Las leyes de control de renta trajeron más costos que beneficios

Analicemos las leyes de control de la renta. Sus defensores sostienen que estas realmente ayudan a los inquilinos de bajos ingresos a mantener sus alquileres, especialmente en lugares donde es probable que suban de precio, algo que, en general, contribuiría a conservar la diversidad económica y cultural. Los críticos, por otro lado, afirman que, en el mejor de los casos, no es más que un remedio parcial. ¿Quién tiene la razón?

Un nuevo informe de trabajo, publicado por el Buró Nacional de Investigación Económica, da una respuesta compleja : si bien estas políticas representan una bendición para muchos arrendatarios de bajos ingresos, que se ven directamente beneficiados, empeoran la crisis de asequibilidad a largo plazo. “Es, de cierta forma, una transferencia de los futuros arrendatarios a los actuales”, expresó Rebecca Diamond, profesora asistente de Economía en la Universidad de Stanford, y coautora del informe junto a los colegas Timothy McQuade y Franklin Qian.

Las políticas para el control de la renta imponen límites a los incrementos de precio durante la estancia de los inquilinos. Pero, dado que los caseros hallan disímiles vacíos legales para eludir esos requerimientos, los investigadores de Stanford encontraron que ellos terminan excluyendo propiedades del mercado de alquiler o reduciendo la oferta de alquileres en general.

El informe analiza el impacto de una iniciativa electoral de 1994 en San Francisco, la cual extendía las protecciones de control de alquileres a ciertos edificios pequeños, construidos antes de 1980. Su adopción creó una oportunidad natural para comparar estos edificios con otros similares construidos en el período posterior al control de la renta. Lo que hicieron Diamond y sus colegas fue examinar la evolución de los propietarios y los inquilinos de estos edificios durante un tiempo.

Ellos hallaron que los arrendatarios que se beneficiaron de la ley tenían entre un 10% y 20 % más probabilidades de permanecer en la misma dirección, en relación con sus contrapartes en aquellos edificios en que la renta no se controlaba. Esto era especialmente favorable para los inquilinos de menor movilidad, díganse ancianos y aquellas familias que habían vivido allí por un largo período.

El valor en dólares de estos beneficios era inmenso. Si lo que ganaron colectivamente entre 1995 y 2012 lo representáramos hoy como una suma global, estaríamos hablando de unos 2,900 millones de dólares, según los investigadores. Eso es alrededor de 2,300 y 6,600 dólares por persona cada año.

Lo novedoso es que más de un arrendatario, en apartamentos bajo el control de la renta, permaneció en ese hogar por un período mucho menor al de sus contrapartes en el grupo de referencia. Esto se debe a que las políticas de control de la renta suponen también un impacto en el comportamiento del propietario. Estos últimos cuentan con varios ardides para burlar el control de la renta; por ejemplo, modificando las condiciones de sus edificios y pidiéndoles a los inquilinos, tranquilamente, que se vayan.

Asimismo, los estudiosos encontraron que las propiedades sometidas al control de la renta tenían un 10% más de probabilidades de ser convertidas en condominios o renovadas drásticamente, de modo que queden al margen de estas normas de control. Otros propietarios evitaron las regulaciones mudándose a las propiedades mismas, sacando partido de la California’s Ellis Act y alegando que retiraban el edificio del mercado de alquileres, o bien sobornando a los arrendatarios. Es probable que los dueños desplegaran estas tácticas sobre todo en las áreas de mayor solvencia económica, donde tenían más que ganar, según el informe, alcanzando mayor éxito cuando los inquilinos oponían menos resistencia.

Como resultado de estas reacciones de los propietarios, los edificios bajo el control de la renta vieron un declive del 15% en el número de residentes arrendados, y de un 25% en aquellos viviendo en unidades cuya renta era controlada; todo esto en relación con los niveles de 1994. En otras palabras, el control de la renta generó un efecto contraproducente.

“Limitó, de forma dramática, la oferta de viviendas en alquiler. Además de que impulsó a los propietarios a ofertar viviendas ocupadas por ellos y/o nuevas viviendas –opciones ambas que se corresponden al tipo de vivienda que consumen los ricos”, indicó Diamond. “De forma tal que estamos creando una política que le dice a los propietarios: 'es mucho más rentable satisfacer el gusto por la vivienda de los ricos que de los pobres'”.

Lo anterior, de acuerdo con el informe, tuvo un impacto en toda la ciudad, haciendo disminuir el volumen de viviendas de alquiler en un 6%, e incrementando la renta en San Francisco en un 5.1% durante el período examinado. La política de control de la renta, por tanto, “fomentó la gentrificación de San Francisco”, concluyó el informe, produciendo una “mayor desigualdad de ingresos en toda la ciudad”.

Para hacerse una idea de las consecuencias de este problema, si las pérdidas como resultado de ese incremento fueran expresadas en dólares hoy día, llegarían a los 2,900 millones de dólares –anulando los 2,900 millones en ahorros de los inquilinos en edificios con renta controlada, los que fueron generados por esta misma política. ¿Y quién acabó pagando ese aumento? Del informe trascendió que un 42% de estos costos fue pagado por los futuros residentes de la ciudad, mientras el resto de la carga fue asumido por los residentes de San Francisco cuando la ley cambió.

Además de las ganancias monetarias, el control de la renta reditúa de otras maneras: la política puede ofrecer a los arrendatarios vulnerables, por ejemplo, las herramientas para organizarse en contra de los desalojos. Pero, vistas sus flaquezas, ¿cómo debería ser reformada esta política? Según Diamond, para ganar en asequibilidad son necesarias otras fuentes de financiación y más subsidios por parte del gobierno.

“Si estamos realmente comprometidos como sociedad con asegurar que las rentas sean asequibles para los arrendatarios, deberíamos compartir la carga de ese costo”, remarcó. "Por qué no imaginar el aumento de los ingresos a través de impuestos... y otorgar subsidios de alquiler en créditos fiscales; pero hacer que los propietarios paguen un 100% de esos costos, en un mundo donde lo pueden evitar, socava sustancialmente los objetivos de la política”.

Este artículo fue originalmente publicado en inglés en CityLab.com