La demanda para propiedades arrendadas —particularmente las asequibles— ha aumentado a niveles récord desde la recesión y el suministro no ha alcanzado la demanda en ninguna parte de EEUU. Filadelfia no es una excepción: entre 2000 y 2014 perdió un quinto de su suministro de vivienda de bajo costo con un alquiler de 750 dólares o menos, según un nuevo reporte publicado por la Reserva Federal de Filadelfia (ese nivel de costo es un 30% del ingreso anual medio de 30,000 dólares, lo cual es lo máximo que la persona promedia en la ciudad podía costear en 2014). Dado que los ingresos no han subido en la ciudad, una escasez de vivienda asequible significa una mayor carga en cuanto al costo del alquiler y dificultades financieras, particularmente en los vecindarios de la ciudad que se están gentrificando.
Filadelfia cada vez pierde más vivienda asequible, a medida que se gentrifica
Los vecindarios de bajos ingresos rápidamente cambiando de población y el precio de la renta está subiendo.
Pero lo que es especialmente preocupante es que los vecindarios de bajos ingresos que se gentrificaron en este período han perdido unidades de bajo costo a un ritmo cinco veces mayor que el de vecindarios similares que no se han gentrificado (los vecindarios en gentrificación se definen aquí como los que vieron un aumento en residentes educados en universidades, así como un incremento en alquileres medios en bruto o en valores de casa por encima del medio general de la ciudad). “A lo largo del tiempo, los vecindarios ‘gentrificantes’ se han vuelto menos accesibles para los residentes más vulnerables”, dice Eileen Divringi, analista de investigaciones sobre el desarrollo de comunidades en la Reserva Federal de Filadelfia. “El reto que se presenta desde el punto de vista de desarrollo inclusivo es que hay un riesgo de redistribuir los residentes más vulnerables a las partes empobrecidas más remotas de la ciudad donde su acceso a oportunidades sea aun peor… es un empeoramiento de desigualdades existentes en vecindarios”.
Hay datos que respaldan el argumento de Divringi. Estudios previos realizados por su equipo han demostrado que cuando la gentrificación sube los precios en vecindarios a tal nivel que los residentes antiguos de bajos ingresos ya no pueden costearlos, dichos residentes terminan mudándose a barrios peores. Y, por supuesto, nuevos residentes de un perfil económico parecido son cada vez menos incapaces de costear viviendas en esos vecindarios. Jonathan Tannen —un investigador oriundo de Filadelfia— ha observado la manera en que la resegregación están moldeando la ciudad en sus investigaciones recientes realizadas en la Universidad Princeton. “En general Filadelfia tiene menos blancos”, le dijo Tannen a Ryan Briggs (un contribuidor de CityLab) en agosto. “Pero hay secciones de regiones predominantemente de blancos que se están expandiendo. Y las cuadras a lo largo de esas fronteras se están cambiando rápidamente desde un punto de vista racial”.
El nuevo estudio de la Reserva Federal detalla cómo la muerte de vivienda asequible se intercala con esa dinámica al nivel de las secciones censales. Según su análisis, de las 101 secciones censales en que ocurrió un cambio significativo a nivel estadístico en el suministro de vivienda asequible entre 2000 y 2014, 91 experimentaron una pérdida neta. No sorprende que algunas de las unidades de bajo costo estaban ubicadas en vecindarios empobrecidos y fueron demolidas porque estaban vacantes y en mal estado. Otras estaban en mercados populares y, por ende, fueron renovadas y subieron sus precios para así atraer a residentes con mayor poder adquisitivo. La creación de nueva vivienda asequible —donde realmente ocurrió— en realidad no compensó las pérdidas.
La disminución en la cantidad de vivienda asequible fue mucho más aguda en ciertas áreas. Las 10 secciones censales con las mayores pérdidas fueron responsables de un cuarto de la pérdida total de unidades asequibles en la ciudad, incluso si tuvieron sólo un 6% del suministro total de viviendas en la ciudad. El barrio University City —la zona alrededor de la Universidad de Pennsylvania— encabezó la lista con una pérdida de casi 900 unidades. En segundo lugar estuvo Holmesburg —un vecindario estable de clase media en el noreste de Filadelfia—, el cual perdió 737 unidades después de que un gran complejo de vivienda pública fue demolido en 2011. La zona alrededor de la Universidad Thomas Jefferson —ubicada en el centro de la ciudad— ocupó el tercer lugar en la lista con una pérdida de 730 unidades.
El mapa abajo muestra las ganancias y pérdidas de unidades arrendadas a lo largo de la ciudad:
Cambios en viviendas de renta de bajo costo en Filadelfia entre 2000 y 2014 (Federal Reserve Bank of Philadelphia).
Las secciones censales previamente de bajos ingresos que gentrificaron perdieron un asombroso 36% de su vivienda de bajo costo, mientras que secciones parecidas que no gentrificaron sólo perdieron un 7% de su vivienda de bajo costo. University City y áreas en el centro de la ciudad tuvieron las pérdidas más grandes. En áreas alrededor de Graduate Hospital, las cuales “ya tenían proporciones altas de propiedades de inversionistas en 2000, la pérdida de unidades de bajo costo (…) tal vez fue mitigada por una concentración relativamente alta de vivienda arrendada subvencionada por el gobierno federal”, escriben los autores en el reporte.
He aquí un mapa demostrando los cambios en vivienda de bajo costo entre las secciones que se están gentrificando:
Cambios en unidades de bajo costo en zonas que se están gentrificando (Federal Reserve Bank of Philadelphia).
Con la falta de vivienda asequible a precio de mercado, los inquilinos de bajos ingresos pueden contar con unidades subvencionadas por el gobierno. Sin embargo, dentro de los próximos cinco años se vencerán los períodos de restricciones que aseguran la asequibilidad de estas unidades. Según el reporte, esto se dará con un 20% de las 37,000 propiedades arrendadas subvencionadas de la ciudad.
Ahora bien, muchas de estas unidades quizás se mantengan asequibles. Pero de este grupo de períodos que pronto se vencerán, un 14% (un total de 1,099 unidades arrendadas) en los mercados populares de vivienda en Filadelfia pertenecen a compañías con fines de lucro. Por lo tanto, existe el riesgo de que estas unidades se conviertan en vivienda más cara que esté a precio del mercado. Sin intervención y reflexión, la ciudad está avanzando a toda velocidad hacia un futuro en que las desigualdades raciales y económicas serán todavía más amplificadas de lo que están ahora.
Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.