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El verdadero daño que Airbnb le hizo a Nueva York

Los efectos de Airbnb en el mercado inmobiliario de la ciudad han sido dramáticos, según sugiere un informe. Y otras ciudades pronto podrían experimentar el mismo patrón.
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13 Mar 2018 – 11:12 AM EDT

Hay dos tipos de historias de terror sobre Airbnb. Cuando apareció por primera vez la plataforma para ofrecer alojamiento en hogares particulares, los primeros ejemplos admonitorios solían enfatizar la mala conducta extrema de los huéspedes (y ocasionalmente de los anfitriones). Pero a medida que el servicio, ahora con una década de antigüedad, maduraba y la cantidad de propiedades de alquiler proliferaba dramáticamente, surgió un segundo género, uno que se enfocaba en lo que el efecto este tenía en la comunidad en general: Airbnb estaba aumentando los alquileres y quitando viviendas del mercado de alquiler. Estaba promoviendo la gentrificación y el desplazamiento mientras discriminaba a los huéspedes y anfitriones de minorías. Y, a medida que los operadores comerciales tomaban el control, se estaba transformando de ser una forma de ayudar a los propietarios a alquilar ocasionalmente una habitación extra en un proveedor de hoteles improvisados de dudosa calidad.

Varios estudios han analizado estas acusaciones; algunos se enfocaron solo en un problema a la vez o midieron las tendencias vinculadas a Airbnb en amplias zonas del país. Pero un informe reciente de David Wachsmuth, profesor de Planificación Urbana de la Universidad McGill, se enfoca en la ciudad de Nueva York en un esfuerzo por responder la pregunta de qué es exactamente lo que el uso compartido de viviendas le está haciendo a la ciudad.

"Ha habido ciertas protestas crecientes de las comunidades, de las organizaciones de vivienda, de los activistas y de los funcionarios electos en cuanto a que los alquileres a corto plazo están teniendo un impacto negativo en las viviendas", dijo Wachsmuth. La ciudad de Nueva York es el tercer mercado más grande de Airbnb en el mundo y también es uno de los más antiguos, por lo que podría servir como un modelo útil para lo que los mercados más pequeños y más nuevos podrían esperar cuando se propague el uso del uso compartido de viviendas. "[Nueva York] ha sido un gran centro de actividad durante mucho tiempo. Cuando vemos las ciudades que tienen mercados mucho más pequeños, las vemos crecer de una manera que ya sucedía en Nueva York antes de que empezáramos a obtener los datos. Y estamos viendo exactamente el mismo proceso repetirse, casi en tiempo real".

Para mapear este proceso, Wachsmuth y su equipo utilizaron estimaciones de la actividad de Airbnb de AirDNA, una empresa con sede en California que recopila y analiza los datos de Airbnb. Estudiaron la actividad de Airbnb desde septiembre de 2014 hasta agosto de 2017, incluyendo más de 80 millones de puntos de datos, para toda la población de 20 millones de habitantes de la región metropolitana de la ciudad de Nueva York. También utilizaron una serie de nuevas metodologías espaciales de grandes datos desarrolladas específicamente para analizar alquileres a corto plazo.

Su conclusión: la mayoría de esos rumores son ciertos. Wachsmuth encontró razones para creer que Airbnb efectivamente ha aumentado los alquileres, eliminado viviendas del mercado de alquiler y ha impulsado la gentrificación, al menos en la ciudad de Nueva York. Para descubrir cómo, los investigadores mapearon cuatro categorías clave del impacto de Airbnb en Nueva York: dónde se concentra Airbnb y cómo eso está cambiando; qué anfitriones ganan la mayor cantidad de dinero; si se está impulsando la gentrificación en la ciudad; y cuántas viviendas ha eliminado del mercado de alquiler.


¿Sigue siendo realmente ‘uso compartido de viviendas’?

La frase ‘uso compartido de viviendas’ evoca la imagen de un individuo que abre su casa y alquila su espacio adicional a extraños que disfrutan de los viajes. Después de todo, así fue como comenzó Airbnb: los fundadores Joe Gebbia y Brian Chesky, quienes tenía problemas para pagar el alquiler en San Francisco, comenzaron a alquilar espacio en la sala de estar y a preparar el desayuno para sus huéspedes en 2007. Hoy, vale unos su compañía vale 30,000 millones de dólares.

Aunque muchas personas todavía usan la plataforma de esta forma, Wachsmuth descubrió que un 12% de los anfitriones de Airbnb en la ciudad de Nueva York, o 6,200 de los 50,500 anfitriones totales de la ciudad, son operadores comerciales. Esto quiere decir que tienen múltiples listados de hogares completos o controlan muchas habitaciones privadas. Y estos operadores comerciales obtuvieron un 28% de los ingresos de Airbnb en Nueva York (es decir, 184 millones de dólares de un total de 657 millones).

Al igual que los gerentes de hotel, estos anfitriones suelen ser conocedores del mercado: a menudo cobran menos por noche que otros anfitriones y ajustan sus tarifas para atraer una gran cantidad de alquileres en general. A diferencia de los hoteles, no pagan impuestos a la propiedad comercial ni impuestos hoteleros. Y eso es un problema, tanto para la ciudad como para otros anfitriones.

"Si no tuviéramos este dominio de los operadores comerciales, les iría mejor a los que comparten el hogar", dijo Wachsmuth. "Actualmente, lo que está sucediendo es que está bajando el precio que los que comparten sus casas particulares a tiempo parcial real deben cobrar para obtener reservaciones".

Si esto suena ilegal, es porque lo es. Contradice la política de Airbnb de " un anfitrión, un hogar", que se introdujo en la ciudad de Nueva York en 2016. Esa política evita que los anfitriones del área de Nueva York listen alquileres en más de una dirección. También viola la Ley de Viviendas Múltiples (MDL, por sus siglas en inglés) del Estado de Nueva York, que prohíbe el alquiler a corto plazo de menos de 30 días en edificios con tres o más unidades, a menos que el propietario se encuentre presente. Aunque es posible que un anfitrión tenga múltiples listados legales que todos se refieran a la misma propiedad, utilizando datos de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense de 2011 a 2015, los investigadores calcularon que entre un 42% y un 46% de todos los listados activos tienen reservaciones ilegales.

En azul, las reservas ilegales en la ciudad de Nueva York. (David Wachsmuth/Universidad McGill).

La MDL de Nueva York, que ha estado vigente en algunas versiones desde 1929, es difícil de aplicar. En caso de que la ley trate de perseguir a alguien, Wachsmuth dijo que "el propietario puede decir: 'oh, yo estaba allí, pero estaba en otra habitación'. No pueden probar que no lo estaba".


Lo que sucede con los que realmente comparten sus hogares

No se puede negar que Airbnb sigue siendo una herramienta útil para muchos neoyorquinos, que luchan por mantenerse al día con el costo de vida cada vez mayor de la ciudad. Así es como Charlotte Harris usa la plataforma, desde su apartamento de cuatro habitaciones en Williamsburg, Brooklyn. Harris y sus compañeros de piso comenzaron a usar Airbnb el verano pasado, para ganar dinero durante los períodos en que salían de viaje. Entre ellos, ganaron unos 5,000 dólares, suficiente para cubrir el alquiler de septiembre sin encontrar un subarrendamiento a corto plazo.

"No es mucho, pero es solo para que [podamos] sentirnos bien en cuanto a no estar en casa y pagar el alquiler", dijo Harris. Esto no importaría mucho, continuó, "si no sintieras que cada día de renta, o cada día que vivieras en tu departamento, importara y representara una cantidad sustancial de tus ingresos".


Airbnb cuestiona las cifras de Wachsmuth sobre cuántos operadores comerciales se encuentran en el mercado de la ciudad de Nueva York: Según la compañía, un 92% de los anfitriones en Nueva York compartieron su residencia principal entre 2017 y 2018, y un 79% de los anfitriones usan el dinero que ganan para permanecer en sus hogares. Airbnb también ha expresado su preocupación sobre el método de recopilación de datos de AirDNA, que puede contar en demasía el número de noches por año que la gente realmente alquila sus casas, ya que representa periodos de tiempo en que los anfitriones listan sus espacios como no disponibles (lo que simplemente significa que están en casa y no quieren alojar huéspedes).

También vale la pena señalar que la investigación de Wachsmuth fue financiada en parte por algunos reconocidos enemigos del uso compartido de viviendas —el Consejo de Hostelería de la Ciudad de Nueva York —y fue copatrocinada por organizaciones de defensa de vivienda e inquilinos.

Para Wachsmuth, la cifra más importante es la cantidad de dinero que aporta la menor cantidad de operadores comerciales. En general, sus datos sugieren que la mitad de todos los alquileres de Airbnb los gestiona tan solo un 10% de los anfitriones, los cuales obtuvieron un 48% de todos los ingresos obtenidos en la ciudad el año pasado. Todo esto significa que unas 5,000 personas ganaron un total combinado de 318 millones de dólares. Por el contrario, un 80% de los anfitriones de Nueva York —los 40,400 que sí comparten sus alojamientos particulares en la ciudad— obtuvieron apenas un 32% de todos los ingresos, o 209 millones de dólares, en 2017.

El poder económico que ejerce esta fracción de los operadores comerciales obliga a los actores más pequeños a reducir sus tarifas para poder competir. Y obtienen menos ganancias en relación con sus alquileres, ya que la plataforma contribuye a un aumento general de los precios de alquiler. Utilizando el Índice de Alquileres de Zillow, Wachsmuth y su equipo estiman que en los últimos tres años, Airbnb ha aumentado las rentas a largo plazo en la ciudad en un 1.4%. La familia promedio que busca un apartamento nuevo pagará 384 dólares más por año de lo que habría pagado hace tres años, debido al crecimiento de los alquileres a corto plazo.

En otras palabras, utilizar Airbnb para ayudarse a pagar las cuentas en una ciudad con poco espacio es como utilizar un aire acondicionado para combatir el calentamiento global. Puede ayudar a soportar el precio de la renta de su apartamento, pero en general, solo empeora el entorno.


El factor gentrificación

Los listados de Airbnb suelen concentrarse más en los vecindarios más deseados de la ciudad, donde el alquiler ya es alto. En general, Wachsmuth descubrió que los vecindarios de Manhattan, Midtown, Midtown West y Lower East Side, constantemente experimentaban la mayor cantidad de actividad de Airbnb. Williamsburg, donde vive Harris, es el único vecindario de la isla con una concentración comparable.

El crecimiento en los listados de Airbnb que generan ingresos en la ciudad de Nueva York desde septiembre de 2014 hasta agosto de 2017. (David Wachsmuth/Universidad McGill)

Pero en los últimos dos años, han surgido nuevas zonas activas de Airbnb en vecindarios de Brooklyn cada vez más gentrificados como Bushwick y Bed-Stuy. Lo mismo sucede en el Upper West Side y Harlem en Manhattan, e incluso en Jersey City, Nueva Jersey. A medida que aumentan los precios de la vivienda, se profundiza la penetración de Airbnb.

La dimensión equitativa racial de este proceso, y el impacto del crecimiento de Airbnb en las comunidades no blancas en general, ha sido objeto de mucho debate. La compañía adoptó un conjunto de directrices contra la discriminación en 2016 para mitigar los prejuicios raciales entre los anfitriones después de la indignación pública en cuanto a que la plataforma facilitaba el racismo al permitirles a los anfitriones discriminar a los huéspedes no blancos.

En general, dice Wachsmuth, los vecindarios blancos ganan más dinero en Airbnb que los vecindarios no blancos, y no solo porque muchos vecindarios populares son mayoritariamente blancos (por ejemplo, en toda la ciudad de Nueva York, solo un 39% de los hogares son blancos, en comparación con un 68% de los hogares en el centro de Manhattan). El investigador cita un estudio de 2017 de Murray Cox, un ‘activista de datos’ quien dirige el sitio Watchdog InsideAirbnb, que concluye que un 74% de los listados de Airbnb en vecindarios de mayoría negra son administrados por anfitriones blancos.

Sin embargo, el estudio de Cox ha sido enérgicamente disputado por el profesor de la Harvard Kennedy School Robert Livingston, el exalcalde de Filadelfia Michael Nutter, y otros. Y la brecha de propiedad de vivienda con las personas de raza negra, no solo Airbnb, es en parcialmente culpable del fenómeno, ya que hace que sea virtualmente imposible que los neoyorquinos negros sean anfitriones tan frecuentemente como otros.

Pero de una forma u otra, los anfitriones blancos están impulsando el crecimiento de los alquileres a corto plazo en los vecindarios no blancos, lo que a su vez ha provocado aumentos en los alquileres. Entre 2014 y 2017, Wachsmuth y su equipo estiman que la plataforma aumentó las rentas en un 1.42% en los vecindarios del centro y norte de Brooklyn como Bed-Stuy y Crown Heights. Ésta es una cifra muy elevada para un vecindario que recientemente adquirió una gran concentración de Airbnb. De hecho, es el mismo incremento de 1.42% en el alquiler que se ha visto en áreas que han sido durante mucho tiempo de altos ingresos como Chelsea, Clinton y el Upper West Side.

Estimación de incrementos totales anuales de alquiler para 2014-2017 atribuibles a Airbnb. (David Wachsmuth/Universidad McGill)

Además, existen incentivos para ser anfitrión de Airbnb en un vecindario no blanco. Según Wachsmuth, hay grandes franjas de la ciudad donde los listados de Airbnb de viviendas completas pueden ganar 200% o más que la renta mediana a largo plazo—y estas áreas son no blancas en un 72%. Esto crea un incentivo para que los propietarios conviertan hogares completos en unidades de Airbnb dentro de las comunidades de color.


Cómo acabar con los ‘hoteles fantasma’

Según el informe de Cox, los neoyorquinos negros también son los más propensos a perder viviendas a causa de Airbnb: en todos los 72 vecindarios predominantemente negros de Nueva York, los residentes afroestadounidenses tienen seis veces más probabilidades de verse afectados por la pérdida de vivienda provocada por Airbnb que los residentes blancos.

Pero otros neoyorquinos padecen también esta amenaza. La vivienda a largo plazo se pierde en toda la ciudad cuando se colocan casas enteras en el mercado de alquiler a corto plazo durante la mayor parte del año, tiempo durante el cual podrían haber estado disponibles para inquilinos a largo plazo.

Wachsmuth cuenta listados de casas completas como cualquier cosa que se listaría como un ‘lugar completo’ en Airbnb. Pueden abarcar toda la gama desde casas reales hasta unidades de apartamentos completas. Pero es difícil discernir cuántos de estos listados se colocarían en el mercado de alquiler a largo plazo si no existiera Airbnb. Por ejemplo, algunos anfitriones en Nueva York viajan muchos días al año y de lo contrario dejarían sus casas vacías. Otros alquilan espacios que nunca se colocarían en el mercado a largo plazo de cualquier forma, como una pequeña casa que tienen en la ciudad (o, por ejemplo, este taxi fuera de servicio).


Sin embargo, aunque no existe una definición legal de ‘alquiler a tiempo completo’, Wachsmuth y su equipo distinguen estos espacios a través de dos parámetros para listados de casas completas: cuántos días de un año se alquilan y están disponibles para alquilar. Wachsmuth contó una casa como de tiempo completo si se alquilaba por 120 días o más, y estaba disponible para alquilar por 240 días o más. Usando estos parámetros, su equipo descubrió que 5,600 listados de viviendas completas estuvieron disponibles para alquilar a tiempo completo en el último año (otros investigadores han utilizado umbrales más altos para el alquiler a tiempo completo, como 216 días en Nueva York y 176 días en Cambridge, Massachusetts).

Wachsmuth piensa que estas 5,600 viviendas con altas frecuencias de alquiler casi con certeza han sido retiradas del mercado de alquiler, ya que están ocupadas o disponibles para alquilar durante al menos ocho meses al año. La mayoría de los listados que entran en esta categoría se agrupan alrededor de Midtown y Downtown Manhattan, pero también están creciendo rápidamente en Brooklyn.

Estimado combinado de viviendas perdidas por Airbnb por tramo censal. (David Wachsmuth/Universidad McGill)

Las personas que alquilan habitaciones individuales también pueden contribuir a la pérdida de vivienda motivada por Airbnb. Esto puede suceder cuando un inquilino principal lista permanentemente una habitación adicional en su departamento, o un propietario opta por alquilar a los huéspedes de Airbnb en lugar de buscar inquilinos a largo plazo. El ejemplo más flagrante de esto son los ‘hoteles fantasma’: unidades enteras o edificios donde las habitaciones individuales se enumeran de forma individua en Airbnb como habitaciones privadas.

"Muchos operadores privados no se ven como operadores comerciales, pero lo son", dijo Wachsmuth. "No quiero distinguir entre ese tipo de actividad y alguien que alquila casas enteras a tiempo completo. Son dos versiones de la misma cosa".

Un pequeño letrero en un edificio muestra la los ‘visitantes’ dónde no tocar la puerta (Alastair Boone/CityLab).

Wachsmuth compara los hoteles fantasma de Airbnb con pensiones de mala muerte, hoteles de habitaciones de una sola persona en ciudades estadounidenses como Nueva York y San Francisco a principios del siglo XX (he aquí una increíble historia visual de los hoteles de habitaciones de una sola persona del narrador visual de CityLab Ariel Aberg-Riger). Sin embargo, aunque las pensiones de mala muerte a menudo proporcionaban viviendas para todo tipo de personas de la ciudad —como inmigrantes, trabajadores de fábricas y grupos minoritarios— los hoteles fantasma atienden en gran medida a los turistas. Y debido a que los anfitriones que los dirigen están alquilando habitaciones individuales en lugar de casas enteras, también les puede resultar más fácil evitar las regulaciones municipales.

"Lo que es interesante es que este tipo de actividad tiene una larga historia en Nueva York", dijo. "No conozco otras jurisdicciones en las que la gente lleve casi 100 años lidiando con los alquileres a corto plazo".

Usando el análisis espacial, el equipo de Wachsmuth identificó 4,700 listados privados en toda la ciudad de Nueva York que conforman los hoteles fantasma. En conjunto, éstos comprenden 1,200 hoteles fantasma discretos, y constituyen un 16% de todas las listas de habitaciones privadas en la ciudad. Ganan un promedio de 6,400 dólares por habitación al año, un 27% más que otros tipos de listados de habitaciones privadas.

Ubicaciones de 1,200 posibles hoteles fantasma en la ciudad de Nueva York. (David Wachsmuth/Universidad McGill)

La cantidad de hoteles fantasma ha aumentado en un 79% desde 2015, cuando solo había 670 hoteles fantasma en la ciudad. En total, los hoteleros fantasmas de Nueva York ganaron 30.4 millones de dólares en Airbnb el año pasado, mientras contribuyeron en gran medida a la pérdida de vivienda en la ciudad. Entre los hoteles fantasma y los listados de viviendas completas que se alquilan con frecuencia, la cantidad de unidades de vivienda perdidas en la ciudad de Nueva York es de al menos 7,000.

Para acabar con los hoteles fantasma y mitigar los impactos negativos del retiro de viviendas del mercado provocado por el uso compartido de viviendas, Wachsmuth recomienda tres pasos. El primero ya está en marcha: implementar y hacer cumplir la política de ‘un anfitrión, un hogar’. Desde la adopción de la política en 2016, Airbnb ha prohibido 4,800 listados ilegales en la ciudad de Nueva York. Y desde noviembre de 2016, Airbnb les ha prohibido a los anfitriones listar más de una casa activa completa en la ciudad (con ciertas excepciones).

Con este propósito, Wachsmuth también sugiere que el uso compartido de viviendas podría ser mejor en Nueva York si el estado relajara su estricta Ley de Viviendas Múltiples. "Me puedo imaginar que, para Nueva York, parte de una especie de gran acuerdo sobre esto se reduciría a la legalización de alquileres a corto plazo por menos de 30 días, que actualmente son básicamente siempre ilegales", dijo Wachsmuth. "En última instancia [la ley actual] no es compatible con el tipo de alquileres a corto plazo de casas completas a tiempo parcial" que prevalecen en la ciudad.

Airbnb actualmente apoya una legislación que haría justamente esto, mediante la modificación de la Ley de Viviendas Múltiples del estado, que no ha sido modificada desde 2010. Patrocinado por el senador del estado de Nueva York John Bonacic, el proyecto de ley actualizaría la ley para que los residentes puedan alquilar una casa individual por menos de 30 días. Además, codificaría la política de un anfitrión, un hogar en una ley estatal e implementaría ‘registro de paso’ en Nueva York. Este sistema de registro, que ya está activo en ciudades como Nueva Orleans, Chicago y San Francisco, les exige a los anfitriones se registren en la plataforma, que luego transfiere sus datos a un registro de la ciudad. En conjunto, todo esto ayudaría a las ciudades a enfocarse en los listados ilegales.

"Airbnb respalda una legislación que restringiría el uso compartido de viviendas a una sola casa, lo que finalmente permitiría que las autoridades se concentraran en los operadores ilegales de hoteles mientras protege a los neoyorquinos comunes y corrientes que intentan ganar dinero extra para vivir en una ciudad que se vuelve más cara cada año", dijo el jefe de política del noreste de Airbnb, Josh Meltzer.

El tercer paso de Wachsmuth es que las ciudades eliminen por completo los alquileres de tiempo completo. "Debería haber un límite en el número de noches por año en que puede se puede listar una casa completa", dijo. Las ciudades en otras partes del mundo han implementado límites como éste: En Ámsterdam, por ejemplo, solo se pueden hospedar huéspedes de Airbnb durante 60 días (y la ciudad planea acortar este período, a solo 30 días). En Londres, el límite es de 90 días, mientras que París tiene un máximo de 120 días. Una vez que un anfitrión ha reservado su espacio por la cantidad permitida de días, se le prohíbe automáticamente el alojamiento nuevamente hasta el año siguiente.

Entre estos tipos de límites, las políticas de un anfitrión, un hogar, Wachsmuth dice, "básicamente se garantiza que los operadores comerciales van a tener dificultades". Sin esos límites, él piensa que los operadores comerciales a gran escala continuarán dominando el mercado y subiendo los alquileres para todos.

"Si solo tienes esta plataforma neutral que dice que puedes compartir tu casa y no hay regulación ... con el tiempo lo que vas a ver es un dominio creciente de esa plataforma por parte de los jugadores más grandes y más astutos", dijo. "Y eso es lo que tenemos ahora".

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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