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La solución para la crisis de la vivienda: conservar los alquileres baratos que ya existen

Construir nuevos departamentos es lento y caro. Acá damos cuatro fórmulas más rápidas para aumentar la disponibilidad de rentas asequibles.
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1 Sep 2016 – 10:34 AM EDT

¿Qué tan extendida está la crisis de vivienda asequible? Bueno, ni un solo condado en Estados Unidos cuenta con suficientes unidades asequibles.


Construir más viviendas es importante ( si bien no es fácil), pero no podemos solucionar el problema mediante más construcción. En algunos casos, la opción más económica (y mejor) es simplemente conservar el suministro existente de viviendas asequibles en lugar de dejar que la promoción inmobiliaria se lo consuma.

“Hay una gran discusión en torno a la vivienda asequible, pero el asunto de la conservación (…) no siempre es tan llamativo como la nueva construcción”, dice Mark Treskon, un investigador adjunto en el Urban Institute quien es el coautor de un nuevo resumen investigativo sobre este tema. “En cierta forma puede ser pasado por alto”.

La necesidad de rescatar viviendas que son asequibles ahora mismo se está volviendo cada vez más urgente. Durante más de una década los alquileres han estado aumentando, junto con la cantidad de inquilinos. Según un análisis anterior realizado por el Urban Institute, sólo hay 28 unidades asequibles por cada 100 casas de inquilinos cuyos ingresos están a un 30% del ingreso medio del área o menos del mismo.

Entre 2001 y 2013 el mercado estadounidense de viviendas experimentó la desaparición de 2.4 millones de unidades asequibles, ya sea las unidades subvencionadas o bien las unidades alquiladas al precio del mercado que podrían costear familias ganando un 50% del ingreso regional medio. Las pérdidas son más cruciales en mercados de vivienda fuertes como el de Nueva York. Pero también se notan en los mercados más débiles “donde el descuido y la deterioración amenazan a las unidades asequibles”, según el nuevo resumen del Urban Institute.


Rescatar estas propiedades ofrece ventajas significativas. La conservación puede ser más barata que la nueva construcción, es consistente con el uso de tierra existente y tiene menos probabilidades de desplazar a los residentes. El obstáculo más grande es reunir el dinero para financiar y mantener estos proyectos. “En un mercado de viviendas fuerte, [las propiedades existentes] están compitiendo con promotores inmobiliarios quienes operan según los precios del mercado, tienen capital disponible y quienes pueden obtener financiamiento bastante rápido”, dice Treskon. “Eso es un reto: algunos de estos proyectos son muy grandes y cuestan millones y millones de dólares”.

Pero se puede lograr. En su resumen, Treskon y su colega Sara McTarnaghan recopilaron seis ejemplos de todo el país en que se ha conservado exitosamente el suministro existente de vivienda asequible. He aquí cómo lo consiguieron:

No se trata sólo de los edificios


Las “viviendas fabricadas” (o casas rodantes) son una fuente enorme de vivienda asequible en comunidades rurales. Pero los residentes rara vez son dueños de la tierra en donde están estacionados. No es así en Vida Lea Mobile Estates en Leaburg, Oregon. El dueño de este campamento de casas rodantes para gente de tercera edad —el cual tiene 33 espacios— vendió la propiedad a algunos de los residentes, quienes lo convirtieron en una Resident Owned Community (ROC por sus siglas en inglés), una comunidad en que los residentes son los dueños. Así lo explica el informe:

“Como un modelo híbrido entre ser propietario e inquilino, una ROC les permite a los resientes comprar y contralar su campamento: administran la infraestructura, las operaciones y las áreas comunes. Los miembros son dueños de sus casas y alquilan espacios vacíos para generar ingresos que cubren los servicios de la deuda y los gastos de operación”.

Usando el modelo de propietario aportado por ROC y con la ayuda de leyes locales y patrocinadores, los residentes podrían mantener y mejorar su comunidad y sus casas. Se gastaron 275,000 dólares en reparaciones de infraestructura como el sistema de alcantarillado, las entradas para los autos y comodidades como máquinas lavadoras de ropa y áreas comunes.

Los edificios vacantes pueden ser muy útiles (con un poco de ayuda)


De engendro a recurso: un edificio en Chicago que una vez estaba abandonado ahora cuenta con 10 departamentos de dos dormitorios en los pisos de arriba y 6 unidades comerciales en la primera planta (CIC).

En Austin, un vecindario en aprietos en el West Side de Chicago, existía un edificio grande de uso mixto que había quedado vacante durante más de veinte años. En 2012 un comprador potencial fue derivado a la Community Investment Corporation o Corporación de Inversiones en la Comunidad. Esta organización, con sede en Chicago, financia el desarrollo comunitario. Con su ayuda, el nuevo dueño transformó el edificio en un espacio comunitario, residencial y comercial para jóvenes que corren un peligro fuerte de caer en el crimen, las drogas u otros problemas.

Las subvenciones federales para la vivienda son muy importantes para los esfuerzos de conservación. Un ejemplo de estas subvenciones sería el programa Low Income Housing Tax Credit, o Crédito Fiscal de Vivienda para Las Personas de Bajos Ingresos. Pero este caso de estudio es uno de muchos en el ejemplo del Urban Institute que demuestran lo útiles que pueden ser los recursos locales y estatales para financiar tales proyectos.

Aprovechar las políticas locales

Desde las cenizas: ocho años después de un incendio, el complejo Departamentos Monseñor Romero es una isla de asequibilidad en un vecindario de Washington D.C. que se está gentrificando rápidamente. (National Housing Trust)

En 2008 un incendio arrasó con los Departamentos Monseñor Romero en el barrio Mt. Pleasant, de Washington DC. Esto desplazó a sus residentes, pero poco después los residentes usaron una política útil de la ciudad —la Tenant Opportunity to Purchase Act— para recuperar sus casas quemadas. Se trata de una ley que requiere que los dueños les den la oportunidad a sus inquilinos de comprar sus propiedades antes de venderlas a otros compradores. Los residentes de Monseñor Romero se valieron de este derecho por ley al colaborar con dos organizaciones nacionales de vivienda sin fines de lucro. Tales organizaciones tenían la capacidad de reunir los fondos necesarios y en 2010 pudieron comprar el edificio de parte de los inquilinos.


La mayoría de los residentes del complejo, muchos de los cuales eran hispanos de ingresos bajos o medianos, se han vuelto a mudar a los departamentos, los cuales están ubicados en un barrio animado con supermercados latinos y acceso al transporte público. Según dice Treskon, el caso demuestra cómo muchos esfuerzos de conservación funcionan bien en áreas en que las políticas locales “permiten a los residentes poder negociar [con los dueños] y obtener un trato justo”.

La colaboración vale más que la competencia

Asequibilidad conservada: los nuevos dueños de Putnam Square (Plaza Putnam) renovaron el edificio, el cual data de los años 70, pero mantuvieron los alquileres bajos (Homeowner’s Rehab, Inc.).

En muchas de las historias de éxito en el resumen del Urban Institute, el dueño original de la propiedad es un participante que está dispuesto a colaborar en el esfuerzo de conservación, o por lo menos dirige el proceso solidariamente. Como ejemplo de esto, podemos examinar el caso de Putnam Square Apartments en Cambridge, Massachusetts. Este complejo de departamentos para residentes discapacitados o de tercera edad fue construido por la Universidad Harvard, su propietario. Fue comprado por Homeowner’s Rehab Inc., una organización de viviendas sin fines de lucro. Esta organización renovó y actualizó el edificio. Sin embargo, la Universidad Harvard estuvo interesada en la visión de Homeowner’s Rehab para la propiedad, por lo que siguió proveyendo algo de financiamiento para los servicios residenciales.

Este y otros casos de estudio ofrecen una plétora de indicaciones para los que abogan para vivienda asequible. A pesar de la diversidad de contextos geográficos, económicos y políticos “hay características compartidas que quizás funcionen”, dice Treskon. “Hasta cierto punto, es una lucha contra la corriente, pero conservar vivienda asequible conlleva muchas ventajas en las que tanto los constructores como los legisladores realmente podrían centrarse”.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.


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