En EEUU, la mayor dificultad para comprar un hogar es, para muchos, el pago inicial

En casi todas las 35 principales ciudades de Estados Unidos es más barato pagar la cuota para comprar un hogar que pagar la renta. Sin embargo, es difícil atreverse a ser propietario de vivienda. La mayor razón es el pago inicial o anticipo, conocido en inglés como down payment.

Casi un 70% de los arrendatarios en las 20 áreas metropolitanas principales señalan este como el principal obstáculo a poseer una casa, según un informe de Zillow. Tener historial crediticio insuficiente, deudas y no estar seguro de mantener su empleo son algunas razones dadas detrás de esto.

Pero es el pago inicial el factor que más hace todo difícil. En todas las grandes ciudades fue destacado como un problema y en siete de ellas – Los Ángeles, Boston, San Diego, St. Louis, Tampa, San José y Washington DC–, un 70% de los encuestados lo calificó como el principal impedimento.

En San Jose y Los Ángeles, según el informe, un 20% en un pago inicial de una casa asciende al 180% del ingreso anual promedio. Esto es más dinero de lo que la gente hace al año. Pero para solucionar esto existe la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés).

Un sistema para ayudar a los que están más lejos de la casa propia

Aunque son conocidos como FHA Loans o Préstamos FHA, esta institución federal no entrega hipotecas, sino que son entidades privadas las que dan los créditos, asegurados por la FHA. De esta forma, se logra tener menos requerimientos para el pago inicial y un sistema más tolerante en cuanto a las normas de crédito.

Estos préstamos se adecuan, por ejemplo, a inquilinos con crédito complicado y que viven en un área urbana cara. La mayoría de los préstamos de la FHA requieren un pago inicial de un 3.5%. Las primas del seguro hipotecario añaden otro 1.75% (financiado en el préstamo), además de una pequeña prima anual (pagada mensualmente). Con todo esto, los préstamos FHA muchas veces cuestan más que un préstamo convencional, pero para los arrendatarios de mayores deudas o créditos más bajos, esos préstamos pueden estar fuera de su alcance.

La FHA ofrece máximos de préstamos más altos a los mercados inmobiliarios de mayor costo: el techo para Washington DC, por ejemplo, es de 636,150 dólares. Eso es positivo y negativo a la misma vez, pues un incumplimiento de pago en un préstamo mayor impacta más seriamente el seguro hipotecario. Hay diversos tipos de estos préstamos para distintos clientes, algunos de esos incluso financiando los costos de cierre.

Hoy los costos de vivienda son los más altos desde 2007 y los millennials están con serios problemas para comprar casas, así que los préstamos de la FHA pueden ser una válvula de escapa ideal. Sin embargo, los críticos dicen que este enfoque para fijar el precio del riesgo en las hipotecas deja a los prestatarios de bajo riesgo pagando más en el largo plazo de lo que de otro modo podrían subsidiar a prestatarios de alto riesgo. Pero el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos señala que los incumplimientos de pago y los deudores en mora de préstamos de la FHA registran sus niveles más bajos en una década.

Ahora, la pregunta es qué hará el gobierno de Trump y el Congreso con este instrumento.

¿Qué hará Trump con la FHA?

Gary Cohn, exbanquero de Goldman Sachs y asesor económico de la Casa Blanca, declaró que reformar las empresas patrocinadas por el gobierno — las GSEs, entre ellas Fannie Mae y Freddie Mac— será una prioridad. Entre estas y la FHA se busca complementar al mercado, por lo que reformas a una podrían implicar reformas a la otra.

Como explicó en American Banker Clifford Rossi, profesor de la Universidad de Maryland, la FHA apoyó al mercado inmobiliario cuando éste entró en problemas. " La FHA jugó un papel anticíclico crucial durante la crisis mientras el capital privado abandonó al sistema en el peor momento posible. Sin embargo, la expansión del acceso de la FHA a prestatarios buscando límites más altos en los préstamos, muchos de los cuales tenían acceso a otras fuentes privadas de crédito, la colocó más allá de su papel tradicional como garante de préstamos a quienes tienen bajos y moderados ingresos", dijo Rossi.

De acuerdo al académico, la FHA comenzó a apoyar a prestatarios que no necesitaban estos beneficios y ahora se debe lograr un equilibrio entre sus herramientas y otras, como el Fondo Mutuo de Seguro Hipotecario. "Un ejercicio así consiste en identificar qué segmentos de la sociedad merecen asistencia pública, así como en establecer un claro apetito de riesgo que concuerde con estos propósitos", explicó Rossi.

No está del todo claro qué planea hacer la administración Trump de cara a esta realidad. ¿Caerá esta reforma en saco roto? ¿Correrá la misma suerte de la apretada agenda en que figuran la reforma de salud, la fiscal e incluso el coqueteo bélico con Corea del Norte? Los indicios de preferencia que dan los Republicanos en el Congreso implican recapitalizar Fannie Mae y Freddie Mac de modo que se vuelva a la práctica de los precios de los préstamos basados en el riesgo, suprimiendo la función de atender mercados inmobiliarios descuidados.

Pero la agenda republicana no es, después de todo, completamente hostil contra la asequibilidad de la vivienda: como refiere la organización sin fines de lucro Bipartisan Policy Center, algunos republicanos apoyan en alguna medida proporcionar "recursos valiosos para la producción y la preservación de la vivienda de alquiler asequible, la educación y la asesoría del comprador, así como programas de ayuda para el pago inicial y, de manera importante, la reparación del crédito, lo que puede reducir significativamente los costos hipotecarios”. Ese es un signo positivo, aunque la necesidad de asistencia a familias vulnerables puede ser incluso mayor que antes, según las medidas presupuestarias que tome el Congreso.

La realidad que enfrentan los arrendatarios hoy día pone de relieve un asunto medular en el debate acerca de la reforma del financiamiento de viviendas. Las normas necesitan ser reajustadas reflejar el que, aunque ya no hay una crisis financiera, sí hay una crisis de asequibilidad. Puede no ser sostenible para la FHA el absorber tanto riesgo asociado al aumento de los costos de las viviendas en las áreas metropolitanas en auge; restringir el acceso a los préstamos de la FHA, sin embargo, esto hará más difícil aún para los arrendatarios dar el salto a la compra de una casa.

Una consecuencia de la reforma podría ser que la propiedad de viviendas permanezca fuera del alcance de los millennials, al menos en las áreas más económicamente productivas del país. Eso no es precisamente lo que quieren escuchar los arrendatarios y probablemente tampoco la respuesta que quieren darles, en el Congreso, sus representantes.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.