Dónde se construyen nuevas viviendas—o, más probablemente, dónde no se construyen—es a menudo motivado por las tendencias obstruccionistas de los residentes existentes. En inglés se habla de NIMBY o nimbysmo, por las siglas de ‘not in my backyard’ o ‘no en mi patio trasero’, lo que se refiere a personas que se organizan para detener actividades en sus cercanías. En el caso de la vivienda, estos NIMBY operan bajo el temor de que un aumento de la oferta disminuirá el valor de los hogares y las comodidades del vecindario. A veces, este temor viene disfrazado de proteccionismo local, acompañado por gritos que lamentan el declive en la estética del vecindario. Hablan de iluminación bloqueada, congestión y ruido. Otras veces, es racismo apenas encubierto.
Los inquilinos no quieren más construcciones en San Francisco, a pesar de que esto impide más vivienda asequible
La ansiedad por la renta y los temores al desplazamiento alimentan la obstaculización de las viviendas a precio de mercado en las ciudades caras.
La sabiduría convencional podría sugerir que, a diferencia de los dueños, los inquilinos son inmunes a las tentaciones del nimbysmo, simplemente porque se beneficiarían de la disminución de los precios de la vivienda y de un aumento en las unidades asequibles. Pero eso no les impide seguir la corriente obstruccionista en ciudades caras, según una nueva investigación realizada por Michael Hankinson del Centro Unido para los Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard.
“A pesar de que muestran un fuerte apoyo a un aumento de la oferta de viviendas en toda la ciudad, los inquilinos en ciudades con rentas altas exhiben una sensibilidad espacial (nimbysmo) hacia las viviendas a precio de mercado a un nivel similar al de los propietarios”, dice el reporte.
En su informe, Hankinson examinó las actitudes hacia nuevos desarrollos de una encuesta nacional con más de 3,000 encuestados, y luego las yuxtapuso con una encuesta de más de 1,600 votantes de San Francisco. En general, descubrió que, sin dudas, los propietarios eran más propensos a desplegar mayor resistencia a nuevos proyectos: en la encuesta nacional, sólo un 28% de los propietarios apoyó un aumento de las viviendas en sus ciudades. En el caso de los inquilinos, la cantidad fue de un 59%.
Sin embargo, no todos los tipos de nuevas viviendas se consideran iguales. Hankinson creó un gráfico que muestra cómo la percepción hacia nuevos desarrollos cambia con la proximidad y el tipo de vivienda. A mayor alejamiento hacia la izquierda de la línea vertical central del gráfico, mayor será el nimbysmo. Quizás previsiblemente, descubrió que una vivienda asequible (en azul) prevista a una distancia de 2 minutos a pie fue mucho más impopular que los desarrollos a precio de mercado (en rojo) a 2 millas de distancia:
Los inquilinos, por otra parte, no reportaron fuertes tendencias nimbystas. "En todo caso, hacia los edificios que contienen unidades asequibles, los inquilinos exhiben un efecto positivo YIMBY ('Yes In My Back Yard' o ‘Sí en mi patio trasero’), y el apoyo crece según se reduce la distancia del edificio a sus casas", escribe Hankinson. En el siguiente gráfico, se puede ver que los mercados de vivienda asequible, en particular, están a la izquierda de la línea central:
Pero en las ciudades con rentas altas, esa diferencia se evapora. Los inquilinos no se opusieron a la vivienda asequible. Sin embargo, cuando se trató de desarrollos a precio de mercado, el nimbysmo de los inquilinos y el nimbysmo de los propietarios fue prácticamente igual. Éste fue el caso a pesar del hecho de que los inquilinos apoyaron un aumento de la oferta de viviendas en toda la ciudad.
La amenaza percibida proveniente de nuevos desarrollos de vecindarios también estaba vinculada a la ansiedad sobre el aumento de los precios de la vivienda y la carga de la renta (el desembolso de grandes porciones de los ingresos para el pago de la renta). La perspectiva del desplazamiento, al parecer, está detrás de esta tragedia del pueblo.
“Imagine que usted es un inquilino en una ciudad con altos los precios de vivienda, viviendo en uno de los pocos vecindarios asequibles. En su calle, se propone la construcción de un nuevo condominio, que será alquilado a precio de mercado, definido como el precio ‘típico’ o sin subsidio para vivienda que los inquilinos están dispuestos a pagar”, dice el informe. “Generalmente, usted cree que la nueva oferta ayuda a mitigar el aumento de los precios. Sin embargo, este condominio es una minúscula adición a la oferta global, lo que hace improbable la disminución significativa de los precios en la ciudad. Mientras tanto, la nueva construcción puede indicarles a otros desarrolladores que su vecindario es una inversión infravalorada. Su propietario puede ver el nuevo edificio y considerar la posibilidad de renovar el suyo propio, provocando su desalojo. Al final, aunque el nuevo condominio puede reducir los precios marginalmente en toda la ciudad, también puede atraer la demanda local, impulsando un aumento espacialmente localizado de la renta. Para usted, el beneficio a largo plazo de menores precios en la ciudad se ve eclipsado por el costo inmediato a corto plazo del desplazamiento”.
Se puede ver este efecto en acción en San Francisco, uno de los mercados de vivienda más inasequibles en Estados Unidos, al menos en parte, debido a sus límites de nuevas construcciones. Y, a pesar de la estabilización de la renta, los recientes cambios en la ley estatal han incrementado la amenaza de desalojos. En una ciudad con mayoría de inquilinos, las típicas políticas NIMBY impulsadas por los propietarios que funcionan bien en ciudades menos densas y más elásticas pueden no ser aplicables.
En su estudio, Hankinson les preguntó a los votantes de San Fransisco si apoyarían una propuesta de ley de 2015 que proponía la suspensión de nuevos desarrollos en el gentrificado Mission District, salvo que fueran de menos de seis unidades o completamente conformados por viviendas asequibles. Un abrumador 62% de los inquilinos respondió que no, en comparación con un 40% de los propietarios. Al mismo tiempo, 8 de cada 10 inquilinos favoreció la ampliación de la oferta de viviendas en la ciudad (en comparación con un 73% de los propietarios).
Puesto que el temor a no poder costear las rentas de sus hogares es la base del nimbysmo de los inquilinos, quizás el fortalecimiento de las medidas en contra del desplazamiento sea un buen lugar para comenzar. Pero más allá de eso, la pregunta de cómo lograr el equilibrio entre lo que un vecindario quiere y lo que necesita puede tener respuestas complicadas. Las soluciones requieren escuchar a inquilinos y tener una mejor comprensión de lo que causó esta aguda divergencia en su actitud hacia los nuevos desarrollos.
“¿Los inquilinos apoyan más viviendas en la ciudad porque creen que los precios bajarán si cada vecindario recibe su cuota? ¿Un aumento de las viviendas en la ciudad parece más equitativo que la focalización existente en los vecindarios políticamente débiles? ¿O los inquilinos simplemente apoyan la oferta agregada porque es difícil visualizar la 'oferta' frente a los desarrollos específicos del experimento conjunto?”, dice el reporte. “Mediante la comprensión de la sensibilidad del apoyo a la vivienda en la ciudad, podemos identificar mejor las estrategias más útiles para superar este problema de la acción de cobro de la proximidad espacial”.
Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.
