La gentrificación no afecta a los dueños de casa, pero sí a los arrendatarios

La gentrificación es acaso el más candente de los problemas urbanos. Muchos activistas y críticos la conciben como un proceso en que, esencialmente, residentes recién llegados, blancos, ricos y educados desplazan a pobres, afroestadounidenses y latinos de clase trabajadora. Pero quienes han estudiado el tema minuciosamente, como el urbanista de Universidad de Columbia Lance Freeman, creen que el problema del desplazamiento es más un mito que una realidad. De hecho, la rigurosa investigación empírica de Freeman ha hallado que la probabilidad de que una familia sea desplazada en la ciudad de New York, debido a la gentrificación, es de un simple 1.3%.

Ahora bien, un estudio reciente desarrollado por Isaac Martin y Kevin Beck, y publicado en la revista Urban Affairs, ayuda a que profundicemos en nuestro conocimiento del problema del desplazamiento. Es el primer estudio que he encontrado que separa los efectos de la gentrificación sobre inquilinos, por un lado, y sobre dueños de casas, por otro. Investigaciones anteriores, incluida la emblemática pesquisa de Freeman, circunscribían a los dueños y a los arrendatarios al mismo grupo.

Básicamente, el estudio usa datos de desplazamientos residenciales, tomados de una encuesta a largo plazo (conocida como PSID, por sus siglas en inglés), anexa al Censo de Estados Unidos. El objetivo es rastrear los efectos diferenciados de la gentrificación en arrendatarios y en dueños de hogares, durante el período que va de 1980 a 2010. Los ‘barrios de rápida gentrificación’ son definidos como áreas en que los precios promedios de las casas se incrementaron, y donde el aumento en la cantidad de adultos con educación superior excedió el aumento que se daba a nivel del condado. Por su parte, los ‘barrios de potencial rápida gentrificación’ son aquellos donde los ingresos medios son más bajos que el promedio del condado y las viviendas, a su vez, más antiguas que el promedio.

Para entender el desplazamiento (donde los residentes se van de un barrio debido a que aumentan los precios de alojamiento), el estudio distingue a su vez entre desplazamientos voluntarios e involuntarios. Empleando datos del PSID, los desplazamientos involuntarios son concebidos como aquellos donde los residentes se movieron en respuesta a casos tales como los desahucios o los divorcios. Además, el estudio describe los efectos de los impuestos a la propiedad –esto es, impuestos a la propiedad incrementados en los vecindarios de rápida gentrificación – sobre los desplazamientos.

La pesquisa hace tres aportes fundamentales, los cuales actualizan y extienden nuestra comprensión de la gentrificación y el desplazamiento.

Los arrendatarios son, aproximadamente, dos veces más proclives a ser desplazados por gentrificación que los propietarios

Controlando otros factores, los inquilinos afrontan una probabilidad un 2.6% mayor de ser desplazados en un barrio de rápida gentrificación, si se los compara con el 1.3% en general. En tanto esto puede parecer pequeño, es mayor que la diferencia entre residentes de unidades de vivienda subsidiadas y no subsidiadas, y casi la misma que la diferencia entre un arrendatario casado y uno divorciado.

Como señala el estudio: “Si pensamos que el divorcio o la pérdida del subsidio de alquiler hace una diferencia sustancial en la probabilidad de un desplazamiento involuntario, entonces podemos decir lo mismo de la gentrificación”.

La gentrificación casi no tiene efectos en los movimientos de los propietarios

¿Por qué la gentrificación no produce efecto discernible alguno en los desplazamientos de los propietarios? Los dueños tienen más dinero e igualdad en sus hogares. Sus costos son fijos y no suben como lo hacen las rentas. A su vez, los dueños tienden a ser más viejos y más apegados a los vecindarios en que residen. Factores como los empleos, las escuelas e instituciones comunitarias los mantienen en el barrio, además de sus intereses económicos.

Los distintos mecanismos de la gentrificación suponen efectos variopintos en los arrendatarios a largo plazo y en los propietarios. Para aquellos, esta podría significar subir el precio de la renta o una mayor amenaza de desalojo. Los dueños de hogares, en cambio, tendrían la oportunidad de vender una casa para hacerse de beneficios inesperados. Ambos procesos generan desplazamientos residenciales que un número de indagaciones previas han agrupado.

Los impuestos sobre los bienes inmuebles no incrementan los desplazamientos

En tercer lugar, existe limitada evidencia de que los impuestos a la propiedad puedan desplazar a los propietarios de los hogares. Esto ocurre únicamente entre propietarios afectados por impuestos que se ‘tragan’ una fracción extraordinariamente alta de sus ingresos. El efecto de los impuestos a la propiedad es esencialmente el mismo tanto en los barrios de rápida gentrificación como en los otros. Además, no hay evidencia de que la política estatal asociada al impuesto a la propiedad tenga efecto alguno en que los propietarios sean desplazados, en lo absoluto, de los barrios de rápida gentrificación.

La gran conclusión de todo es que la gentrificación produce un efecto mucho mayor y plantea riesgos muchísimo más altos para los arrendatarios, quienes suelen tener más bajos ingresos, son víctimas del aumento de las rentas, y pueden ser desalojados de sus apartamentos. Para muchos, la solución al problema de la asequibilidad de la vivienda en las ciudades pasa por desregular el uso del suelo y por la construcción de más viviendas. Pero esto también pudiera ayudar a los propietarios más favorecidos, quienes ya se benefician de la subvención sustancial que proviene de su capacidad para deducir el interés pagado en sus hipotecas. Es momento de que la política de vivienda se enfoque en los arrendatarios de bajos ingresos, que son los que afrontan los mayores costos y los mayores riesgos de ser desplazados por la gentrificación.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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