El presidente Donald Trump firmó el viernes dos órdenes ejecutivas destinadas a demostrar su compromiso con la mejora de la asequibilidad de la vivienda, un tema clave para muchos votantes de cara a las elecciones de noviembre por el control de la Cámara de Representantes y el Senado.
Trump firma decretos para abordar la asequibilidad de la vivienda antes de las elecciones de mitad de mandato
El presidente Donald Trump firmó dos decretos presidenciales destinados a hacer más accesibles la vivienda y las hipotecas. Se reducirían las cargas normativas en materia de vivienda y se crearían incentivos para que los gobiernos estatales y locales adopten las mejores prácticas de zonificación.
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En virtud de la primera orden, el gobierno federal reduciría sus propias cargas regulatorias en materia de vivienda y crearía incentivos para que los gobiernos estatales y locales adopten las mejores prácticas, con el objetivo de facilitar a los constructores la edificación de más viviendas.
La segunda orden reduciría las cargas regulatorias vinculadas a las hipotecas y facilitaría que los bancos comunitarios más pequeños otorguen préstamos hipotecarios.
"Las múltiples barreras regulatorias innecesarias, los lentos procesos de obtención de permisos y los mandatos onerosos en todos los niveles del gobierno han retrasado la construcción, restringido el desarrollo y elevado los costos de las viviendas nuevas", se lee en un borrador de la orden. "Estas restricciones han hecho que la vivienda sea menos accesible para muchos estadounidenses".
Las órdenes ejecutivas —obtenidas en exclusiva por The Associated Press— muestran cómo la administración Trump busca poner más énfasis político en la importancia de la propiedad de la vivienda.
La asequibilidad de la vivienda se ha convertido en un desafío político fundamental tanto para los republicanos como para los demócratas, y los legisladores están trabajando en medidas para demostrar que están respondiendo a las preocupaciones de que comprar una primera vivienda se ha vuelto difícil para las familias de clase media.
El jueves, el Senado aprobó un amplio proyecto de ley bipartidista sobre vivienda, que busca ajustar las políticas para aumentar la construcción y limitar la propiedad institucional de los desarrollos inmobiliarios. El futuro de la medida en la Cámara de Representantes es incierto. La Casa Blanca dijo en un comunicado del 2 de marzo que apoyaba la aprobación de la medida.
No está claro con qué rapidez las iniciativas federales podrán generar nuevas construcciones o reducir de manera significativa los costos hipotecarios, ya que las cuestiones regulatorias clave sobre la construcción de viviendas implican decisiones políticas de los gobiernos estatales y locales, y las tasas hipotecarias reflejarán los cambios en los mercados financieros.
La escasez de construcción durante varios años ha mantenido los precios altos, mientras que el aumento de las tasas hipotecarias tras la pandemia ha dejado a muchos inquilinos sin poder comprar y a los propietarios actuales sin ganas de desprenderse de sus propiedades.
Las órdenes reducen las regulaciones ambientales y simplifican el proceso hipotecario
Según la primera orden firmada el viernes por Trump, las agencias federales crearían incentivos para acelerar los plazos de concesión de permisos por parte de los gobiernos estatales y locales, lo que incluye la restricción de los códigos de construcción "ecológicos", la reducción de los requisitos de diseño y construcción y la facilitación de la implementación de métodos de construcción innovadores.
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La orden se centra en gran medida en las regulaciones ambientales federales, y ordena a la EPA y al secretario del Ejército que revisen y actualicen los requisitos de permisos relacionados con aguas pluviales, humedales y otros aspectos hídricos para reducir costos y mejorar la capacidad de asegurar viviendas.
Se instruye a los departamentos de Comercio, Vivienda y Desarrollo Urbano y Transporte, junto con la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, a eliminar regulaciones y actualizar programas que están reduciendo el desarrollo residencial. Varias agencias federales también buscarían eliminar las regulaciones ambientales y de eficiencia energética que podrían aumentar los costos y restringir la construcción de viviendas.
Funcionarios de la Casa Blanca dijeron que los mandatos de eficiencia energética de la era Biden en las directrices de los departamentos de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y de Agricultura podrían sumar hasta 9,000 dólares a los costos de construcción de viviendas. Los funcionarios solicitaron el anonimato para esbozar los detalles de las órdenes antes de su firma, diciendo que otras regulaciones federales añadirían aún más costos para los participantes.
El Consejo Asesor para la Preservación Histórica simplificaría sus directrices para las revisiones históricas, mientras que el gobierno federal trataría de armonizar su programa de Crédito Fiscal para Nuevos Mercados con las exenciones fiscales de las Zonas de Oportunidad creadas durante el primer mandato de Trump.
La orden no pretende cambiar los códigos de zonificación estatales y locales, ya que la administración ha buscado preservar la vivienda suburbana en lugar de aumentar la densidad de la vivienda.
Los funcionarios de la Casa Blanca dijeron que las agencias federales pueden incorporar las mejores prácticas en materia de regulaciones de vivienda como criterio para otorgar subvenciones discrecionales a los gobiernos estatales y locales.
Un ejemplo de una mejor práctica sería que los gobiernos locales tuvieran un plazo de 60 días para aprobar los permisos de construcción. La administración considera que esta orden tendrá un efecto a más largo plazo para los constructores y compradores de viviendas.
La segunda orden tendría como objetivo agilizar el proceso hipotecario, ordenando a la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) que modifique sus directrices hipotecarias para que los bancos más pequeños puedan conceder más préstamos. La CFPB actualizaría los requisitos de la Ley de Divulgación de Hipotecas para Vivienda con el fin de reducir las cargas regulatorias para obtener una hipoteca, entre otras directivas.
La teoría de la administración es que los cambios en las regulaciones hipotecarias aumentarían el número de instituciones financieras que compiten por ofrecer préstamos para la vivienda, reduciendo así el costo de los préstamos para los compradores. La Casa Blanca sostiene que sus cambios preservarían la seguridad y la estabilidad financieras del mercado hipotecario.
Los funcionarios de la Casa Blanca esperan que los posibles compradores de vivienda puedan ver el impacto de los cambios en las regulaciones hipotecarias en cuestión de meses.
Costos de la vivienda pueden
perjudicar a los candidatos republicanos en las elecciones
Los elevados precios de la vivienda se han convertido en un tema clave para los votantes menores de 40 años de cara a las elecciones de mitad de mandato de este otoño.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de una vivienda de segunda mano vendida en febrero fue de 398 000 dólares. Esa cifra es casi cinco veces superior a los ingresos medios por hogar. Una regla general histórica era que las viviendas solían costar tres veces el ingreso familiar.
La tasa promedio de las hipotecas a 30 años en febrero fue del 6.05 %, por debajo del 6.84 % registrado hace un año, según informó la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios como parte de sus datos de ventas.
La reducción de los costos de los préstamos ha hecho que los pagos mensuales sean más manejables, pero las tasas siguen siendo mucho más altas que los promedios por debajo del 3% que se registraron en 2020 y 2021, cuando la economía debilitada se enfrentaba a la pandemia del covid-19 y sus secuelas.
Trump ha buscado principalmente abordar el desafío de la asequibilidad de la vivienda ordenando a las dos compañías hipotecarias bajo control del gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, que compren 200,000 dólares en bonos hipotecarios.
También ha pedido que se limite la capacidad de las instituciones financieras para comprar viviendas y que se establezcan topes a las tasas de interés que se pagan en las tarjetas de crédito, argumentando que ambas medidas facilitarían la compra de viviendas.
Sin embargo, el presidente se ha opuesto anteriormente a la idea de aumentar drásticamente la construcción, argumentando que hacerlo podría hacer bajar los precios de las viviendas y el patrimonio neto de los propietarios actuales.
Eso lo ha llevado a tratar de equilibrar su deseo de mantener los precios en alza, al tiempo que busca formas de impulsar la propiedad entre las personas que actualmente viven en alquiler.
"Vamos a mantener la riqueza de las personas que son dueñas de sus casas", dijo Trump en su reunión de gabinete de enero. "Vamos a mantener esos precios altos. No vamos a destruir el valor de sus casas para que alguien que no haya trabajado muy duro pueda comprar una".