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Berlín y Hamburgo obligarán a los caseros a divulgar los alquileres anteriores

Este es el último de una serie de experimentos con el fin de controlar alquileres que se han disparado.
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19 May 2016 – 10:49 AM EDT

Las leyes sobre el alquiler de Berlín tal vez sean las más estrictas de Europa pero, junto a otras ciudades alemanas, ahora se van a endurecer aún más. Según un anuncio conjunto hecho hace pocos días por Berlín, Hamburgo y Westphalia North-Rhine (el área urbana más grande de Alemania), las autoridades de las ciudades en los tres lugares pronto introducirán un nuevo requisito para los dueños, según el cual éstos tendrán que divulgarles a sus potenciales inquilinos el precio exacto del alquiler previo del departamento.

Para entender por qué este cambio ha sido necesario, hay que remontarse a la introducción del llamado Rent Price Brake (Freno en el Precio de los Alquileres) el verano pasado en Berlín. Desde el 1 de junio de 2015 los alquileres en la ciudad han sido regulados según el vecindario y la calidad de la vivienda. Un grupo supervisor llamado un “observatorio de alquileres” ahora divide los departamentos en diferentes categorías y locales, después fija el alquiler promedio por metro cuadrado por cada grupo. Un aumento de más del 10% por encima de este promedio también ha sido prohibido. La ley fue aprobada en una votación con mucho apoyo popular (en una ciudad en que la mayoría de la gente alquila) y al principio parecía que estaba funcionando. Sin embargo, después de un tiempo los alquileres volvieron a subir igual que antes. Hasta ahora ha habido un gran problema con la ley y algunos inquilinos han delatado a dueños que estaban violando esta norma.

En una ciudad con un suministro pequeño de departamentos, probablemente era de esperar que esto sucediera. Berlín está invirtiendo muchos recursos en construir nuevas viviendas. A nivel proporcional está invirtiendo mucho más que Londres, por ejemplo, ciudad que también tiene escasez de viviendas, así como alquileres muchos más altos. Sin embargo, no resulta gran sorpresa que a veces los inquilinos con recursos están dispuestos a hacer la vista gorda con el incumplimiento con las reglas —por ejemplo, cuando un dueño les cobra demasiado alquiler— sólo para obtener el departamento que quieren. También hay una razón aún más básica por la que no está funcionando la ley. Sin saber cuánto alquiler pagó el último inquilino, los nuevos inquilinos no pueden protestar un aumento injusto.


Por lo tanto, determinar lo que constituye un alquiler justo puede convertirse en una lucha kafkiana. Los inquilinos tienen que convertirse en detectives aficionados para averiguar el alquiler anterior y entonces demandar al dueño para recuperar el dinero. E, incluso si ganan, sólo se les rembolsará desde la fecha en que registraron una queja. Lógicamente, la cantidad de inquilinos dispuestos a pasar por todo este proceso ha sido baja. Entonces, si los dueños tienen que entregar esta información por adelantado la cantidad de inquilinos que abogarán por un alquiler que no viole la ley debería aumentar.

Sin embargo, aún hay defectos con el proceso. Un inquilino cuya queja es exitosa sólo será reembolsado por alquiler sobrecargado desde la fecha de su primera queja en lugar de la fecha en que fueron sobrecargado en primer lugar. También les toca a los inquilinos individuales a perseguir cada caso. Si bien hacer reclamaciones legales pequeñas es más común en Alemania que en muchos otros países, tener que tomar responsabilidad personal por un caso fácilmente podría disuadir la gente ocupada o reticente.

Si bien el nuevo cambio a la ley en sí quizás no sea suficiente para asegurar que las leyes de alquiler de Berlín funcionen a la perfección, son un paso importante para lograr esa meta. Demuestran que las ciudades alemanas y los estados federales están dispuestos a adaptar y ajustar leyes hasta que tengan un efecto regulatorio genuino. También se están combinando con una iniciativa adecuada para nuevas construcciones. Por ejemplo, actualmente Berlín tiene en curso suficientes departamentos para alojar a 100,000 personas en doce nuevos vecindarios. Además, la ciudad ha prohibido la mayoría de los departamentos vacacionales para así incrementar la cantidad de viviendas disponibles para lugareños.

A lo mejor Berlín y otras ciudades alemanas no han encontrado la fórmula perfecta para mantener la vivienda asequible. Sin embargo, están luchando arduamente por hacerlo y están demostrando voluntad política. Si mantienen este esfuerzo, deberían poder establecer una política que sea práctica y eficaz a largo plazo.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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