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CityLab Vivienda

Cómo una ciudad de Colorado instantáneamente creó viviendas asequibles

Los legisladores de la pequeña ciudad de Durango aflojaron las reglas sobre las llamadas “unidades de vivienda accesoria”.
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23 May 2016 – 11:43 AM EDT

Los planificadores les llaman unidades de vivienda accesoria (ADU por sus siglas en ingles). Básicamente se trata de cuartitos construidos para suegros o ancianos que están regados por ciudades y pueblos en todo el país: podrían ser sótanos habitables, estudios ubicados por encima de garajes, cocheras renovadas o bien otros edificios independientes que se encuentran en parcelas aprobadas por ley para tener sólo una vivienda para una sola familia.

Pero en realidad son fuentes instantáneas de vivienda asequible, si es que pudieran ser liberadas de las restricciones extensas actuales de las ciudades y pueblos, las cuales limitan estrictamente quién puede vivir en ellas.

Cuando trabajé para la Oficina del Desarrollo del Commonwealth bajo el gobernador Mitt Romney de Massachusetts, tratamos de incrementar la existencia de nuevas viviendas para múltiples familias en locales de “crecimiento inteligente”, en centros de ciudades o al lado de estaciones de transporte público. Pero pronto se volvió aparente que había miles de viviendas que ya existían en forma de estas unidades de vivienda accesoria (ADU). El reto era hacerlas más accesibles.

Y resulta que no fue un reto fácil de enfrentar. Estaba el factor de la gente que no quería esas viviendas en sus vecindarios, junto con preocupaciones sobre la densidad, el nivel de matrícula en escuelas locales, el estacionamiento y la congestión. Por lo tanto, las ciudades y pueblos redactaron montones de reglamentos al respecto que requerían que los dueños de propiedades probaran que los habitantes de una ADU fueran realmente sus parientes. Si no era así, los dueños podrían esperar la visita de inspectores que chequearían las entradas separadas, cocinas independientes y pruebas de ocupación, y que luego se les multara. Vecinos perceptivos que se dieran cuenta de un segundo buzón de correo o una segunda antena parabólica estaban más que dispuestos a alertar a las autoridades.

Al enfrentar este tipo de parálisis reglamentaria y exceso regulatorio, era comprensible que los reformadores se dieran por vencidos y que trataran de cambiar la política de otras formas. Pero en años recientes un programa de “desenredo” legal ha surgido en un lugar sorprendente: la pequeña ciudad de Durango, en Colorado, la cual queda al norte de la frontera con Nuevo México.

Durango tuvo sus orígenes con el desarrollo de vías de tren y minas, pero hoy día se ha convertido en un destino turístico, ya que queda cerca de parques nacionales, monumentos, bosques y de Mesa Verde (designado Patrimonio de la Humanidad por la Unesco). La ciudad también ofrece actividades diversas como esquiar, el ciclismo en montañas y el rafting en rápidos. No llega a tener el problema de asequibilidad de Aspen o Telluride pero la vivienda sí es un asunto principal para los varios grupos de ingresos dentro de la población de casi 17,000 personas.


Entre 2009 y 2013, Durango tuvo que enfrentar presiones sobre el desarrollo y preocupaciones sobre la vivienda. Por tanto, reformó a sus reglas sobre el uso de tierra y el desarrollo, destacando a las ADU como componentes aceptables de la existencia de viviendas. Se inició un proceso predecible con normas razonables para crear nuevas ADU, entre ellas un límite en cuanto a la cantidad de habitantes (no más de cinco personas que no son parientes); reglas sobre el tamaño del espacio habitable (550 pies cuadrados); el requisito que los dueños tenían que vivir en la propiedad con la ADU (no podría haber un propietario absentista alquilando tanto la casa como la ADU); una prohibición del alquiler a corto plazo a los vacacionistas como los que hacen mediante Airbnb; y lineamientos de diseño para balcones, las ubicaciones de ventas y las escaleras exteriores.


Sin embargo, el gran problema era qué hacer con las ADU existentes.

Dado que estrictamente hablando, muchas de estas unidades eran ilegales, hubo que implementar una especie de “amnistía para las ADU”. La ciudad empezó con un programa piloto llevado a cabo en dos vecindarios. Les pidió a los dueños que indicaran si tenían una ADU en sus propiedades. Los residentes podrían revelar la existencia de una ADU perteneciente a tres categorías: una construida antes de 1941, cuando realmente no existían reglas con respecto a estas unidades; una construida entre 1941 y 1989, cuando las ADU eran legales pero no conformes con el uso legal de las mismas; y unidades construidas entre 1989 y el presente, cuando las leyes de uso más estrictas estaban vigentes.

Si alguien construyó una ADU sin que lo supiera la ciudad, se le pidió que pagara la multa debida —la cual oscilaba entre dos mil y nueve mil dólares— y se registró la propiedad en la base de datos que registraba el inventario de vivienda de la ciudad. Los propietarios firmaron declaraciones juradas sobre la seguridad estructural básica de sus ADU. También llenaron formularios sobre la cantidad de habitantes, la edad de la construcción y los servicios de agua, electricidad o teléfono que usaban. Además, entregaron una foto de la ADU.

Anotar los detalles transaccionales básicamente fue un proceso de regularizar a lo que era una economía informal robusta. Y con las ADU existentes ya registradas y con las reglas para nuevas ADU ya establecidas, ¿ya todo estaba arreglado, no? Pues no. La oposición fue feroz y ocurrente.

En todo el país las comunidades están enfrentando este mismo asunto.

La rebelión contra los cambios sobre las ADU se organizó en los vecindarios piloto. Se llamaron por las siglas CHEN (Citizens for Healthy Established Neighborhoods o Ciudadanos a favor de Vecindatios Saludables y Establecidos). Los CHEN produjeron cartas a editores, artículos de opinión y folletos con un gráfico mostrando una barra diagonal tachando la palabra “ADU”. Sus publicaciones preguntaron si los cambios eran para producir viviendas asequibles o barrios pobres. Un residente trazó un mapa de su vecindario e identificó cientos de unidades que ya estaban ahí y cientos más que serían legalizadas. No tomó mucho tiempo para que la polémica fuera ampliamente cubierta por los medios de noticias.

Se organizaron piquetes fuertes frente al ayuntamiento y a la oficina de planeación de la ciudad. Alguien hasta puso un anuncio en el periódico local promocionado lotes gratis de edificios y listaron al teléfono de la oficina de planeación para los que quisieran más información al respecto.

Pero los planeadores se mantuvieron firmes. Hicieron unos cuantos ajustes sin ceder en cuanto a los principios básicos del programa. También lanzaron una campaña de educación pública con un video titulado Know Your ADUs (Conozca sus ADU). Entre todos los comentarios negativos prediciendo barrios malos, los planeadores sostuvieron un discurso público ligero y accesible y hasta divertido —hasta donde se pudo— ya que frases como el “uso legal no conforme” tuvieron que emplearse en dicha campaña.

Vicki Vandegrift y Scott Shine, los planificadores líderes del esfuerzo, compartieron un juego cuando hicieron una presentación sobre al asunto el mes pasado en la conferencia de la Asociación Estadounidense de Planificación, la cual se realizó en Phoenix. El juego se llamó “Unit or Not a Unit” (¿Es o no es una unidad?). Consistió en una serie de fotos que demostraron que algunas viviendas para una sola familia se parecen a las ADU y que muchas ADU se entretejan al tejido urbano de manera atractiva (a medida que siguió el juego, todos mejoramos en cuanto a identificar las señales reveladoras de las ADU, como por ejemplo los dos metros de electricidad o dos direcciones).

Lo que sí es cierto es que hay muchas comunidades en todo el país que están enfrentando este mismo asunto. La sesión en la conferencia de la Asociación que estuvo dedicada a las ADU de Durango estuvo llena hasta el tope y tuvo una cola larga frente al micrófono para hacerles preguntas a los panelistas. Estos cuartitos están formando para de la conversación sobre la asequibilidad en ciudades desde Boston.

A lo mejor no haya una solución mágica para resolver este problema, pero demostrar los beneficios —tanto a propietarios como a la comunidad en general— forma una pieza clave de la discusión. Los planificadores necesitan sin flexibles sin ceder. Y, sobre todo, deben mantener una actitud positiva, incluso si se ven obligados a cambiar sus números de teléfonos.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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