¿Impactará el recorte de la tasa de la Fed en las hipotecas?

¿Esperas que las tasas hipotecarias bajen más tras el primer recorte de este año de la tasa clave de interés de la Reserva Federal (Fed)?

Como se esperaba, el banco central rebajó la semana pasada su tasa referencial en un cuarto de punto porcentual y proyectó que lo hará dos veces más este año en medio de una creciente preocupación por el mercado laboral de Estados Unidos.

A continuación, un vistazo a los factores que determinan las tasas hipotecarias y qué significa el último movimiento de la Fed para el mercado de la vivienda.

Cómo impacta un ajuste en la tasa de la Fed en las tasas hipotecarias

Las tasas hipotecarias han mayormente caído desde finales de julio ante las expectativas de un recorte por parte de la Fed. La tasa promedio para una hipoteca a 30 años se ubicó en 6.26%, según los datos ofrecidos el jueves pasado por la hipotecaria Freddie Mac.

En esta misma época del año pasado se dio un retroceso similar en las tasas hipotecarias, en las semanas previas al primer recorte de la tasa referencial de la Fed en más de cuatro años. En aquel momento, la tasa promedio para una hipoteca a 30 años bajó a un mínimo de dos años al colocarse en 6.08%. Pero desde entonces no se ha acercado a ese nivel.

Las tasas hipotecarias no siguieron bajando el año pasado, incluso cuando la Fed recortó su tasa clave otras dos veces. En cambio, las tasas hipotecarias subieron hasta que la tasa promedio en un préstamo hipotecario a 30 años superó 7% a mediados de enero.

Como sucedió el año pasado, el recorte de la Fed no significa necesariamente que las tasas hipotecarias seguirán disminuyendo, pese a que el banco central anticipe más recortes.

“Todavía existen riesgos de un repunte en las tasas hipotecarias. La inflación se aceleró en agosto y si el informe de inflación de septiembre muestra otra alza en los precios al consumidor es posible que veamos que las tasas suban”, dijo Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS.

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Cómo se fijan las tasas hipotecarias

La Fed no establece directamente las tasas hipotecarias. Sobre esas tasas en específico inciden varios factores, desde las decisiones de la Fed hasta las expectativas de los inversores en el mercado de bonos sobre la economía y la inflación.

Las tasas hipotecarias generalmente siguen la trayectoria del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, que los prestamistas usan como referencia para fijar los precios de los préstamos hipotecarios.

Esto se debe a que las hipotecas suelen agruparse en valores respaldados por hipotecas que se venden a inversores. Para mantener atractivos estos valores, su rendimiento anual se ajusta para que sea competitivo frente al rendimiento ofrecido por el gobierno estadounidense en sus bonos a 10 años. Cuando esos rendimientos suben, tienden a impulsar al alza las tasas hipotecarias, y viceversa.

El rendimiento del bono a 10 años ha bajado desde mediados de julio, ya que las crecientes señales de un enfriamiento del mercado laboral alimentaron las expectativas de un recorte de la tasa de la Fed.

Hasta ahora, el banco central había mantenido su tasa principal sin cambios mientras evaluaba con cautela el trayecto de la inflación en medio de los aranceles de la administración de Donald Trump. La inflación sigue estando por encima del objetivo de 2% anual que tiene la Fed.

Cuando el banco central reduce su tasa referencial, eso puede dar un impulso al mercado laboral y a la economía en general. Pero también puede alimentar la inflación, lo que a su vez podría apuntalar las tasas hipotecarias.

“No se trata solo de lo que la Fed hace hoy, sino de lo que se espera que haga en el futuro, y eso viene determinado por factores como el crecimiento económico, qué pasará en el mercado laboral y qué estimamos para la inflación durante el próximo año”, dijo Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com.

Qué esperar de las tasas hipotecarias

“Que la Fed siga bajando las tasas no significa necesariamente que las hipotecas bajen”, comentó Stephen Kates, analista financiero de Bankrate. “Significa que probablemente podrían bajar más (...) aunque no se muevan exactamente en paralelo”.

Antes del recorte de tasas de la Fed, el mercado ya había dado por descontado que el banco central bajaría su tasa clave en próximas reuniones de política este año y en 2026. Pero las últimas proyecciones de la Fed muestran un camino menos agresivo que los esperados.

“Las expectativas de la Fed significan que persiste cierto riesgo de presión al alza sobre las tasas hipotecarias”, dijo Hale.

Pronosticó que la tasa promedio para una hipoteca a 30 años estará entre 6.3% y 6.4% para fines de este año. Eso coincide con proyecciones recientes de otros economistas que tampoco esperan que la tasa promedio baje del 6% en 2025.

El mercado de la vivienda "seguirá estancado"

La caída en las tasas hipotecarias a finales del verano ha sido una tendencia acogida en el mercado de viviendas, que ha estado en declive desde 2022, cuando las tasas comenzaron a subir desde mínimos históricos. Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos cayeron el año pasado a su nivel más bajo en casi 30 años y se han mantenido lentas durante este año.

Aunque las tasas más bajas brindan a los compradores mayor poder adquisitivo, las tasas hipotecarias siguen siendo demasiado altas para que muchos estadounidenses puedan permitirse comprar una casa. Esto se debe principalmente a que los precios de las viviendas, aunque suben más lentamente que años atrás, han trepado aproximadamente 50% a nivel nacional desde el inicio de esta década.

“Aunque tasas más bajas atraerán a algunos compradores y vendedores al mercado, el recorte actual no será suficiente para desbloquear el estancamiento del mercado inmobiliario”, afirmó Sturtevant. “Será necesario ver más caídas en las tasas hipotecarias y un crecimiento mucho más lento de los precios de las viviendas, o incluso bajas en los precios, para mejorar la accesibilidad”.

Si las tasas hipotecarias continúan bajando, los compradores se beneficiarán de financiamientos más accesibles. Pero tasas más bajas también podrían atraer a más compradores, haciendo el mercado más competitivo justo cuando a los vendedores en todo el país les está costando obtener mejores precios.

Opciones para compradores y quienes buscan vivienda

Predecir cuándo y cuánto bajarán las tasas hipotecarias es complicado, porque muchas variables pueden influir en su trayectoria de una semana a otra. Quienes pueden permitirse comprar a las tasas actuales podrían estar mejor comprando ahora si encuentran una propiedad que se ajuste a sus necesidades, dijo Kates.

Muchos propietarios que buscan refinanciar ya han aprovechado la baja en las tasas, lo que ha impulsado un aumento notable en las solicitudes de préstamos para refinanciación en las últimas semanas.

Una regla general a considerar al refinanciar es si se puede reducir la tasa actual al menos un punto porcentual, pues eso ayuda a mitigar el impacto de los costos de refinanciamiento.

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