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CityLab Política

Cómo sobrevivir a un colapso del comercio minorista

Las ciudades y los suburbios están llenándose de centros comerciales vacíos. Una forma de recuperarse es promover pequeños negocios y cambiar las normas de uso de suelo.
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2 May 2017 – 11:51 AM EDT

La proliferación de centros comerciales medio vacíos y abandonados en la periferia de las ciudades se ha convertido en un problema tan generalizado que tenemos una nueva palabra para ello: campos grises o 'greyfields'. Lo más probable es que usted tenga unos cuantos en su comunidad: acres de estacionamiento pavimentado con hierbas saliendo de las grietas y una enorme y deteriorada estructura tipo caja cuadrada en el medio. Son una manifestación, cada vez más difícil de ignorar, de lo que a menudo se describe como el colapso del comercio minorista. Según la Oficina de Estadísticas Laborales, el sector minorista perdió unos 30,000 empleos tan sólo en marzo, y se proyectan miles de cierres de tiendas para 2017. A este ritmo, los cierres de tiendas en 2017 probablemente sobrepasarán los del año 2008 durante la Gran Recesión.

El colapso del comercio minorista ha afectado tanto a las pequeñas tiendas familiares como a las de los otrora poderosos titanes del comercio minorista; Macy's, J.C. Penney y Sears están en el proceso de cierre de cientos de ubicaciones. Conforme estas grandes tiendas ancla pierden el dominio, lo mismo les sucede a las más pequeñas. Sin los grandes nombres que atraen clientes, los propietarios de plazas y centros comerciales se están dando cuenta de que se les desvanecen sus modelos de negocio.

La distinción clave aquí es entre minoristas en línea y minoristas con instalaciones físicas. El comercio electrónico está en auge y un sorprendente 50% de los hogares estadounidenses tienen una membresía de Amazon Prime. Son las tiendas a las que hay que asistir físicamente las que están en problemas, lo cual se refleja en un aumento de las tasas de tiendas vacantes para minoristas en muchas áreas metropolitanas.

Algunos pueden encontrar placer en la estética de los muertos y moribundos centros comerciales, pero plantean grandes desafíos para las comunidades alrededor de ellos: además de funcionar como feos vacíos fronterizos que absorben la vida, los extintos centros comerciales representan dinero perdido de impuestos para los municipios con pocos recursos económicos. He aquí tres maneras en que las ciudades podrían defenderse del colapso del comercio minorista en su seno.

La necesidad de cambiar las leyes de zonificación

En muchos casos, el mayor obstáculo para la reurbanización de estos campos grises es autoimpuesto: la zonificación simplemente no permite mucho más que las grandes cadenas minoristas convencionales. Un vistazo rápido a su típica ordenanza de zonificación le explicará por qué. En muchos casos, encontrará que las vías arteriales—las más propensas a albergar los campos grises— están normadas exclusivamente para la existencia de grandes minoristas y centros comerciales estilo suburbano. Estos distritos a menudo requieren un gigantesco estacionamiento y grandes distancias restrictivas desde las calles, mientras a la vez prohíben usos comunes ajenos al comercio minorista, incluidos los usos residenciales, industriales ligeros, y ocasionalmente incluso el espacio para oficinas.

El resultado perverso es que los desarrolladores no pueden convertir estos campos grises en los desarrollos más densos de uso mixto que los residentes y las autoridades de la ciudad anhelan. Incluso sin ningún nuevo desarrollo o rehabilitación, a menudo es difícil readaptar los viejos desarrollos minoristas.

Si usted forma parte de las autoridades locales preocupadas por los campos grises, pregúntese lo siguiente: ¿Puede un desarrollador emprendedor convertir esa gran caja vacía en un espacio de colaboración? ¿Pueden los 'food trucks' convertir ese estacionamiento en un mercado durante la hora de la comida? Si respondió "no" a alguna de estas preguntas, es el momento para una reforma regulatoria.

Hay que reconsiderar los incentivos económicos

Durante décadas, el desarrollo económico a menudo implicó el uso de incentivos fiscales y recursos públicos para atraer a grandes cadenas minoristas nacionales, sin importar el costo. No es difícil ver por qué: Desde una perspectiva económica, el comercio minorista ha sido uno de los principales empleadores en muchas comunidades pequeñas. Desde una perspectiva política, atraer un Wal-Mart o abrir un nuevo centro comercial permitía una ceremonia de inauguración y proporcionaba una clara señal a los electores de que los empleos estaban en camino. Pero ciudades y pueblos entregaron millones de dólares en exenciones fiscales y terrenos gratis, mientras construían carreteras y servicios públicos en las afueras de las ciudades. Dada las cantidades masivas de infraestructura pública necesaria para muchos de estos desarrollos, los desarrollos convencionales para comercio minorista suburbanos a menudo merman las arcas fiscales a largo plazo. El centro de distribución de Amazon de hoy podría fácilmente ser mañana un centro comercial muerto

Contrariamente a lo que muchas autoridades de las ciudades podrían pensar, la lección del colapso del comercio minorista no es que debemos dejar de subsidiar el comercio minorista en instalaciones físicas y subsidiar el comercio electrónico con la misma vieja mezcla de deducciones fiscales de inmuebles e infraestructura gratis. Más bien, la lección es que las ciudades deben ser muy cautelosas a la hora de invertir recursos públicos para atraer a determinadas empresas. El centro de distribución de Amazon de hoy podría fácilmente ser mañana un centro comercial muerto.

Pensemos en piedras angulares, no en enormes cajas

Muchos urbanistas consideraban fortalezas el enorme tamaño y la estabilidad de los desarrollos suburbanos para comercios minoristas a gran escala. Después de todo, si todo va según el plan, hacen que la recaudación de impuestos y el cumplimiento del marco regulatorio sean más fáciles. Sin embargo, como revela el colapso del comercio minorista, estos acontecimientos son mucho más frágiles de lo que se prevía. En las economías urbanas dinámicas, la pequeñez, accesibilidad y una experiencia de alta calidad son más importantes. A diferencia de las cadenas nacionales intercambiables en las afueras de la ciudad, un ecosistema más diverso de pequeñas empresas de propiedad local puede responder rápidamente a las necesidades del consumidor, mientras que a la vez ofrece experiencias que no pueden replicarse a través del comercio electrónico. Las autoridades deben hacer la vida más fácil para los empresarios manteniendo el cumplimiento normativo lo más fácil posible.

También pueden empoderar a los pequeños desarrolladores relajando la utilización antiurbana y las restricciones de densidad de la década de 1970 en y alrededor de los centros, como ciudades como Buffalo y Baltimore están haciendo con sus actualizaciones de zonificación. Despejar las densas y viejas listas de usos permitidos y prohibidos y permitir los desarrollos de uso mixto a pequeña escala en áreas residenciales urbanas —pensemos, por ejemplo, en bodegas y tiendas de vecindario— puede proporcionar el espacio de la actividad comercial local viable, creando una comunidad más fuerte a largo plazo.

Para las ciudades que invirtieron mucho en subsidiar los grandes centros comerciales suburbanos, esta transformación del comercio minorista estadounidense será dolorosa. Pero el resquicio de esperanza es que el colapso podría proporcionar el ímpetu para que las autoridades de las ciudades hagan las reformas políticas que tanto se necesitan. Mantener los campos grises zonificados para desarrollos de centros comerciales no está ayudando a nadie. El tiempo ha probado la subvención de grandes desarrollos para comercio minorista en nombre del desarrollo económico y los resultados no son alentadores. Más que nunca, las ciudades deben tomar en serio los desafíos que enfrentan los pequeños empresarios y desarrolladores. El relajamiento de las restricciones que los funcionarios de la ciudad impusieron en torno al status quo de la zona suburbana de comercio minorista sería un buen comienzo. Los centros comerciales medio vacíos en las afueras de la ciudad no regresarán. Pero si implementamos la política correcta, podrían ser reemplazados por algo mucho más valioso.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.


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