Una posible solución a la crisis de vivienda: las 'minicasas' en el patio trasero

Cuando Kol Peterson se mudó a Portland, Oregon, en 2010, la vivienda asequible era una prioridad para él, com para muchos de los recién llegados al próspero mercado inmobiliario de esta ciudad. Sopesó las típicas opciones en las ciudades cuyas rentas son caras –las pequeñas casas rodantes y las viviendas comunitarias–, pero se decidió por una tercera vía: las unidades de vivienda accesorias, o ADUs –también conocidas en EEUU como 'granny flats' (apartamentos de abuelita). Estas se tratan de esos pequeños apartamentos o casas en sótanos, garajes y patios traseros, entre otros.

Sin embargo, las ADUs no eran comunes en Portland –ese año, el gobierno de la ciudad expidió apenas 86 permisos constructivos–, pero cuando Peterson sacó sus cuentas resultó que c onstruir una le salía más barato que cualquier otra cosa. “Yo podía comprar una casa, construir una ADU en el patio y vivir en ella mientras rentaba la casa”, sostuvo. Y eso hizo: compró una casa en el barrio de King/Sabin, construyó en su patio un coqueto minidepartamento de dos plantas, y se mudó. La experiencia, señala, le ha cambiado la vida. “Construir una ADU de 800 pies cuadrados eliminó prácticamente los costos de la casa, y sigo viviendo en la casa de mis sueños”.

Ocho años después, Peterson es un empleado a tiempo completo ayudando a otros a levantar ADUs, promocionando sobre cómo armar estos apartamentos independientes a través de clases a propietarios de casas en Portland. La cifra de permisos para ADUs en la ciudad ha subido dramáticamente; en 2016 fueron 615. En Vancouver, Canadá – pionera en ADUs– más de 2,000 han sido construidas en la última década. Sin embargo, en la mayoría de las ciudades de Estados Unidos, serias barreras legales entorpecen y muchas veces impiden el llevar a la práctica esta iniciativa: varias urbes las han prohibido por completo. Otras imponen severas restricciones relativas al tamaño, la ocupación del propietario y el estacionamiento. Solo un puñado de ciudades ha modificado sus regulaciones para estimular la existencia de más ADUs, mayormente en la costa oeste, donde la asequibilidad de la vivienda es un problema galopante. Sin embargo, Peterson y otros activistas están convencidos de que el país será testigo de una expansión de esta forma de vivienda.

“Alrededor de 2020, habrá ADUs en decenas de ciudades”, aseguró. “Esto no quiere decir que la explosión vaya a ser de la noche al día, pero el concepto se hará mucho más popular en los próximos años”.

Aprovechando su experticia en ADUs, Peterson ha escrito un libro: Backdoor Revolution: The Definitive Guide to ADU Development (La revolución clandestina: Una guía definitiva para el desarrollo de las ADUs), el cual revela a los potenciales constructores los vericuetos de los procesos de planificación y edificación. Además, da pistas para encarar problemas sociales, económicos y ambientales que se puedan presentar. CityLab habló con él acerca de por qué las ADUs han ganado adeptos y qué habría que hacer para allanarles el camino, sobre todo en materia legal.

¿Por qué veremos más ADUs en Estados Unidos?
Hay un sinnúmero de proyectos de viviendas unifamiliares en el centro de nuestras ciudades; pero los planificadores urbanos, la sociedad civil y los dirigentes gubernamentales están poniendo en duda que estos proyectos tengan sentido. Estamos olvidando la posibilidad de que haya viviendas para albergar a más personas y a un costo módico, como los dúplex, triplex y ADUs.

No creo que las minicasas rodantes serán una tendencia inmobiliaria en el futuro, porque no están aún permitidas. Sin embargo, la cobertura mediática sobre ellas ha ayudado a extender el interés en las casas pequeñas en general. Estos factores invitan a suponer que las ADUs se convertirán en un movimiento popular.

¿Cuáles son los beneficios de las ADUs para los residentes, las ciudades y el medioambiente?
Las ADUs garantizan, con el tiempo, cierta flexibilidad inmobiliaria a las personas. Por ejemplo, uno puede diseñar una para envejecer en ella y luego rentar la casa principal, lo que facilita que uno pueda permanecer en su barrio mientras se hace mayor, y, muy importante, a un costo más bajo. Por otro lado, en las ADUs pueden vivir padres, encargados de servicios o hijos adultos.

Si bien estas últimas no tienen un impacto infraestructural tan significativo como, digamos, lo tendría un edificio de 400 apartamentos, aportan más unidades de vivienda de forma natural, y la ciudad entonces no tiene que construir más infraestructura para resolver esas necesidades.

¿Dónde, dentro de Estados Unidos, las ADUs están prendiendo con mayor fuerza?

Una ciudad ha de flexibilizar sus normativas respecto a las ADUs para que estas crezcan en número. En 2017, el estado de California hizo justamente eso. Si bien la legislación no afrontaba uno de los aspectos más problemáticos -el requisito de ocupación del propietario-, sí ajustó la norma relativa a los espacios de estacionamiento. El código de Los Ángeles ya no requería la ocupación del propietario, de modo que la eliminación en ese estado de otras regulaciones ha sido especialmente efectiva allí. A tal punto que L.A. pasó de tener 142 permisos para ADU, en 2016, a 2 mil en 2017.

San Francisco, Oakland, Santa Bárbara y muchas ciudades californianas también han experimentado un auge considerable; aunque nada comparable al de Los Ángeles. Entretanto, Portland (Oregon) y Austin (Texas) son otras de las áreas metropolitanas más favorables al diseño y la construcción de ADUs. Si bien son todavía muy pocas las urbes que abrazan la creación de estos departamentos, el interés y la demanda de ADUs son crecientes.

¿Qué deberían hacer las personas si quieren construir una ADU pero estas son ilegales en su ciudad o bien las normas son muy estrictas?

Una estrategia podría ser observar los casos de otras ciudades que pasan por problemas similares de asequibilidad de la vivienda –básicamente, todas las ciudades costeras de EEUU- y cómo en esos lugares quienes impulsan y promueven la construcción de ADUs se han beneficiado de ellas. En cuanto a los códigos, la ocupación del propietario es quizás el requisito más importante a superar. Una vía puede ser solicitar al gobierno de la ciudad la flexibilización de la norma en un área específica de la urbe, y valorar luego, al cabo de uno o dos años, cuáles han sido las consecuencias. No tengo dudas de que las ADUs no habrán generado en esa zona, para entonces, ningún problema, por lo que, valiéndose de esa evidencia, se puede reclamar su expansión a escala de toda la ciudad.

El otro argumento que vale la pena reseñar es que las ciudades en las cuales las ADUs no son aún legales cuentan, paradójicamente, con muchas de ellas. La gente las construye, simplemente, al margen de la ley. Cuando una ciudad flexibiliza sus normas relativas a las ADUs, estimula a las personas a que construyan más viviendas de este tipo, y a construirlas mejor para sentirse más seguras.

¿Qué no debe olvidar quien esté diseñando una ADU?

Dada su pequeña superficie, es necesario que disponga de una 'gran habitación' que puede acoger, contiguamente, sala, comedor y cocina. Una habitación así, con el techo alto y una vista a un área exterior crea la sensación de ser más grande de lo que es. Además, las ADUs son una forma de replantearse la vivienda urbana, de modo que es una buena manera de ser respetuoso con los vecinos y de no infringir su privacidad. Esto significa que hay que tener cuidado a la hora de colocar puertas y ventanas.

Una crítica que se les hace a las ADUs es que fomentan más rentas en el corto plazo, como Airbnb, lo que, de hecho, exacerba la carencia de viviendas asequibles. ¿Qué piensas de esto?

Espero que las ADUs sean percibidas y tratadas como lo que son: una forma de vivienda más en lo que respecta a alquileres a corto plazo. Con ello quiero decir que si una ciudad no permite rentas a corto plazo, no debería permitir tampoco la existencia de ADUs o de otra variante parecida. La cuestión de la paridad es importante porque las reglas deben ser las mismas en todas partes, también en lo concerniente a la ocupación del propietario. Por lo general, las ciudades no exigen este último requisito en un dúplex, por ejemplo, pero sí para una ADU. Si la norma no se aplica por igual, las ADUs no serán nunca vistas como una forma deseable de vivienda para los dueños de casas.

Este artículo fue originalmente publicado en inglés en CityLab.com