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Nimbysmo: los efectos negativos de oponerse a la construcción de más viviendas en el barrio

Restringir la construcción no solo perjudica a los desarrolladores, hace las viviendas menos asequibles para todos. Pero para superar la resistencia del vecindario, hay que entender qué la motiva: la mayoría de los ciudadanos ordinarios y los vecinos no piensan como economistas desapasionados.
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12 Abr 2017 – 3:36 PM EDT

En el último mes Los Ángeles votó 'no' sobre la Medida S, una iniciativa electoral que proponía una moratoria de dos años sobre los desarrollos que requieran cambios en el uso de suelo.

De haber pasado, la ley podría haber limitado tanto los nuevos desarrollos como la vivienda asequible. Incluso con una excepción para los desarrollos de vivienda asequible inscrita en la ley, los críticos dicen que podría haber restringido aún más la asequibilidad en la región.

Para un creciente coro de urbanistas, el nimbysmo o NIMBY (las siglas de 'not in my backyard' o 'no en el patio de mi casa), personas que se organizan para enfrentar actividades que perciben como peligrosas y las restricciones en el uso de suelo son los culpables detrás de todo: desde la creciente desigualdad de ingresos hasta la reducción de la vivienda asequible, la productividad y la innovación.

Un estudio de 2015 estimó que las restricciones de uso de suelo le cuestan a Estados Unidos más de 1.5 billones de dólares en pérdidas de productividad. El Informe Económico del Presidente de 2016 instó a una reforma radical de la zonificación para superar esas costosas rentas económicas, construir más viviendas, y estimular la economía del país.

Un reciente libro blanco de Paavo Monkkonen arroja una interesante nueva luz sobre la conexión entre el nimbysmo y la asequibilidad de la vivienda. Aborda profundamente, por un lado, la oposición del vecindario y las restricciones en el uso de suelo, y por otro la oferta de vivienda y los costos de vivienda en Los Ángeles, San Francisco, California y otros mercados caros de vivienda. (La investigación fue parcialmente apoyada por una subvención sin restricciones del Center for California Real Estate al Premio a la Cátedra Pública y al Libro Blanco de Vivienda, Uso del Suelo y Desarrollo de la University of California Center Sacramento).

California ofrece un perfecto caso de estudio de los efectos del nimbysmo sobre los precios de la vivienda. Sus principales áreas metropolitanas—Los Ángeles, San Francisco, Silicon Valley, San Diego, Santa Bárbara—son algunas de las más caras en la nación. Combinan altos niveles de productividad y altos niveles de comodidades, dos factores que crean la alta demanda que ejerce presión sobre los precios de la vivienda, y además, han sido víctimas de severas restricciones al uso de suelo.

Mi propia investigación concluye que los trabajadores profesionales pueden pagar los costos más elevados de vivienda en California. La carga recae principalmente sobre los obreros y trabajadores de servicio menos acomodados, que tienen muy poco dinero sobrante después de pagar por la vivienda. San Francisco tiene el mayor costo de vivienda en el país, mientras que Los Ángeles tiene la mayor cuota de familias agobiadas por el pago del alquiler. En todo el estado, los inquilinos necesitan ganar casi cuatro veces el salario mínimo estatal para pagar un alquiler promedio.

El meollo del problema de California, según sostiene el documento de Monkkonen, no son las restricciones del estado sobre las áreas de altísima densidad de construcciones en -y alrededor de- los centros urbanos, sino la mayor dependencia generalizada en la zonificación de menor densidad. Los Ángeles puede ser una ciudad y área metropolitana relativamente densa (de hecho, según algunas medidas básicas, es el área metropolitana más densa del país), pero las tres cuartas partes de sus terrenos residenciales están dedicados a viviendas unifamiliares de relativamente baja densidad que sólo albergan la mitad de la población de la ciudad.

Pero añadir una nueva oferta en forma de torres de gran altura en -y alrededor de- el núcleo hará muy poco para resolver el problema de la asequibilidad de la vivienda en general. En primer lugar, estas torres se construyen generalmente para los ricos, y los edificios de lujo suelen aumentar el precio de las viviendas en los vecindarios donde están construidos (provocando llamados como este a gravar las viviendas de lujo para financiar las unidades asequibles). También pueden desplazar a las personas de sus vecindarios y cambiar el carácter de los residentes de esos barrios, cosas que les preocupan a los residentes y desde luego tratan de bloquear.


Comprendiendo el nimbysmo

Para superar el nimbysmo, primero debemos entenderlo. La resistencia del vecindario no solo es desencadenada por los residentes que intentan apuntalar los valores de sus casas o proteger sus barrios de cosas que no les gustan, es el producto de políticas que incentivan la propiedad de vivienda y un sistema regulatorio que estimula la oposición.

Incluso si los argumentos económicos sobre los costos y consecuencias negativas del nimbysmo reflejan una lógica económica, no tienen mucho peso si no logran abordar las preocupaciones reales de los grupos vecinales. La mayoría de los ciudadanos ordinarios y los vecinos no piensan como economistas desapasionados.

Según una encuesta de 2016 de la Asociación de la Industria de la Construcción, unos dos tercios de los habitantes de San Francisco encuestados no creen que aumentar la oferta de viviendas mejore la asequibilidad. Más bien, creen que los reglamentos de uso de suelo ayudan a proteger sus vecindarios.

Monkkonen llega a analizar cuatro cepas diferentes de nimbysmo y sus motivaciones subyacentes:

Tráfico y estacionamiento: Nada activa a los recelosos propietarios más rápidamente que la amenaza de perder un espacio de estacionamiento. Las personas que se mudan a apartamentos nuevos tienden a poseer vehículos propios en un mayor porcentaje y un estudio reveló que el tráfico es una de las quejas más comunes contra las viviendas asequibles en el Área de la Bahía.

Presión excesiva sobre los servicios: Otros residentes temen que los parques y las escuelas sean invadidos, así como temen que se sobrepasen las capacidades de las redes de alcantarillado, energía y agua para manejar nuevos desarrollos y más gente.

Preservación del medio ambiente: Algunas de las disputas más importantes sobre el desarrollo en California -como la resistencia del Sierra Club a la legislación "por derecho" del gobernador Jerry Brown- son a causa de los posibles daños ambientales provocados por la mayor densidad.

Carácter del vecindario: Por último, a los residentes a menudo les preocupa cómo las nuevas construcciones afectarán negativamente los vecindarios urbanos histórica y arquitectónicamente importantes.

Para defenderse de las cuatro cepas del nimbysmo, el documento sugiere varias estrategias:

Hacer un mejor uso de las actuales políticas de vivienda: En este frente, California tiene un marco singular, el Elemento de Viviendas. Con esta ley de planificación, las necesidades regionales de vivienda se basan en proyecciones de población, los consejos de los gobiernos asignan unidades a ciudades y condados, y las ciudades actualizan sus viviendas locales en función de estas necesidades.

Sin embargo, Monkkonen señala que no hay consecuencias para el incumplimiento. También señala que el método de utilizar las proyecciones de población es una "mala práctica" para evaluar la necesidad de vivienda, ya que los lugares con alto costo de la vivienda ya disuaden a las personas de mudarse a ellos.

Planificación integradora: Esto parece bastante evidente, un nuevo desarrollo enfrenta menos resistencia del vecindario cuando el barrio está incluido en el proceso desde el principio. Pero esto significa mucho más que la celebración de audiencias públicas, que están dominadas por grupos de vecinos organizados a diferencia de los residentes promedio.

Los medios sociales y otros canales de comunicación pueden ser utilizados para utilizar las opiniones y sentimientos del vecindario de manera más amplia. Una idea contradictoria: en el documento se sugiere que aumentar las maneras en que se aprueban los nuevos proyectos "por derecho" permitiría la construcción de más viviendas asequibles, porque se requeriría menos influencia política para crear un desarrollo de alta densidad.

Mejores datos, información y análisis apartidista: Esto significa educar mejor a los residentes y al público sobre la realidad de los desarrollos de vivienda, la política de vivienda y la vivienda asequible. Proporcionar información objetiva sobre cómo la construcción de más viviendas y más viviendas asequibles no dañará los precios de la vivienda y la calidad del vecindario puede ayudar a calmar los ánimos en los polémicos debates sobre los desarrollos.

Cambio de las decisiones de uso de suelo a nivel regional: El documento se suma a un creciente coro de economistas urbanos y urbanistas que piden traspasar las decisiones de uso de suelo del nivel local y al nivel metropolitano o incluso estatal. Esto haría más posible diseñar una política que favorezca un aumento en densidad global, pero también requeriría controles y equilibrios para evitar abusos de los vecindarios menos favorecidos.

Hay otras maneras de combatir el nimbysmo. El profesor de la Facultad de Derecho de Yale David Schleicher sugiere el uso de la política fiscal local básicamente para cooptar la oposición nimbysta a los nuevos desarrollos. La idea básica, denominada "transferencias locales de aumento impositivo", es permitir que los residentes de los vecindarios compartan los ingresos fiscales que provienen de nuevos desarrollos, por ejemplo, rebajando y reduciendo sus propios impuestos a la propiedad durante un periodo de tiempo.

Otros sugieren que el cambio del actual impuesto a la propiedad a un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, que grave a los dueños de propiedades por el valor subyacente del propio terreno, creará mejores incentivos para el uso más intensivo de suelo.

Pero cualquiera que sea el mecanismo empleado, encontrar mejores formas de entender y contrarrestar el nimbysmo y crear ciudades más vibrantes y asequibles es una de las cuestiones más apremiantes de política con que se enfrentan las ciudades de Estados Unidos. La necesidad de construir más viviendas sin retirar el aporte de la comunidad es, como dice Monkkonen, "un reto que ya no podemos ignorar".

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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