¿Qué vecindarios se benefician al construir viviendas asequibles?

La construcción de viviendas asequibles en vecindarios con bajos niveles de pobreza puede mejorar enormemente la vida de las familias pobres que logren conseguir vivienda en el lugar, sin comprometer las ganancias de los desarrolladores inmobiliarios. Pero, ¿en qué vecindarios las viviendas asequibles producen el mayor beneficio, desde el punto de vista económico?

Un reciente documento de trabajo publicado por la Oficina Nacional de Investigación Económica intenta responder esa pregunta. En el informe, los economistas de la Universidad Stanford Rebecca Diamond y Timothy McQuade evalúan los costos y beneficios secundarios de los proyectos de vivienda financiados a través del Crédito Tributario para Viviendas para Personas de Bajos Ingresos (LIHTC por sus siglas en inglés) en 129 condados en 15 estados de Estados Unidos, que se muestran en el siguiente mapa:

He aquí las principales conclusiones de este informe:

El impacto sobre el valor inmobiliario varía según el tipo de vecindario

En los vecindarios con un ingreso medio menor de $26,000, los valores inmobiliarios dentro de un radio de 0.1 millas de las viviendas de LIHTC aumentaron en un 6.5% diez años después de su construcción. En los vecindarios con un ingreso medio superior a los $54,000, disminuyeron en un 2.5%, pero sólo donde al menos la mitad de los residentes eran blancos. He aquí cómo los autores explican las discrepancias en el informe:

En algunas áreas la proximidad de las viviendas asequibles puede ser considerada algo positivo, pero en otras puede ser considerada perjudicial.

La preferencia sobre cierto perfil demográfico podría explicar esta diferencia

La forma en que se perciben las nuevas viviendas asequibles tiene que ver, parcialmente, con la forma en que se perciben los grupos que atraen dichas viviendas al vecindario. Así lo explicaron en el informe:

Si los residentes locales tienen preferencias sobre el perfil demográfico de sus vecinos, la inmigración de los residentes de las viviendas de LIHTC puede atraer además diferentes tipos de residentes, y estos nuevos inmigrantes podrían elevar o disminuir el atractivo del vecindario.

Es por eso que los investigadores compararon los perfiles demográficos de los compradores de viviendas antes y después de la construcción. Quizás de forma sorprendente, descubrieron que, en años posteriores, los vecindarios pobres experimentaron una afluencia de compradores de viviendas ligeramente más adinerados (con ingresos de entre 3 y 4% más altos). En los vecindarios más ricos, los nuevos compradores de viviendas fueron ligeramente más pobres (con ingresos 1.5% más bajos).

La composición racial de algunos de estos vecindarios también cambió. Concretamente, la proporción de compradores de viviendas en los vecindarios negros con altos porcentajes de minorías, tanto pobres como no tan pobres, disminuyó. Los autores sugieren que esto podría deberse a que otros grupos raciales y étnicos se mudaron hacia el vecindario, y llegan a la conclusión de que, por lo tanto, la construcción de viviendas asequibles en áreas con altos porcentajes de minorías “puede producir una disminución de la segregación racial”. Aunque es importante hacer hincapié en el “puede” en esa frase. Una disminución de la proporción de afroamericanos no necesariamente disminuye la segregación. Por ejemplo, en un vecindario hispano-negro, si la disminución de la proporción de residentes negros va acompañada de un aumento de la proporción de residentes hispanos, el vecindario puede incluso llegar a segregarse más.

La otra característica del vecindario que los economistas monitorearon fue el crimen. En los vecindarios pobres, las tasas de criminalidad se redujeron después de la construcción de las viviendas asequibles; en los más ricos, no cambiaron en realidad.

¿Quién quiere vivir cerca de las viviendas asequibles?

Las familias con mayores ingresos que escogieron vivir en vecindarios pobres, en realidad estuvieron dispuestas a pagar un mayor porcentaje de sus gastos de vivienda para vivir cerca de las viviendas asequibles recién construidas, tanto en zonas con altos o bajos porcentajes de minorías (los compradores de viviendas , especialmente los pertenecientes a minorías, estuvieron dispuestos a gastar más que los blancos para vivir en zonas de altos porcentajes de minorías).

“En esa comunidad, cuando se construye una vivienda asequible ... Todos valoran esos beneficios”, le dice Diamond a CityLab. “Probablemente las personas con mayores ingresos están dispuestas a pagar más dólares por los servicios, porque tienen más dinero que gastar”.

Tampoco en las áreas más ricas a las minorías les importó vivir cerca de las viviendas asequibles. Por otra parte, los compradores de viviendas más adinerados con gusto pagaron más para evitar estos sitios. “En los vecindarios de personas con altos ingresos, a todos les desagrada vivir cerca de los desarrollos de viviendas asequibles, pero, de forma desproporcionada, a los ricos les desagrada mucho más,” explica Diamond.

¿Es más rentable construir en zonas de bajos ingresos?

En la última parte de su informe, los investigadores estiman los beneficios económicos netos para los inquilinos, propietarios, y arrendadores de los diversos tipos de vecindario que examinaron. Para los vecindarios pobres con mayoría blanca, ese valor en dólares es de $116 millones; para los vecindarios pobres con altos porcentajes de minorías, los cuales tienden a estar más densamente poblados, esta cifra asciende a $211 millones. “Hay un gran efecto positivo según el lugar [de las viviendas asequibles] sobre la revitalización de estas áreas pobres", dice Diamond. “Los residentes de esos vecindarios son los que realmente obtienen estos beneficios”.

Por otra parte, los vecindarios de altos ingresos sufrieron una pérdida de $12 millones como resultado de la caída de los precios de las viviendas. Pero es importante evaluar esa cifra en el contexto de los importantes beneficios económicos y de salud para los inquilinos de bajos recursos que viven en estas áreas, señalan los autores. Usando como referencia el estudio de movilidad económica del economista Raj Chetty, los autores estiman que construir viviendas asequibles en vecindarios más elegantes les daría a los inquilinos con ingresos típicamente más bajos alrededor de $26.7 millones, lo cual “les compensa con creces las pérdidas a los residentes locales en estas áreas de altos ingresos ($12.1 millones)”.

Pero incluso con este cálculo adicional, si se trata de elegir entre construir en vecindarios de altos ingresos o en vecindarios de bajos ingresos, el impacto económico neto positivo de los nuevos proyectos de viviendas asequibles en estos últimos es mucho mayor, según el análisis costo-beneficio de los autores.

“A pesar de que en realidad cada familia individual [en un vecindario pobre] va a obtener menores beneficios por persona que los pocos afortunados que viven en viviendas asequibles en vecindarios de altos ingresos, se podría decir que incluso podría ser posiblemente más equitativo,” dice Diamond. “En lugar de darles a unas cuantas personas de bajos ingresos el acceso fortuito a este gran beneficio, podría ser más recomendable extender los beneficios entre muchas personas de bajos ingresos”.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.