uno de los sueños del presidente de la cámara Paul Ryan) o eliminar este tipo de gasto totalmente. Si las ayudas para las familias con dificultades económicas resultan afectadas, entonces más hogares pueden caer en la pobreza más profunda como resultado.

Los créditos impositivos para viviendas no pueden salvar a estas familias vulnerables. Pero el programa de los LIHTC mantiene a raya una crisis más severa. Y a diferencia de los programas de seguridad social como Sección 8, el programa de los LITHC goza del apoyo bipartidista en el Congreso, dicen los defensores de la vivienda. Puesto que también es popular en el mercado de la vivienda —las solicitudes superan ampliamente los créditos— es improbable que sea sacrificado como parte de la reforma fiscal.

"Varios miembros republicanos [del Comité de Medios y Arbitrios] han sido muy comprensivos y entienden la importancia de este programa. Lo mismo en el Comité de Finanzas", dice Gasson. "Cuando llevamos a un miembro a ver una propiedad de vivienda asequible en su distrito, recibimos su apoyo para el programa de los LIHTC en un 100% de los casos".

Sin embargo, la reforma tributaria puede trabajar en contraposición con los créditos de vivienda: si las tasas impositivas corporativas se reducen bruscamente, los créditos de vivienda no podrán proporcionar el mismo incentivo para los inversionistas. El programa de los LIHTC podría no generar más viviendas en el futuro que actualmente. Con la asistencia para la vivienda en peligro, la necesidad de vivienda va a aumentar. El Congreso tendrá que tomar medidas para preservar y ampliar la eficacia de un programa que genera nuevas unidades de vivienda asequible si desea que el país supere esta crisis de asequibilidad.

"Ni siquiera estamos arañando la superficie", dice Gasson. "Les hemos demostrado a los miembros del Congreso la importancia de este programa y la necesidad de tenerlo. Ellos lo entienden. Entienden totalmente el programa".

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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