¿Son más asequibles los vecindarios con más ‘carácter’ e historia?

¿Es la conservación de vecindarios amiga o enemiga de la asequibilidad? Todo depende desde donde se mire.

Crear distritos especiales de viviendas antiguas para garantizar el ‘carácter’ de un barrio puede obstaculizar el acceso a las escuelas, los servicios, y los valores de la propiedad para aquellos que no pueden pagar el precio de entrada. Al mismo tiempo, suprimir el nuevo desarrollo en ciertos vecindarios limita el potencial para construcciones más elevadas y densas, las cuales pueden acomodar a más personas a menor precio, de acuerdo con la opinión de varios economistas.

Sin embargo, más de un conservacionista arremetería contra semejante afirmación, aduciendo que estos barrios viejos tienden a ser más densos que los nuevos. Además, a menudo –dicen algunos– los desarrolladores inmobiliarios crean viviendas y negocios alrededor de los edificios existentes y establecen precios más bajos a los arrendatarios que aquellos que demuelen y vuelven a construir.

Una nueva colección de mapas de la Fundación Nacional para la Preservación Histórica ayuda a ilustrar, por medio de una perspectiva informada, este complejo problema. El llamado Atlas de ReUrbanismo muestra 50 ciudades del país clasificadas en función del ‘carácter’ de su patrimonio constructivo. Esa es una palabra muy controversial entre urbanistas. Aquí, ‘carácter’ es una medida igualmente ponderada de la edad promedio de los edificios, su diversidad etaria y su tamaño, así como el de las parcelas, según consta en un informe adjunto. Lo revelador es cómo la geografía de las cuadras de ‘alto carácter’ –donde el patrimonio de edificios es fundamentalmente más pequeño, más viejo, e incluso mixto en edad– intersecta con la asequibilidad y la densidad, medidas a partir de datos del Censo. Las existencias más viejas “funcionan como viviendas no subsidiadas, ‘naturalmente’ accesibles”, escriben los autores.

El análisis de los vecindarios de Houston, en Texas.

Según ellos, las cuadras de alto carácter tienden a tener mayores índices de unidades asequibles para rentar, comparadas con cuadras de poco puntaje. “En muchas ciudades del Atlas, el número de unidades de vivienda en arriendo asequible representa el doble en cuadras con edificios más viejos, pequeños y mixtos en edad”, sostienen los autores. El informe, a su vez, indica que la densidad, en términos tanto de población como de unidades de vivienda, suele ser mayor en cuadras de “alto carácter”.

El área Roxborough de Filadelfia (mapeada por ‘carácter’). (Atlas of ReUrbanism)

Quizá esto no sea sorprendente; uno esperaría que las áreas más viejas y densas, cercanas al centro de las ciudades, tuvieran los más altos puntajes de carácter y los barrios nuevos y menos densos de la periferia puntuaran menos. En las cinco ciudades que quedaron plasmadas en el Atlas – Chicago, New York, Filadelfia, Houston y Los Ángeles– ese patrón se confirmó, generalmente, cierto. Pero si jugamos un poco con las capas de información que ofrecen estos mapas interactivos, podríamos sacar algunas conclusiones de dónde hay, y no hay, “carácter”. Eso fue lo que hizo Kyle Shelton, historiadora urbana del Instituto Kinder de Investigación Urbana de la Universidad de Rice. Shelton se concentró en observar el “carácter” de la ciudad de Filadelfia.

“En Filadelfia, los puntajes de carácter ilustran que las comunidades residenciales más viejas y nada céntricas han devenido rodeadas por otras nuevas, a menudo de menor densidad”, escribió Shelton en el blog Urban Edge. “Roxborough, al Noroeste del centro, posee un alto puntaje, ya que persiste gran parte de su entorno histórico construido. Pero las áreas circundantes exhiben puntajes más bajos, lo que sugiere la existencia de un muy distinto patrón de desarrollo”.

Shelton señala, además, que el círculo interior de Chicago es asombrosamente de bajo puntaje, si bien los vecindarios residenciales al Norte y el Sur puntúan mucho más.

Desafortunadamente, los mapas no te permiten detallar el número de unidades de vivienda asequibles por cuadra. No queda más que intentar extraer esto del análisis del informe, además de la ficha técnica específica de la ciudad que profundiza, al pie de la letra, en algunos aspectos adicionales. Llama la atención que el informe no incluya un gráfico que compare carácter y densidad (tema que se analiza en el gráfico abajo), el cual podría ser de utilidad para aquellos que vean en las edificaciones nuevas la única respuesta al incremento de la densidad. Antes que descartar las construcciones históricas como meros objetos de demolición, ¿por qué no ver primero el espacio disponible dentro de ellas? Es más, escriben los autores, “¿cuánta más capacidad de desarrollo puede ser lograda si la superficie de los espacios de estacionamiento fueran reemplazadas por viviendas, espacios de oficina y pequeños negocios?”.

Población por cuadra en distintas ciudades, es decir, algo similar a la densidad. El punto azul es en la zona de menor 'carácter', el rojo es la zona de mayor 'carácter' y el gris es el promedio.

El informe también asocia a las altas densidades y la asequibilidad de las cuadras de ‘alto carácter’ con la diversidad. Cerca de dos tercios de los 24 millones de afroestadounidenses que viven en las 50 ciudades del Atlas “viven en áreas de alto puntaje, cerca de un 75% más que en áreas con edificios altos y nuevos”, establece el reporte. Los autores encontraron, a nivel de país, unos “ 108,000 negocios en poder de mujeres y otras minorías ubicados en cuadras con construcciones viejas, pequeñas y mixtos en edad”. Esto representó “40,000 más que la cifra para áreas caracterizadas por construcciones grandes y nuevas”.

Recuérdese que, en estos términos, una cuadra de ‘alto carácter’ es aquella con edificios en su mayoría pequeños y viejos, pero a su vez mixtos o distintos en cuanto a la edad. A través de esta forma de medición, la mayoría de los vecindarios en las ciudades mapeadas exhiben fuertes puntajes de ‘carácter’. Abrir tanto el espectro resulta tan útil como inútil. El debate en torno a la conservación, la densidad y la accesibilidad debería ser ir más allá de construir distritos especiales fuera de la impecable Queen Anne o los bien cuidados núcleos del centro de la ciudad. Este informe plantea que hay valor en los barrios antiguos (y casi antiguos) por todo el mapa.

Por otra parte, si preservar edificios viejos puede contribuir a impulsar la accesibilidad y la densidad, sería útil saber dónde, específicamente, está ocurriendo esta preservación. Proteger un barrio de gran densidad, y de bajos ingresos, con viviendas de 50 años de existencia de, por ejemplo, un agresivo agente inmobiliario especializado en condominios pudiera ayudar a defender la asequibilidad en una ciudad con un mercado inmobiliario bullente. Acordonar un distrito especial de encaje victoriano no puede. Esperemos, entonces, una más profunda iteración futura de estos mapas.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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