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¿Volverá a ser asequible la vivienda en Washington DC?

Hace falta muchísimo más dinero y leyes que promuevan arriendos de bajos costos para enfrentar los rápidos cambios que ha vivido la capital.
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31 Ago 2016 – 4:05 PM EDT

El problema de la vivienda asequible en Washington DC se presentó y creció rápidamente. Para las familias de ingresos bajos a medianos, entre 2002 y 2013 el alquiler promedio en la capital aumentó entre 50 y 400 dólares al mes (ajustados según la inflación). Durante ese mismo período se redujo casi por la mitad la cantidad de departamentos con alquileres menos de 800 dólares por mes, ajustados según la inflación. Mientras tanto, los ingresos se han mantenido mayormente iguales.

Ahora el gobierno de Washington DC está tratando de intensificar esfuerzos que aliviarían algo de la presión sobre el mercado de vivienda con el fin de ayudar a más residentes de ingresos medianos y bajos a permanecer en la ciudad. Para hacer esto, están dependiendo de una combinación de fondos públicos recaudados por impuestos y fondos federales de vivienda. En los últimos dos años la ciudad ya ha aumentado significativamente sus inversiones en proyectos de vivienda asequible con el fin de crear y rehabilitar más viviendas. Washington espera que sus fondos federales más grandes lleguen en la forma de una infusión anual de 13.7 millones de dólares del programa Community Block Grant Development (Desarrollo de Paquetes de Subvenciones para Comunidades). Otro esfuerzo —el programa Home— proveerá 3.7 millones de dólares cada año y una subvención del National Housing Trust (Fideicomiso Nacional de Vivienda) repartirá unos 3 millones de dólares al año para programas dirigidos hacia residentes quienes ganan menos de un 30% del ingreso medio del área. Los fondos federales se usarán para varios propósitos, entre ellos subvenciones y subsidios para la vivienda, mejorías de instalaciones públicas e infraestructura en comunidades pobres, la rehabilitación de edificios viejos para que se puedan volver a usar, mejorías muy necesarias para aumentar el suministro actual de viviendas y la construcción de unidades de viviendas adicionales que sean asequibles.

Sin embargo, hay brechas enormes entre lo que pueden proveer políticas y planes y lo que realmente se necesita. Aunque Washington DC ha invertido cantidades históricas en la vivienda en los últimos años, aun así la vivienda acapara sólo un 3% del presupuesto anual total de la ciudad, según explica Claire Zippel, investigadora especializada en viviendas del DC Fiscal Policy Institute (Instituto de Política Fiscal de D.C.).

“Es una cuota absolutamente pequeña comparada con las inversiones que hacemos en otras áreas críticas como la educación y la seguridad pública”, dice. Según las investigaciones de Zippel, cumplir con las necesidades de vivienda de todos los residentes de Washington DC requeriría una inversión de unos 5 mil millones de dólares. El presupuesto de fondos locales de la ciudad (la parte controlada directamente por el alcalde y el concejo de la ciudad que no está sujeto a la supervisión del Congreso) es aproximadamente 7 mil millones de dólares. “Esas cifras no van a cuadrar”, dijo.

Unas herramientas de las que puede depender la ciudad que no excederán su presupuesto serían las leyes inclusivas de urbanismo, las cuales están diseñadas para acomodar la diversidad en cuanto a raza, edad, ingreso, etc. Mediante este tipo de leyes, los desarrolladores inmobiliarios que quieran construir o rehabilitar propiedades en Washington DC (que incluyan 10 o más unidades o que cumplan con ciertas cantidades de espacio) tienen que reservar cierta cantidad de unidades que se alquilarán a precios menores. Para compensarles por los ingresos perdidos en el alquiler, a los desarrolladores se les permite construir edificios que sean un 20% más grandes de lo que la ciudad normalmente permitiría en las zonas correspondientes.

Los requisitos en cuanto a quién puede alquilar estas unidades asequibles varían bastante. Algunos lugares requieren que los inquilinos ganen menos de un 50% del ingreso medio del área, lo cual sería 55,000 dólares para una familia de cuatro personas. En otros edificios, el requisito podría ser tan alto como un 80% del ingreso medio del área (o AMI, según su nombre en inglés).

Pero dado que estos requisitos pueden variar tanto, algunos han argumentado que este enfoque provee asistencia de vivienda donde no existe la mayor necesidad. “Simplemente no es el mejor uso de nuestros recursos”, me dijo Zippel.

Polly Donaldson, encargada del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario, dice que entiende a los que se enojarían al ver que se reservan unidades asequibles para personas que parecen estar ganando buenos sueldos. Sin embargo, Donaldson argumenta que es importante que la ciudad provea vivienda asequible en un continuo para frenar el tipo de desplazamiento que ocurre cuando suben los precios de alquiler.

Según un reporte del Urban Institute, aproximadamente un 40% de los departamentos que serían asequibles para los inquilinos de los ingresos más bajos están ocupados por familias que podrían costear el alquiler de un departamento más caro. “Lo que estamos tratando de hacer es evitar que presión se aplique en algunos de estos otros vecindarios —Eckington, Trinidad, Bloomingdale— donde algunas personas se están mudando a estos lugares más asequibles y algunos residentes de ingresos más bajos corren peligro de ser desplazados debido a la competencia en cuanto a alquileres”, dijo Donaldson.


Además, la estrategia de tener leyes del urbanismo que sean inclusivas puede ayudar a las familias a conseguir una vivienda en vecindarios muchos mejores que en caso contrario no pudieran costear. Y esto no es un logro irrelevante, ya que tales vecindarios proveen acceso a empleos, tiendas, buenas escuelas y todo lo que acompaña el privilegio económico, lo cual puede tener un fuerte impacto en los resultados para niños y familias, según han demostrado investigaciones.

Obviamente, las leyes inclusivas del urbanismo no son la única herramienta que está considerando Washington DC y sus líderes, ni tampoco piensan que éstas solucionarán los problemas de los residentes de menores ingresos. Para ayudar a los grupos cuyas necesidades no serían cubiertas por el urbanismo inclusivo existe el Housing Production Trust Fund (Fondo Fiduciario de Producción de Vivienda), el cual provee fondos para ayudar con los esfuerzos para hacer que viviendas arrendables asequibles sean disponibles específicamente para los que ganan menos de un 30% del AMI. El presupuesto de 2017 asigna 100 millones de dólares a este fondo.

Sin embargo, una auditoría reciente puso sobre el tapete si el fondo está en realidad gastando como se debe con los residentes de bajos ingresos o si está produciendo la cantidad de vivienda que reporta o que se requiera. Entre los otros recursos en cuanto a la vivienda está Sección 8 (un programa federal de subvenciones para vivienda), intervenciones como rapid rehousing (realojamiento rápido) y servicios de última instancia como los albergues, aunque cabe notar que todos estos programas están quedando estrechos en la medida que ha empeorado la crisis de vivienda de Washington DC.

Sea cual sea la causa, el ritmo de creación de vivienda asequible es simplemente demasiado lento. “Produciremos o preservaremos alrededor de 1,000 unidades asequibles de vivienda al año en Washington DC”, me dijo Zippel. “Tenemos 50,000 personas de bajos ingresos en Washington DC que están severamente agobiadas por los costos de vivienda”.

El problema no sólo está en crear nuevas viviendas sino también en contener las pérdidas a medida que suben los costos y los dueños optan por no participar en programas de subvenciones para así aprovechar los precios del mercado que se han disparado. Un ejemplo sería el complejo de departamentos Museum Square en Chinatown, donde residentes antiguos han estado luchando contra el desalojo después de que se venció el contrato de vivienda asequible del dueño.

Tales situaciones pudieran darse con incluso más frecuencia en el futuro, y en parte es por eso que conservar la vivienda asequible existente es una preocupación principal. “Conservar una unidad que ya es asequible es mucho más barato que construir una nueva unidad”, dice Elissa Silverman, miembro del concejal de la ciudad y del cuerpo especial del alcalde para la conservación de vivienda. “Este año estamos haciendo una inversión mucho más grande para mantener esas unidades asequibles y volver a hacer disponibles las unidades vacantes”.

Muchos de los críticos de las estrategias de vivienda de Washington DC lamentan el hecho de que la ciudad haya hecho poco en cuanto a utilizar edificios existentes para los propósitos de vivienda asequible. También señalan los esfuerzos pobres de la ciudad para asegurar que las unidades existentes de vivienda y los edificios se mantengan así por todo el tiempo posible. Además, algunos han dicho que la ciudad ha sido lenta, si no irresponsable, cuando se trata remodelar propiedades vacantes que pertenecen al gobierno.

Los planes que la ciudad ha implementado —dedicar más fondos al asunto y tener un cuerpo especial para la conservación, por ejemplo— son un comienzo, dice Zippel. Pero aún hay algunas dudas significativas en cuanto a si la ciudad está haciendo lo suficiente y cuánto la burocracia está inhibiendo el progreso.

Una opción que existe es la Tenant Opportunity to Purchase Act (Ley de la Oportunidad del Inquilino de Comprar o TOPA por sus siglas en inglés), la cual permitiría a los residentes de unidades asequibles comprar su edificio en lugar en enfrentar el desalojo. Sin embargo, esta ley no se utiliza tanto como se podría en el caso de mantener la asequibilidad. Además, se han presentado retos a los que sí han tratado de utilizar esta ley. Teóricamente, existe otra ley que pudiera ayudar. Sus siglas en inglés son DOPA y significan District Opportunity to Purchase Act (Ley de Oportunidad de Compra del Distrito). DOPA permitiría a la ciudad a intervenir para comprar edificios como el Museum Square en Chinatown, el cual cuenta con 302 unidades. Este edificio salió del mercado de vivienda asequible para entrar al mercado privado. Según dice Silverman, DOPA sería útil si acaso un intento de usar TOPA fracasara. Pero a pesar de ser aprobada en 2009, DOPA sigue siendo inutilizable debido a la falta de regulación que la rodea, dice Silverman.

Justo la semana pasada, la oficina del alcalde anunció que durante una semana se realizaría una evaluación del DC Department of Consumer and Regulatory Affairs (Departamento de Asuntos Regulatorios y de Consumidores de DC). Se trata de una agencia con un presupuesto de 44 millones de dólares que se encarga de varias responsabilidades, entre ellas mantener al público informado sobre temas como edificios vacantes y permisos de construcción. Esto ayudaría a los residentes y a la ciudad a lidiar con asuntos de vivienda con antelación, algo que los residentes dicen que no se ha hecho a lo largo de muchos años. Y la DC Housing Authority (Autoridad de Vivienda de DC) —la cual opera viviendas públicas para unas 20,000 familias en la ciudad— dice que necesitaría más de mil millones adicionales para proveer normas de viviendas adecuadas para residentes.

Sin lugar a dudas, el panorama de Washington DC seguirá cambiando dramáticamente en los próximos años. Ya se reconstruyó la demografía de la ciudad. Las elecciones y los planes que la ciudad prioriza en cuanto a vivienda tendrán un impacto enorme sobre cómo se verá el futuro del capital de la nacional y quien finalmente podrá vivir ahí.

Esta nota originalmente fue publicada en inglés en The Atlantic.

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