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Ya es hora de que Oakland empiece a construir

El sector este de la bahía de San Francisco está a punto de tener un boom económico, pero la ciudad tiene que vencer la arraigadísima resistencia a nuevos proyectos inmobiliarios.
22 Jun 2016 – 9:02 AM EDT

Pese ser un centro urbano, el corazón de Oakland ha estado curiosamente vacío durante mucho tiempo. Sólo un puñado de edificios tienen más de diez plantas y hay 40 acres de espacios vacíos o estacionamientos por toda la ciudad. Cuando se acaba la jornada laboral, las calles del corazón de la ciudad se quedan en silencio.

Pero muchos retratos recientes por parte de los medios dan una imagen muy diferente de Oakland. A mediados de los 2000, la ciudad empezó a avanzar lentamente hacia un renacimiento. Por ejemplo, los esfuerzos de Jerry Brown —el alcalde en aquel entonces— de atraer 10,000 residentes nuevos al centro de la ciudad dio lugar a un boom de la escena local cultural y minorista. Hace unos cinco años los medios noticiosos empezaron a darse cuenta del cambio: el New York Times calificó a Oakland como el quinto entre los 45 primeros destinos globales de viaje en 2012, diciendo que “entre su rudeza, nuevos restaurantes y bares llaman la atención”.

Pero los múltiples momentos culturales de la ciudad, ya sean la inauguración de un nuevo bar o un festival mensual de arte que atrae multitudes de 20,000 personas, enmascaran una verdad más perniciosa: cuando se trata de desarrollo, Oakland está estancado.

Entre 2000 y 2015 sólo dos edificios comerciales de oficinas y 5,000 unidades de viviendas fueron construidos en Oakland, según indica un reporte de SPUR, una organización de planificación urbana sin fines de lucro ubicada en la región de la bahía de San Francisco. Durante ese mismo periodo, la población de Oakland aumentó en 8,000 personas.

Antes del principio de los 2000, una pobre planificación y su reputación de delincuencia habían ahuyentado tanto a la industria como a los habitantes de Oakland. El hecho de que la ciudad pudiera acomodar tal crecimiento en población —junto con docenas de nuevos negocios— sin una expansión estructural considerable es testimonio de la cantidad de propiedades que se habían quedado vacías anterior al boom.

Pero Oakland rápidamente está llegando al límite de su capacidad. Dado que Uber se establecerá en el viejo edificio de Sears en Broadway a finales de 2017, la ciudad está a punto de recibir una nueva oleada de residentes y empresas. El Departamento de Planificación de Oakland está en el proceso de finalizar una estrategia para un renovado centro de la ciudad. Pero hacerlo realidad requerirá que la ciudad evolucione de muchas formas que ha resistido durante muchos años.


Los obstáculos a la nueva construcción en Oakland

El desarrollo en Oakland está atrapado en un círculo vicioso, según afirma Robert Ogilvie, director en Oakland de SPUR. Por un lado, la ciudad no ha atraído suficientes inquilinos ancla grandes para llenar nuevos edificios de manera más fiable, por lo que resulta difícil justificar la construcción basada en la especulación. Esto ha restringido la cantidad de propiedades disponibles, lo cual ha hecho que Oakland sea poco apto para empresas pequeñas de crecimiento rápido que están buscando espacio adecuado para poder expandir. Entonces estas empresas han buscado propiedades en San Francisco, al otro lado de la bahía.

Si bien los alquileres comerciales en Oakland están en aumento, aún son más bajos que el costo de construcción de torres de oficinas, la cual está en unos 5 dólares por pie cuadrado por mes. Muchos promotores inmobiliarios piensan que no vale la pena construir proyectos a este precio sin la confianza completa de que se llenarán los edificios. Según afirma Ogilvie, en San Francisco —donde el espacio comercial se arrienda a unos 5.75 dólares por pie cuadrado por mes— los promotores se sienten mucho más cómodos con construir un edificio y esperar que se llene de inquilinos.

Aparte del historial mediocre de Oakland en cuanto al desarrollo comercial, la ciudad tiene fama de tener mucho crimen y pobreza, lo cual inquieta a los inversionistas, dice Ogilvie. “Algunos inversionistas, particularmente los que tienen una percepción de Oakland que se basa en la narrativa pública, han dudado de invertir capital en el centro de la ciudad sin mayor compensación por el riesgo que estarían asumiendo”, nota el reporte de SPUR. Como resultado, el crecimiento de empleos ha sido lento y por ende se ha habido menos incentivo de agregar viviendas a la ciudad.

Según dice Ogilvie, hoy día la narrativa en los medios tiende a pintar a Oakland en relación con San Francisco de la forma en que se relaciona Brooklyn con Manhattan: es decir, se asume que Oakland será el heredero del auge económico impulsado por empresas tecnológicas que hoy día disfrute San Francisco. Pero este tipo de cobertura tiende a pasar por alto una diferencia crítica: Brooklyn y Manhattan tienen el mismo gobierno, pero no es así en los casos de Oakland y San Francisco. Las mismas olas que han aumentado el crecimiento de San Francisco no llegarán a Oakland automáticamente para causar el mismo efecto. Para asegurar que Oakland aproveche eficazmente las oportunidades económicas crecientes, la ciudad tendrá que crear sus propios planes futuros, los cuales tendrán que reconocer que cuando se trata de crecimiento, su peor enemigo es sí misma.

Otros obstáculos significativos

Los inversionistas con aversión al riesgo no son los únicos que titubean ante la opción de construir en Oakland. “La orientación política en la región de la bahía de San Francisco es anticrecimiento”, dice Mike Ghielmetti, presidente de Signature Development Group, una empresa de promoción inmobiliaria que ha trabajado en el desarrollo de construcciones residenciales y comerciales en el área durante los últimos 25 años.

“Hay una especie rara de alianza progresista, digo ‘progresista’ sin realmente creer que así sea, que ha abogado por políticas fracasadas durante los últimos 35 años”, dice Ghielmetti. Enfatizan mantener cierta calidad de vida, “lo cual es un código [que realmente significa] que no habrá nuevas viviendas ni espacios minoristas y que ahuyenta a los recién llegados al mantener los valores de propiedad altos mediante restricciones artificiales impuestas sobre el suministro”, agrega Ghielmetti.

Las líneas de resistencia en torno al desarrollo se trazan según características demográficas. Los baby boomers (nacidos entre 1946 y 1964) están de la parte anticrecimiento; ellos “se han mudado a los suburbios, se acostumbraron a líneas de propiedad y cercas y no les ha acabado de convencer el ambiente urbano, aunque siguen controlando las ciudades políticamente”, dice Ghielmetti.


En particular, las propuestas para edificios altos provocan polémicas. El historial de terremotos en la región de la bahía ha hecho que los lugareños sean recelosos con respecto a planes para torres, aunque los avances en la construcción han hecho que estos temores sean mayormente irrelevantes. Pero la preocupación persiste: la ciudad de Oakland está consultando a SPUR al finalizar su plan específico para el centro de la ciudad y, según Ogilvie (quien llegó a la región de la bahía desde Nueva York), mucha de la discusión entre las dos organizaciones se ha centrado en la altura de los edificios.

En la región de la bahía de San Francisco, la preferencia para ciudades altas y densas es marcada entre los millennials, y se trata de una actitud debe recibir una buena acogida de Oakland, según piensa Ghielmetti. Las políticas y precios actuales han efectivamente impedido que los jóvenes sean propietarios o inquilinos, lo cual resultará un menoscabo para la región, afirma Ghielmetti. “Para mí los millennials son el futuro de nuestras ciudades”, agrega. “Nuestras ciudades se morirán sin ellos”.

Lo que hay que hacer

Aquí es donde entran en juego personas como Sonja Trauss. Tiene 34 años de edad y es fundadora de la SF Bay Area Renter’s Federation (Federación de Inquilinos de la Bahía de San Francisco). El grupo aboga a favor de la construcción de viviendas y es uno de varios que han surgido como respuesta a la crítica necesidad de crecimiento.

Trauss está a favor de todo tipo de la construcción. En una entrevista con el New York Times, dijo: “Uno tiene que apoyar a la construcción, incluso cuando es el tipo de edificio que uno odia. ¿Está feo? ¡Acéptalo! ¿Es vivienda para personas de bajos ingresos? ¡Acéptalo! ¿Es vivienda de lujo? ¡Acéptalo! Realmente, ahora necesitamos de todo”.

La necesidad para vivienda asequible en Oakland, al igual que en San Francisco, es innegable según Trauss, pero no debe abordarse aisladamente, [apartado del] resto de proyectos de desarrollo. Recientemente la ciudad de Oakland introdujo un “cargo de impacto” en proyectos de vivienda a precio de mercado. Esto significa que los promotores tendrán que pagar a la ciudad entre 750 dólares y 7,000 dólares por unidad y el dinero recaudado irá en un fondo para promover la vivienda asequible. Trauss respalda esta táctica porque el cargo es lo suficientemente bajo para no impedir que los promotores avancen con sus proyectos actuales.

Según dice Trauss, lo que actualmente ha causado los problemas de vivienda en Oakland y San Francisco ha sido “la suposición que las personas nuevas de altos ingresos que se están mudando allá no hubieran venido si no se les hubiera construido nuevas y caras viviendas”. La resistencia en cuanto a acomodar a personas más acaudaladas, según afirma Trauss, proviene de la misma aversión al cambio que Ghielmetti han encontrado en su trabajo.

Pero según explica Trauss, los oponentes están perdiendo de vista un hecho crítico: “Por lo menos en San Francisco, un 84% de la gente que se muda a nuevas viviendas en cuanto éstas se construyan ya estaban viviendo en San Francisco”. Además, un 99% de las personas de altos ingresos se mudan a viviendas preexistentes. “Es ridículo luchar contra [el influjo de personas de altos ingresos]: su presencia y los empleos que crean se van a dar sin importar si se construye o no”, dice Trauss. Y aunque les puede doler de los intransigentes de otra época, construir es la única forma de asegurar de que todos los que quieran quedarse en la región de la bahía puedan quedarse.

La East Bay Asian Local Development Corporation (Corporación Asiática de Desarrollo Local de East Bay o EBALDC) está luchando para asegurar que residentes antiguos —particularmente los de las áreas más pobres de la ciudad— no se vean obligados a mudarse debido a las oleadas de cambios. Sabrina Chin, gerente de comunicaciones de EBALDC, dice que, cuando se trata del desarrollo, la organización adopta un enfoque a favor de los vecindarios. EBALDC reconoce que construir para comunidades de ingresos mixtos es la única forma de mantener tanto la integridad como el sustento de la ciudad. Por lo tanto, la organización está colaborando con inversionistas privados para comprar edificios preexistentes y estabilizar los alquileres para asegurar que se mantengan disponibles para inquilinos de bajos ingresos y para organizaciones locales sin fines de lucro, incluso cuando surja la construcción a su alrededor. “Los residentes antiguos son bienes para la ciudad”, dice Chin. “No estamos aquí para sacarlos con nuevas construcciones o precios elevados, sino estamos aquí para darles la opción de quedarse”.

La llegada de Uber a finales del año que viene traerá por lo menos 600 nuevos residentes al East Bay y muchos llegarán con sueldos típicos de la industria tecnológica. Trauss dice que el cambio crítico para la ciudad será acoger la llegada de la empresa para obtener el aumento consiguiente en ingresos por impuestos que Oakland necesita tan desesperadamente.

“Creo firmemente que es una locura oponerse a los recién llegados a la ciudad”, dice Trauss. Oakland ya está en el camino al cambio: según Trauss, lo que necesita ocurrir ahora es que la gente cambie su actitud al respecto.

Este artículo fue publicado originalmente en CityLab.com.

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