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CityLab Vivienda

¿Está alcanzado la oferta de viviendas a la alta demanda?

Nuevas cifras de la Oficina del Censo muestran grandes aumentos poblacionales en las ciudades grandes de EEUU. Según nuestro análisis, la nueva vivienda en algunas ciudades podría estar ajustándose lentamente a las necesidades de la población.
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1 Jun 2017 – 7:40 PM EDT

Según las últimas cifras de la Oficina del Censo, las ciudades de crecimiento más rápido de EEUU están concentradas en el Cinturón del Sol, un grupo de estados que se extiende desde el sudoeste hasta el sudeste, abarcando desde California a Florida. El crecimiento se debe a la abundancia (relativa) de vivienda asequible y empleos en esta región. Los boomtowns petroleras de Monroe, Frisco y McKinney (todas en Texas) están entre las primeras 10 ciudades de mayor crecimiento, al igual que Greenville, Carolina del Sur, y Bonita Springs, en Florida. Un puñado de lugares orientados hacia los negocios que no están en el sur —entre ellos Bend, Oregon— también se encuentran entre las ciudades de crecimiento más rápido.

Pero muchos de los incrementos absolutos mayores en población se dieron en ciudades más grandes, causando problemas mayores. O sea, si bien Phoenix —que tiene una abundancia de vivienda— encabezó la lista en cuanto al aumento numérico de nuevos residentes, ciudades como Los Ángeles, Seattle, Austin y Nueva York no se quedaron muy atrás. Y estas son ciudades con una escasez severa en vivienda. Muchos de sus alcaldes han prometido incrementar la oferta de ésta.

¿Pero realmente ha incrementado tanto la cantidad de unidades de vivienda? En efecto, en muchas ciudades parece que sí está acelerando el índice de crecimiento en cuanto a vivienda. Pero los desarrolladores sólo están comenzando a responder a muchos años de demanda reprimida. Por lo tanto, no se debe esperar que desde ya uno se pueda encontrar un lugar asequible en estos lugares codiciados.

¿Está calmándose la crisis de 'habitabilidad'?

Me propuse comparar los incrementos que se dieron durante los últimos seis años en las diez ciudades de mayor aumento poblacional con la cantidad de personas que la nueva vivienda puede acoger en estos lugares. Dicha cantidad es una nueva medida de mi propia autoría: yo le llamo la 'nueva habitabilidad'.

Para calcular esta medida, tomé la cantidad de unidades agregadas de vivienda en cada ciudad (no toda el área metropolitana) para cada año, yendo hacia atrás hasta 2011. No tomé en cuenta las demoliciones, las reconstrucciones o las unidades multifamiliares frente a las unidades unifamiliares: simplemente medí la diferencia entre la cantidad total de vivienda de un año a otro. Entonces multipliqué esa cantidad por el tamaño promedio familiar de cada ciudad, el cual va de 2 a 3 personas por unidad (Seattle es sorprendentemente espacioso, con un promedio de 2.06 individuos por unidad; Los Ángeles es una de las ciudades más densas, con un promedio de 2.8).

¿Pero por qué no mostrar simplemente la cantidad de unidades? Si simplemente dijéramos que San Antonio ganó 29,000 personas pero se construyeron sólo 3,600 unidades de vivienda en 2014, sin duda daríamos la impresión de una escasez severa. Pero resulta más útil pensar en cuántas personas esas nuevas unidades probablemente acomodarían (en el caso de San Antonio se trata de aproximadamente 8,000), dado que por cada nueva unidad de vivienda, por lo menos un par de personas obtienen un lugar en donde vivir.

Cómo leer estas tablas

En las tablas abajo, esta nueva cifra que representa la 'habitabilidad' se indica con barras rojas. Los aumentos poblacionales se muestran en azul. A medida que se revisan estos gráficos, se deben tomar unas cuantas cosas en cuenta:


  • Las barras azules muestran aumentos anuales en la población, no la población total de la ciudad.
  • Las barras rojas muestran el cambio anual en la capacidad de vivienda, no la capacidad total de vivienda.
  • Actualmente la Oficina del Censo tiene buenos datos sobre la vivienda para los años entre 2010 y 2015; por lo tanto, me basé en dichos datos para este análisis. Un análisis todavía mejor incluiría datos que daten de 2000, antes de la recesión. Aunque incluí los aumentos poblacionales de 2016 (recientemente se hicieron disponibles), aún no hay cifras exactas para la vivienda en 2016. Por lo tanto, en este análisis los aumentos en habitabilidad para el 2016 son una pregunta abierta.
  • Importante: las tablas no muestran oferta y demanda. Muestran la relación entre la habitabilidad y los aumentos poblacionales entre 2011 y 2016. La demanda aumenta cada año en que una ciudad gana nuevos residentes. Entonces cuando se piensa en cómo la vivienda está respondiendo en estos mercados, hay que recordar que necesita responder tanto a esa demanda reprimida como a la cantidad de residentes que se mudarán allá el año que viene.

A continuación, mostramos cómo les está yendo en términos de vivienda a las 10 ciudades estadounidenses con los aumentos numéricos más grandes en población entre 2015 y 2016.

1. Phoenix


El aumento mayor en población lo tuvo la dispersa capital de Arizona, con 32,113 nuevos residentes echando raíces dentro de los límites de la ciudad. La situación de vivienda en Phoenix no es exactamente apretada: su papel en el boom de casas antes de la Gran Recesión lo ha dejado con bastante oferta excedente. De hecho, a lo mejor perdió unidades en 2013 y 2014 y agregó sólo 60 unidades en 2015, las cuales apenas se registran en esta tabla como 167 lugares habitables. Cabe notar que esas cifras se encuentran dentro del margen de error.

2. Los Ángeles


Mi ciudad natal se ha convertido en un símbolo inesperado de la crisis de asequibilidad urbana que se está extendiendo por todo el país. Decenas de miles de nuevos residentes están llenando la ciudad todos los años y las adiciones de vivienda han sido inconsistentes. Sin embargo, la habitabilidad ha aumentado cada año desde 2013. Si esa tendencia continúa, puede haber por lo menos suficientes unidades nuevas para los nuevos residentes que llegan cada año. Ahora bien, eso no significa que se acabó la escasez de vivienda: aún hay que tomar en cuenta años de demanda latente.

3. San Antonio


Aunque desaceleró considerablemente en 2016, el crecimiento de San Antonio ha sido explosivo en años recientes y ha empezado a lidiar con una crisis de asequibilidad. Aparentemente la vivienda disponible no ha empezado a alcanzarla.

4. Nueva York


La nueva construcción en la Gran Manzana estuvo en auge en 2014 gracias a una oleada de nuevas urbanizaciones de lujo. Eso se calmó en 2015, pero también hubo un disparo en los permisos de construcción durante ese año. La Oficina del Censo aún no cuenta con cifras para 2016, pero otras fuentes muestran que la ciudad realmente pudo construir o conservar la cantidad impresionante de 22,000 departamentos durante ese año. Mientras tanto, el crecimiento poblacional de Nueva York ha descendido muchísimo: resulta bastante alarmante verlo ilustrado tan claramente en forma gráfica aquí. Los alquileres nunca serán baratos en Nueva York, pero ellos también están descendiendo más rápidamente que en la mayoría de los mercados codiciados en EEUU. Por primera vez, la ciudad más grande de EEUU se parece en algo a un mercado de inquilinos.

5. Seattle


Al medir el índice de crecimiento de las ciudades en esta lista, Seattle era la ciudad grande N°2 en cuanto al ritmo de crecimiento, después de Phoenix. A diferencia de su homólogo más soleado, Seattle está luchando con una crisis grande de vivienda a medida que gana muchísimos nuevos residentes. Sin embargo, hay señales positivas: Seattle incrementó su 'habitabilidad' de manera considerable en 2015 mediante un boom masivo en propiedades alquiladas. Los reportes sugieren que la tendencia continuará en 2016 y 2017. Incluso si muchas de estas casas nuevas inicialmente tengan precios que sólo los inquilinos de lujo podrán costear, con el tiempo esa oferta debe de irse 'filtrando' para cumplir con las necesidades de los inquilinos de menores ingresos. Tomará años, pero podría haber esperanza para los residentes de Seattle.

A continuación, se puede apreciar cómo les va a las próximas 5 ciudades estadounidenses en cuanto a su aumento poblacional.

6. Dallas


El crecimiento poblacional de Dallas se ha desacelerado pero su habitabilidad aumentó en 2015. Los precios de casas están en una trayectoria fija de ascenso.

7. Fort Worth


Los aumentos poblacionales de Fort Worth son muy parecidos a las de Dallas y la tendencia de habitabilidad indica un incremento fijo desde 2013.

8. Houston


Houston tuvo un descenso grande en nuevos residentes en 2016 pero al mismo tiempo tuvo un aumento grande en habitabilidad. ¿Será suficiente para calmar la silenciosa crisis de asequibilidad de la ciudad? A lo mejor, si la construcción sigue a este ritmo.

9. Austin


El mercado más caro de vivienda de Texas tuvo un incremento en habitabilidad en 2013 pero desde entonces, ésta ha disminuido. Austin está luchando con una escasez severa de vivienda asequible pero por lo menos las cifras muestran una correspondencia más cercana del promedio entre los nuevos residentes y la nueva capacidad.

10. San Diego


Pobrecito San Diego: cuando se trata de crear vivienda, no es la mejor ciudad del país. Tal parece que la ciudad perdió unidades en 2012 (aunque esa pérdida se encuentra dentro del margen de error, por lo que podría ser insignificante). Si bien ha estado agregando unidades de manera inconsistente desde entonces, aún está perdiendo más casas asequibles de lo que está ganando. Mientras tanto, nuevas oleadas de residentes siguen llegando a San Diego.

¿Entonces cuál es nuestro pronóstico? Muchas de las ciudades grandes y caras de EEUU están teniendo un descenso en alquileres, y si algunos de estos aumentos reconfortantes en la capacidad de vivienda siguen, quizás esto continúe. El índice de habitabilidad de CityLab es un experimento continuo en comparar el crecimiento en la vivienda con el crecimiento poblacional, y lo seguiremos perfeccionando. Revisa esta hoja de cálculos para ver cómo obtuve estas cifras y favor de compartir tu opinión sobre cómo este experimento podría funcionar mejor para la próxima tanda de cifras poblacionales.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.


Phoenix lidera la lista de las 10 ciudades que más crecen en EEUU

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