'Vivienda social': Puede este modelo ayudar a resolver la crisis de asequibilidad en Sacramento

SACRAMENTO, California. - Mai Vang está probando algo nuevo: ¿puede la vivienda social funcionar como modelo para Sacramento?

La concejal de la ciudad de Sacramento en su primer mandato, que representa al Distrito 8, está trabajando con el personal de la ciudad para desarrollar Clover Apartments, un proyecto de ingresos mixtos de 358 unidades en Wainscott Way, cerca del transporte público en el sur de Sacramento.

Los apartamentos podrían ser construidos por AMCAL, un desarrollador de viviendas asequibles y con ellos podría llegar un modelo de vivienda popular desarrollado en otras partes del mundo que se conoce como vivienda social.

La vivienda social se refiere a la vivienda que tiene respaldo público, pero que no es propiedad total del gobierno, así como un mayor grado de control para los inquilinos y protección de precios.

En el mejor de los casos, es una forma compleja de vivienda pública, más allá de lo que la gente podría pensar tradicionalmente: proyectos de apartamentos arruinados y, cada vez más en las últimas décadas, vales que los propietarios a menudo se resisten a aceptar.

Hasta este punto, la vivienda social es rara en los Estados Unidos. Incluso en una ciudad como Sacramento, donde los alquileres, los precios de las viviendas y las tasas de personas sin hogar se han disparado en los últimos años, la vivienda social sigue siendo algo desconocido, incluso para las personas que, por lo demás, conocen muy bien las políticas de vivienda. Pero es prometedor para personas como Vang.

“Lo que estamos haciendo ahora no está funcionando y tenemos que ser lo suficientemente valientes y audaces para probar cosas nuevas que puedan producir más viviendas para todos los niveles de ingresos”, dijo Vang.

La promesa de la vivienda social

En partes del mundo como Viena, Austria, la vivienda social ha existido desde poco después de la Primera Guerra Mundial y atrae a delegaciones de legisladores estadounidenses ansiosos de verla por sí mismos. Actualmente, la vivienda social representa alrededor del 40% del inventario de viviendas de la ciudad.

El asambleísta del estado de California, Alex Lee, regresó recientemente de uno de esos viajes a Viena, donde habló con funcionarios locales y residentes de unidades de vivienda social.

“Regresé con un profundo aprecio por el legado de la vivienda social y cómo se ve cuando estás en eso durante 100 años”, dijo Lee. Agregó que las personas con las que habló en Viena describieron la vivienda como un derecho humano.

Gianpaolo Baiocchi, profesor de sociología y estudios individualizados en la Universidad de Nueva York y experto en vivienda social, también está familiarizado con la vivienda social de Viena y dice: “Estos son realmente increíbles, hermosos y espaciosos apartamentos cuyos alquileres son incomprensiblemente asequibles para los estándares estadounidenses.”

En Estados Unidos, sin embargo, es seguro decir que los esfuerzos de vivienda social son mucho más incipientes. Baiocchi es parte de un grupo que ha propuesto a los legisladores progresistas en el Congreso la creación de una institución federal que podría ayudar a aumentar drásticamente el stock de viviendas sociales.

Esta institución sería capaz de entrar en el mercado y convertir las propiedades existentes en viviendas sociales y desarrollar nuevos proyectos.

Parte del desafío parece ser que la vivienda social se fusiona con los modelos tradicionales de vivienda pública, y la concejal de la ciudad de Sacramento, Katie Valenzuela, dice que cree que el gran problema es el cambio de marca. “La gente no entiende la vivienda social”, aseguró Valenzuela.

Baiocchi agregó que a nivel de políticas, la vivienda social debe tener tres cosas. Primero, la vivienda debe estar total o parcialmente fuera del mercado para estar protegida de la especulación de precios. En segundo lugar, debe contar con el respaldo del gobierno. Finalmente, los inquilinos deben poder ejercer un control real y significativo.

Él diferencia la vivienda social del concepto tradicional de vivienda pública, que ha llegado a depender de los vales de la Sección 8 en las últimas décadas, que él detesta. “Cuando entregas un vale, en realidad estás subsidiando y ayudando a apuntalar un edificio privado”, dijo Baiocchi. “Simplemente, me vuelve loco cuando pienso en el hecho de que ese es dinero público que se destina a viviendas deficientes”.

Vang dijo que ha leído mucho sobre países donde la vivienda social está respaldada por el gobierno o una organización local sin fines de lucro. “Pueden producir y preservar aún más viviendas, viviendas de buena calidad, atractivas, bien mantenidas, y no solo para residentes de bajos ingresos, sino también para residentes de clase trabajadora”, dijo Vang. “Y todos están viviendo uno al lado del otro”.

Entre otros beneficios, Lee tuiteó durante su viaje que Austria tiene una tasa de propiedad de vivienda del 70%, con la mayoría de las viviendas sociales construidas allí con la opción de compra después de cinco años.

Lee dijo que Singapur es el otro estándar de oro a nivel mundial para la vivienda social, incluso si políticamente es muy diferente a Viena. “Ambos tienen filosofías tan divergentes, pero aun así llegan a la solución de la vivienda social y siento que es por eso que es tan intrigante y también poderosa como herramienta política”, dijo Lee.

Señaló que la vivienda social está prosperando en Irlanda, Alemania y Francia, entre otros lugares. Baiocchi dijo que dependiendo de cómo se defina vivienda social, en la actualidad quizás haya una docena de ejemplos realmente buenos de vivienda social en la nación, y que las campañas de vivienda social también han estado activas en el sur de California.

Lee patrocinó un proyecto de ley fallido relacionado con la vivienda social, el Proyecto de Ley de la Asamblea 2053, en la última sesión de la legislatura estatal que planea reintroducir.

El AB 2053 habría creado una organización estatal “para producir y adquirir desarrollos de vivienda social”, según el texto del proyecto de ley.

Una hoja informativa de el AB 2053 señaló que la Autoridad de Desarrollo del Área del Capitolio, o CADA, con sede en Sacramento, había tenido cierto éxito con proyectos que se asemejaban al concepto de vivienda social.

La directora ejecutiva de CADA, Wendy Saunders, no estaba familiarizada con el término “vivienda social”; sin embargo, podría decirse que su grupo ha estado proporcionando este tipo de vivienda a nivel local, administrando alrededor de 750 apartamentos en nombre del estado, con el 25% de las unidades reservadas para hogares de bajos ingresos y el resto unidades a precio de mercado. Saunders señaló que la mayoría de las unidades a precio de mercado son asequibles para los hogares de bajos ingresos.

CADA esquiva los estigmas tradicionales asociados con la vivienda pública al hacer que las unidades asequibles sean indistinguibles de sus otras existencias. “Nadie sabe quién paga qué renta”, dijo Saunders. “Todo el mundo ha sido tratado igual”.

Crear más viviendas sociales en Sacramento

La concejala Valenzuela trabajó con el desarrollador Sotiris Kolokotronis el año pasado en un intento de ayudarlo a vender dos edificios en la ciudad central que él había desarrollado: The Eleanor en las calles E y 16 y H16 en las calles H y 16, a la Autoridad Financiera Municipal de California, o CMFA.

“Era una especie de esquema intrincado”, dijo Valenzuela. “Pero la premisa básica era que entraríamos en esto (autoridad de poderes conjuntos) con esta entidad estatal, emitirían bonos para comprar el edificio, y cómo seríamos dueños, tendríamos viviendas protegidas de ingresos medios para al menos 30 años y tendríamos la opción de mantener el edificio después de 30 años como ciudad”.

Como propiedad pública, también habría estado exento del impuesto a la propiedad. Valenzuela dijo que si bien el alcalde de Sacramento, Darrell Steinberg, fue un partidario entusiasta del proyecto, aún no ha generado el apoyo que necesita para proceder.

La ciudad está analizando nuevamente la posibilidad de asociarse con CMFA para el proyecto de Vang, y el ayuntamiento realizó un taller sobre el programa de bonos de vivienda para personas de ingresos medios el 11 de octubre.

Un informe del personal de la ciudad escrito antes de la reunión señaló que “muchas comunidades tienen una brecha entre desarrollo a precio de mercado no subsidiado, asequible para hogares de altos ingresos, y las unidades subsidiadas para hogares de bajos y muy bajos ingresos”, con desarrollos de ingresos medios capaces de atender a personas que ganan entre el 80% y el 120% de los ingresos medios en un área. .

Steinberg, que no estuvo disponible para una entrevista para este artículo, dijo durante el taller: “Estamos legítimamente desesperados como ciudad y condado por producir más fuerza laboral y viviendas asequibles”.

El consejo finalmente no tomó ninguna medida a través de su taller, aunque la gerente de Políticas de Vivienda de la ciudad, Danielle Foster, dijo que Sacramento está revisando simultáneamente el concepto de JPA y el proyecto de Vang, y espera traerlo de vuelta al consejo en algún momento pronto.

“Con los recursos limitados que tenemos, siempre estamos buscando nuevas oportunidades para aumentar el stock de viviendas y, especialmente, diferentes niveles de asequibilidad”, indicó Foster.

“Y el modelo JPA permite la oportunidad de observar ingresos bajos e ingresos moderados, que realmente están llegando al núcleo de esa pieza de vivienda para la fuerza laboral”, agregó.

Superando las barreras

Vang dijo que en un mundo ideal le encantaría ver más viviendas sociales, aunque también reconoció la realidad política. “Definitivamente, somos Katie y yo en este momento”, dijo Vang. “También debe tener la voluntad política en el Consejo para perseguir algo como esto”.

Lee también ha visto las realidades políticas al tratar de aprobar el AB 2053, diciendo que hay una corriente de pensamiento en la filosofía política estadounidense que data de la presidencia de Ronald Reagan, de que cualquier forma de intervención del gobierno es mala. “Desafortunadamente, infecta a los demócratas tanto como a los republicanos”, aseguró.

Por su parte, Baiocchi dijo que existe un debate legítimo sobre de dónde provendrá el dinero para la vivienda social y que también se podrían necesitar grandes reformas. “Para mover realmente la política de vivienda a una dirección más progresista, será necesario desenredar muchas cosas”, consideró.

El hermano menor de Baiocchi, Arturo Baiocchi, es un profesor de la Universidad Estatal de Sacramento que estudia la falta de vivienda. “Solo hablo tibiamente sobre viviendas asequibles en mis propias cosas, porque no es mi área”, dijo Arturo Baiocchi. “Pero es como el factor estructural impulsor. Y no veo cómo vamos a resolver esto sin una intervención masiva del gobierno”.

Cuándo y cómo sucede eso permanece, con legisladores como Bernie Sanders, Elizabeth Warren y Alexandria Ocasio-Cortez, que trabajaron en disposiciones relacionadas con la vivienda en los últimos años para el Green New Deal, que no parece ni remotamente cerca de poder aprobar el Senado de los EEUU bajo las reglas obstruccionistas actuales.

Por ahora, al menos a nivel local, Valenzuela está pendiente del proyecto de Vang. “Nuestra teoría ha sido, solo necesitamos sacar adelante uno de estos acuerdos para que podamos descubrir cómo funciona y luego tomar una decisión política como ciudad si queremos proceder con más”, adelantó.

Pero hay un ímpetu simple para que personas como Vang sigan presionando. Ella señala que el alquiler ha subido en el sur de Sacramento, donde vive, y que ha aumentado el costo de ser propietario de una vivienda. “Para otras familias o jóvenes profesionales que trabajan o familias que trabajan, si compraran una casa ahora, no estoy seguro de si podrían”, dijo Vang.

Agregó: “Debido a que la vivienda es un derecho humano, no debe dejarse en manos del mercado”.

Esta historia es parte de la colaboración periodística Solving Sacramento. En 2022, nos estamos enfocando en encontrar soluciones a la falta de viviendas asequibles en la región de Sacramento. Solving Sacramento es un proyecto de Local Media Foundation con el apoyo de Solutions Journalism Network. Nuestros socios incluyen California Groundbreakers, Capital Public Radio, Outword, Russian America Media, Sacramento Business Journal, Sacramento News & Review, Sacramento Observer y Univision 19.

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