Cómo los inmigrantes influencian los precios de la vivienda

En Estados Unidos, la llegada de inmigrantes han tenido constante influencia en los barrios que escogen como su hogar. En el siglo XIX de Manhattan estuvieron los ‘tenements’ o complejos habitacionales que utilizaron los llegados a la ciudad. Luego estuvieron los barrios chinos y los barrios italianos (como Little Italy) que aparecieron en todo el país y hoy existen los suburbios de inmigrantes. Desde siempre, la población nacida en el extranjero tiene una relación profunda, pero a menudo olvidada, con los mercados locales de vivienda.

Académicos que han estudiado aspectos de esa relación se reunieron recientemente en una conferencia organizada por el Instituto Cato. A partir de hallazgos propios y ajenos, dos grandes temas resultan evidentes. Los inmigrantes mejoran sus vecindarios y enriquecen a sus vecinos. Pero aún son rechazados por los nativos cuando se mudan a vecindarios, un patrón que guarda más relación con el color de la piel que con otra cosa.

Los inmigrantes suelen mudarse menos que la población de origen nativo

Existe una idea errónea muy común de que los inmigrantes son un grupo pasajero que va de ciudad en ciudad en busca de oportunidades y no se queda en un mismo sitio el tiempo suficiente como para tener un impacto en el mercado de la vivienda. De hecho, ahora es menos probable que la población nacida en el extranjero (línea verde en el gráfico abajo) se mude dentro de su propio estado o se vaya a residir a otro estado que la población nativa (línea roja).

Esto se basa en una investigación realizada por Gary D. Painter de la Sol Price School of Public Policy de la Universidad del Sur de California y Zhou Yu de la Universidad de Utah. "Cuando los inmigrantes llegan a una comunidad, se quedan allí por un tiempo", dijo Painter, quien ha contribuido a un próximo libro titulado Immigration and Metropolitan Revitalization in the United States (‘Inmigración y Revitalización Metropolitana en Estados Unidos’). Es muy poco probable que los inmigrantes poco calificados recorran largas distancias, y la inmovilidad de los inmigrantes aumenta con el tiempo en Estados Unidos, explicó.

Este gráfico presenta la mobilidad en un vecindario. La línea roja son los nativos de la zona y la verde es son los inmigrantes. Desde la década de los noventa, la movilidad de los inmigrantes ha disminuido. Ahora son más propensos a asentarse en un lugar que los nativos (Cortesía de Gary Painter).

Los inmigrantes están impulsando la demanda de viviendas

La tasa de propiedad de viviendas, que se define como la proporción de familias que son propietarias de sus casas, disminuyó drásticamente para la población nativa posterior a la recesión (gráfico abajo a la izquierda) en aproximadamente 80 grandes y pequeñas áreas metropolitanas que Painter analizó. Pero para los inmigrantes (a la derecha), la línea de tendencia ha comenzado a retroceder poco a poco en los últimos años, especialmente en las áreas metropolitanas de mediano tamaño que han experimentado grandes aumentos en la proporción de residentes nacidos en el extranjero, como Raleigh, Tulsa, y Nashville (denominadas "pequeñas áreas metropolitanas" —la línea azul en el gráfico):

A la izquierda se ve la evolución de la propiedad entre nacidos en EEUU, la que ha estado a la baja en los últimos diez años. Entre inmigrantes, a la derecha, esta se ha mantenido más estable (Cortesía de Gary Painter).

En general, la tasa de propiedad de vivienda entre los inmigrantes es aún inferior a la de los nativos, pero la brecha se ha estado reduciendo más rápidamente. Además, la propiedad de vivienda es solo un indicador, posiblemente imperfecto, de la demanda de vivienda. El otro es la composición de hogares, el ‘headship rate’ o índice de jefes de hogares. Este indicador se refiere a la cantidad de adultos jefes de hogar en proporción a la cantidad total de adultos. Muy simplemente, esto mide el aumento o disminución de hogares independientes, lo cual nos dice cómo la demanda de vivienda podría estar cambiando. En el New York Times, Jed Kolko explica así:
“Las fluctuaciones económicas afectan la tasa de jefes de hogares, como mismo afectan la participación en la fuerza laboral. Cuando las personas pierden su hogar ante una ejecución hipotecaria o ya no pueden pagar el alquiler y se van a vivir con alguien más, la tasa de formación de hogares desciende. Cuando se recuperan económicamente, y se salen de las casas de sus padres o de las casas compartidas con otros compañeros y se van a vivir a sus propias casas, ya sea como propietario o inquilino, la tasa de formación de hogares aumenta”.

La investigación de Painter (en el gráfico a continuación) muestra que, entre las familias nativas estadounidenses, las tasa de jefes de hogares ha estado disminuyendo enormemente en los últimos años, a medida que más y más adultos recurren a vivir en entornos multigeneracionales. Entre los inmigrantes, han ido en aumento. El resultado: las tasas reales de formación de hogares para los dos grupos están alrededor del mismo nivel.

A la izquierda, la tasa de jefes de hogares entre nacidos en EEUU, con clara tendencia a la baja. Entre inmigrantes, a la derecha, se ve un aumento (Cortesía de Gary Painter).

La población inmigrante seguirá siendo la clave en la recuperación de la vivienda, principalmente porque tiene un apetito creciente por la propiedad de vivienda. Mi colega Gillian White escribió recientemente sobre un análisis del Joint Center for Housing Studies de Harvard que muestra que las familias inmigrantes representaron un 27.5% del crecimiento de hogares a nivel nacional desde 1994. Y se espera que aumente su demanda de vivienda en las próximas décadas.

"Ellos consideran la propiedad de vivienda una parte importante de la estabilidad económica. Es un punto de referencia del grado de asentamiento", dijo Dowell Myers, profesor de la Sol Price School of Public Policy de la Universidad del Sur de California, a White. "Ellos consideran la propiedad de la vivienda parte del sueño americano y lo aceptan".

Una mayor cantidad de residentes inmigrantes podría aumentar el valor de las viviendas

Bueno, entonces ¿qué les ocurre a los precios de la vivienda después de que los inmigrantes comienzan a vivir en ellas? Un nuevo informe de la Sociedad de las Américas/Consejo de las Américas y de la Asociación para Una Nueva Economía Estadounidense calcula ese impacto, en dólares y centavos, utilizando datos de población y vivienda de 1970 a 2010.

El resultado principal es que cada inmigrante añade 11.6 centavos al valor de la vivienda en su condado. Parece una cifra pequeña, pero para los 40 millones de inmigrantes que viven en los densos condados estadounidenses, esa cifra se multiplica hasta los 3,700 millones de dólares. "Su legado para la comunidad es el efecto que tienen sobre la riqueza inmobiliaria de la comunidad", dijo el autor del informe, Jacob Vigdor, profesor de política pública y gobernanza de la Universidad de Washington. Así es cómo él saca la cuenta:
- Cuando 1 inmigrante se muda a una comunidad, el precio del hogar promedi aumenta en 11.6 centavos.
- El inmigrante promedio vive en una comunidad de 800,000 unidades habitacionales; en estas condiciones, la cantidad total de riqueza inmobiliaria por condado aumenta en 92,800 dólares promedio.
- Esos 92,800 dólares se multiplican por 40 millones de inmigrantes que viven actualmente en EEUU y generan 3,700 millones de dólares en ganancias en el valor de las viviendas a nivel nacional.

"Es una historia básica de oferta y demanda", explicó Vigdor. Cuando un inmigrante llega a vivir a una comunidad, necesita un techo sobre su cabeza. Y conforme aumenta la demanda de vivienda, también aumentan los precios, si todo lo demás permanece igual. Por supuesto, todo lo demás no permanece igual. El modelo de Vigdor supone, por ejemplo, que no hay nuevas construcciones, lo cual no sucede en todas partes en la vida real. Tampoco funciona tan bien para las zonas menos densas, donde los inmigrantes se asientan cada vez más. Así que, en la práctica, el valor que los inmigrantes añaden al mercado de la vivienda no es fijo para cada condado.

Pero la conclusión general de Vigdor ha sido corroborada por un estudio independiente realizado en 2007 por Albert Saiz cuando estaba en la Universidad de Pensilvania. Ese análisis reveló que un aumento de un 1% en la población inmigrante a nivel de área metropolitana genera un aumento de un 1% en los precios de la vivienda.

Pero en los vecindarios, los inmigrantes pueden provocar la "huida de los nativos"

Así que, a niveles de condados y áreas metropolitanas, una afluencia de residentes puede estimular el mercado de la vivienda. A nivel de vecindario, la historia es muy diferente.

En su estudio de 2011, Saiz y su colega Susan Wachter comprobaron qué sucede en las secciones censales con promedios de 4,000 residentes; a esta escala, debería ser más fácil saber si las personas se van a otros sitios después de que llegan los inmigrantes.

Lo que descubrieron fue que cuando la proporción de inmigrantes residentes se eleva de 0% a un 30%, los valores de la vivienda disminuyen en un 6%. "Una asociación negativa entre los precios de la vivienda y la proporción de inmigrantes es un signo inequívoco del deseo de los nativos de separarse de los inmigrantes", dijo Wachter. "Los precios de la vivienda no puede ser inferiores en un sitio a menos que se perciba un diferencial negativo". En otras palabras, los precios de la vivienda caen no porque los inmigrantes provoquen delincuencia o empeoren sus vecindarios de alguna otra forma, sino porque los nativos creen que sí provocan estas situaciones.

Este gráfico compara los cambios en los valores de viviendas (eje vertical) con los cambios en la cantidad de inmigrantes (eje horizontal) (Cortesía de Susan Wachter).

Pero mientras más profundizaban en estos resultados, comenzó a emerger una imagen familiar (y sombría). La relación negativa entre la afluencia de inmigrantes y el descenso de los precios de la vivienda era mayor en los vecindarios más ricos y con mayor población blanca. De hecho, en vecindarios de minorías y de bajos ingresos, los inmigrantes producen muy poco o ningún impacto. Además, este efecto no se dio con todos los inmigrantes. Cuando analizaron los resultados por raza y etnia, Wachter y Saiz descubrieron que la relación era "muy negativa", cuando los inmigrantes negros llegaban a vivir a los vecindarios. Para los inmigrantes blancos no hispanos, era positiva: esto significa que los nativos residentes los consideraban un atractivo. Por lo tanto, no era que los inmigrantes fueran extranjeros, era simplemente el color de la piel el que provocaba la huida de los blancos nativos.

"En resumen, los nativos están dispuestos a pagar una prima para vivir en vecindarios donde predominen los nativos", concluyó Watcher. "Eso podría cambiar con el tiempo a medida que nos convertimos en una nación de mayoría-minoría".

No está claro qué rumbo tomará Estados Unidos con respecto a la inmigración, o si la tendencia aparentemente insuperable de los blancos a autosegregarse nunca disminuirá. Pero si no es así, los hijos de inmigrantes que actualmente crecen en vecindarios racialmente segregados seguramente asumirán los costos económicos a largo plazo. Y también lo asumirán los hijos de los propietarios que nacieron en Estados Unidos.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.