SACRAMENTO, California. - Sacramento fue conocida durante mucho tiempo como una de las áreas metropolitanas más asequibles de California. Un lugar donde las familias podían comprar cómodamente una casa o alquilar un apartamento sin ahogarse en deudas.
La crisis de vivienda en Sacramento: 7 soluciones posibles y probadas
Sacramento se caracterizó por ser una ciudad asequible durante muchos años; sin embargo, fenómenos como la llegada de nuevos residentes y la falta de vivienda han dejado esta cualidad en el pasado.
Por:
Chris Nichols, Scott Thomas Anderson, Ben van der Meer, Robert Hansen, Jessica Laskey
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Pero con la afluencia de nuevos residentes y la grave falta de viviendas asequibles en la región, los alquileres y los precios de las viviendas se han disparado durante la última década.
Entonces, ¿cómo puede Sacramento volver a ser lo que alguna vez fue: asequible? ¿Debería construir más microdepartamentos y pisos para abuelas? ¿Podría ayudar transformar edificios de oficinas en apartamentos? ¿Qué pasa con los créditos fiscales, el crecimiento inteligente y el cambio de la constitución estatal o la construcción de más “viviendas sociales”?
Hemos examinado esas siete posibles soluciones a la crisis inmobiliaria. Ninguna es fácil y no resolverán el problema individualmente. Pero juntas podrían allanar el camino para una ciudad capital que vuelva a ser asequible.
Están apareciendo microapartamentos en todo Sacramento
Algunos desarrolladores locales están pensando en algo pequeño, realmente pequeño, para ayudar a resolver la enorme escasez de viviendas asequibles en Sacramento.
Están construyendo “microapartamentos”, algunos de ellos tan pequeños como 267 pies cuadrados en el complejo recientemente inaugurado en el centro de Sonrisa. Otros, como 19J en Midtown, ofrecen un poco más de espacio con un promedio de 415 pies cuadrados o el Kind de West Sacramento, donde un estudio tiene un acogedor espacio de 360 pies cuadrados.
Los defensores de la vivienda dicen que se necesitan más de estos micropisos y sus alquileres más bajos en toda la región. Señalan que el condado de Sacramento tiene un déficit de alrededor de 56,000 viviendas asequibles para inquilinos de bajos ingresos, una cifra que se ha mantenido obstinadamente alta durante años, según un estudio de mayo realizado por California Housing Partnership.
Aunque las microunidades no resolverán completamente la crisis de vivienda y podrían no funcionar para familias más grandes y de bajos ingresos, sus defensores dicen que pueden ayudar. El alquiler mensual en Sonrisa, por ejemplo, oscila entre $635 y $952, muy por debajo del promedio.
"Creo que proyectos como este son fundamentales para responder a la crisis de vivienda en una variedad de niveles", dijo Danielle Foster, directora ejecutiva de Capitol Area Development Authority, o CADA, que inauguró Sonrisa de 58 unidades en las calles 13 y O en marzo, y limita cada apartamento a un máximo de dos personas.
"Tenemos muchos hogares de una o dos personas que buscan lugares asequibles para vivir y es realmente difícil prescindir de un segundo ingreso o de un compañero de cuarto", abundó.
Los solicitantes de Sonrisa deben ganar entre el 40% y el 60% del ingreso medio del área para calificar para las unidades, que se llenaron rápidamente y continúan teniendo una gran demanda.
"Tenemos una lista de espera de más de 860 hogares en este momento solo para esta ubicación", agregó Foster. "Por eso sabemos que hay una gran necesidad y una gran demanda de más viviendas de este tipo".
~ Chris Nichols
Las ADU son una ventana a las opciones de vivienda de Sacramento
En el verano de 2016, los miembros del Concejo Municipal de Sacramento comenzaron a reconocer con cautela lo que algunos residentes habían estado diciendo durante dos años: la capital de California estaba en las garras de una devastadora crisis de vivienda asequible.
El entonces concejal Steve Hansen, que representaba a los vecindarios del centro y del centro de la ciudad en la zona cero de este problema inmobiliario, comenzó a celebrar reuniones públicas para que los inquilinos expresaran sus preocupaciones sobre ser desplazados o incluso quedarse sin hogar.
Hansen buscaba medidas inmediatas para impulsar el parque de alquileres asequibles en el núcleo urbano. Pronto encabezó la tarea en el Comité Legislativo y de Ley del consejo para simplificar las reglas para la construcción de unidades de vivienda accesorias, o ADU (conocidas coloquialmente como “pisos para abuelas”).
En todo el país, las ADU han ayudado a aliviar las crisis inmobiliarias porque permiten a los propietarios utilizar el exceso de espacio en sus parcelas para construir pequeños bungalows o apartamentos tipo estudio independientes que puedan alquilarse a inquilinos.
Esta flexibilidad agrega más viviendas en el vecindario sin que se financie y apruebe un proyecto de desarrollo importante, al mismo tiempo que brinda a los propietarios locales la oportunidad de complementar sus ingresos.
Para los formuladores de políticas, el atractivo está en la simplicidad: las ADU no exigen la compra de nuevos terrenos ni la renovación seria de propiedades más antiguas.
Pero, ¿pueden realmente marcar una diferencia en la oferta de vivienda? La mejor evidencia hasta ahora puede ser el entusiasmo general de los propietarios de toda California por participar en el experimento. El estado ha visto al menos un aumento diez veces mayor en los permisos expedidos para ADU entre 2016 y 2019.
Desde entonces, la ciudad de Sacramento ha renovado toda su estrategia ADU. Los propietarios de viviendas locales ahora pueden acceder al plan ADU gratuito y listo para obtener permisos de la ciudad, que fomenta la construcción de ADU al eximir a los propietarios de las tarifas de impacto (que pueden ascender a hasta $ 10,000).
Sin embargo, las ADU han sido históricamente una parte mínima del parque de viviendas de Sacramento y eso no ha cambiado todavía. En agosto, solo había una docena de planes ADU preaprobados en marcha a través del nuevo programa de Sacramento. Los líderes de la ciudad esperan que más propietarios locales ayuden al movimiento a ganar fuerza.
~Scott Thomas Anderson
La conversión de oficina a vivienda es factible, pero carece de interés
En teoría, tiene sentido; tomar espacios de oficinas vacíos con un interés cada vez menor y transformarlos en una necesidad obvia: más viviendas.
La realidad: sin embargo, es otra, como lo demuestran muchas conversaciones sobre conversiones de oficinas a viviendas, pero al menos hasta ahora en la región de Sacramento, no hay muchas señales de que esto realmente esté sucediendo.
"Creo que muchos desarrolladores están asustados", dijo Young Kim, director de la oficina de HRGA en Sacramento, una firma líder en diseño urbano. "Hay que trabajar con la huella existente, y puede ser demasiado profunda o demasiado superficial".
Los profesionales de firmas de diseño como Kim describen la infinidad de desafíos que implica convertir un edificio de oficinas en uno residencial. Incluyen encontrar tamaños de unidades que se ajusten a los parámetros de un edificio existente y agregar infraestructura al edificio para tener en cuenta el mayor uso de electricidad y agua.
Kim dijo que una conversión también significa una serie de intrusiones en la envolvente del edificio existente y el cumplimiento de los estándares actuales para edificios residenciales.
"Es factible, definitivamente", dijo. "Mi sensación es que cuando planteas todos esos temas, no creo que haya mucho interés".
La posibilidad de convertir el espacio de oficinas en residencial llamó la atención hace dos años, cuando los horarios de trabajo desde casa o híbridos comenzaron a afianzarse y la demanda de espacio de oficinas comenzó a caer.
Esa tendencia continúa a medida que los contratos de arrendamiento de oficinas expiran y los inquilinos reducen o eliminan por completo el espacio de sus oficinas. Pero hasta ahora, dijo Kim, no ha recibido muchas consultas de propietarios de edificios que quieran pasarse al sector residencial.
Lo más común es que los propietarios de propiedades hoteleras pregunten sobre ese cambio, dijo. Debido a que los hoteles y moteles ya están habilitados para que la gente viva, eso es más fácil.
Como reflejo de la experiencia de Kim, el número de propuestas de conversión de oficinas en la región es relativamente bajo.
En Carmichael, los propietarios propusieron convertir un edificio de oficinas de dos pisos en Engle Road en 18 apartamentos. Aunque todavía está bajo revisión del condado de Sacramento el año pasado, la solicitud de proyecto actualmente figura como cerrada y el edificio todavía parece tener inquilinos de oficinas.
Más recientemente, Sutter Capital Group dijo que había comprado un edificio de oficinas de dos pisos en 1016 23rd St. en Midtown para una conversión residencial. Sin embargo, aún no ha surgido una solicitud formal.
Es probable que la mejor opción para convertir oficinas en apartamentos provenga de los edificios a ambos lados del Capitol Mall en el centro de Sacramento. A principios de agosto, funcionarios del estado de California anunciaron que habían seleccionado a McCormack Baron Salazar para remodelar los edificios de oficinas estatales en 800 y 801 Capitol Mall y 751 N St. para convertirlos en apartamentos.
El director de desarrollo de MBS, Adhi Nagraj, dijo en ese momento que queda mucho trabajo por hacer antes de que la empresa tenga un plan claro para los edificios. En general, quiere entregar entre 400 y 800 unidades, de las cuales unas 370 están designadas como asequibles y 170 de ellas para ingresos muy bajos, dijo.
El momento también está por determinarse, aunque Nagraj dijo que esperaba regresar a Sacramento para un evento innovador dentro de tres años, después de que las agencias estatales que actualmente utilizan los edificios se reubiquen en otros lugares.
Kim, de HRGA, dijo que el factor más probable para impulsar una tendencia de conversiones de oficinas locales a residenciales podría ser que se realice con éxito al menos una vez. “Si es $50 dólares más barato por pie cuadrado que el desarrollo desde cero, entonces habrá interés”, dijo.
~ Ben van der Meer
Cómo los créditos fiscales para la vivienda pueden ser de gran ayuda
El programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos, o LIHTC, ha sido el recurso más importante para crear viviendas asequibles en Estados Unidos desde su creación en 1986, según algunos expertos locales en vivienda. Le ha proporcionado a Sacramento millones de dólares para ayudar a construir propiedades de alquiler asequibles.
La directora ejecutiva de la Autoridad de Desarrollo del Área del Capitolio, Danielle Foster, dijo que su organización recibió créditos fiscales, que se “utilizan ampliamente para el desarrollo de viviendas asequibles”.
Según datos proporcionados por Foster, CADA ha ayudado a los desarrolladores a recuperar más de $77 millones en créditos fiscales entre 2018 y 2020 para 27 proyectos de vivienda en el condado de Sacramento. De ellas, el 85% de las 3,188 unidades eran para inquilinos de bajos ingresos, creando 2,721 unidades de bajos ingresos.
Según Foster, los créditos fiscales son fundamentales para el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles, en particular viviendas de apoyo permanentes que atiendan las necesidades de personas y familias crónicamente sin hogar.
"Muchos complejos de viviendas asequibles están listos para desarrollarse, pero están retrasados por la brecha de financiamiento, que generalmente involucra financiamiento local, financiamiento estatal y créditos fiscales federales", dijo Foster. "Es un proceso muy competitivo para obtener créditos fiscales, y competir por créditos fiscales puede retrasar un proyecto durante años".
~ Robert J. Hansen
Ser “inteligente” significa abordar las preocupaciones sobre vivienda y clima
El concepto de “crecimiento inteligente” surgió en la planificación urbana como una forma de abordar la asequibilidad, la accesibilidad y la sostenibilidad al mismo tiempo, colocando la vivienda al lado del transporte público y otros servicios, haciendo que los automóviles que emiten gases de efecto invernadero sean casi innecesarios.
"Cuando hablamos de viviendas asequibles, la gente tiende a centrarse en la vivienda, pero es importante recordar que el transporte, para la gran mayoría de las personas, es el segundo mayor gasto, incluso mayor que la comida", dice Steve Cohn, ex miembro del Concejo Municipal de Sacramento y fundador de Sacramento Metro Advocates for Rail and Transit (SMART), una coalición sin fines de lucro que aboga por mejores servicios ferroviarios y de tránsito.
Además, dice Cohn, “se han desarrollado modos de transporte que dependen de automóviles de un solo pasajero... pero los efectos nocivos de esto, francamente, no son sostenibles. El cambio climático ha puesto un punto de puntuación y una urgencia a la necesidad de transformar nuestra sociedad”.
Cohn señala el R Street Corridor como una “verdadera lección” sobre los beneficios del crecimiento inteligente. Aunque tardó décadas en construirse, el antiguo distrito de almacenes se transformó en un centro de viviendas de alta densidad, empleo, entretenimiento y comercio minorista atendido por múltiples modos de transporte. Los expertos en crecimiento inteligente ahora están mirando a Stockton Boulevard para una transformación similar.
Proyectos de ley como el Proyecto de Ley de la Asamblea 2011 (Ley de Vivienda Asequible y Empleos en Carreteras Altas), que fue firmado por el Gobernador Gavin Newsom en septiembre pasado, y el Proyecto de Ley de la Asamblea 68 (Ley de Vivienda y Soluciones Climáticas), fomentan un crecimiento más inteligente.
El primero agiliza las aprobaciones de viviendas para ingresos mixtos en sitios comerciales subutilizados, mientras que el segundo acelera las aprobaciones de viviendas multifamiliares de relleno en áreas con infraestructura existente.
El proceso de aprobación definido en AB 2011 está exento de la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA), que acorta el proceso de construcción de viviendas asequibles en zonas que ya tienen permiso para oficinas, comercio minorista o estacionamiento.
Ambos proyectos de ley ayudan a los desarrolladores y las autoridades locales de uso de la tierra a trabajar juntos para alcanzar los objetivos de sostenibilidad establecidos en los planes regionales, incluido el Plan de Transporte Metropolitano/Estrategia de Comunidades Sostenibles desarrollado por el Consejo de Gobiernos del Área de Sacramento, o SACOG.
El plan SACOG exige la construcción de 11,000 nuevas viviendas al año, casi dos tercios de las cuales se agregarían a las comunidades existentes.
“El crecimiento inteligente no es ciencia espacial”, dijo Cohn a los asistentes al foro sobre el estado de la ciudad de este año, “pero sí es ciencia climática”.
~Jessica Laskey
¿Puede una enmienda constitucional estatal generar más viviendas?
A menudo se cita la financiación como la razón clave por la que es tan difícil construir viviendas asequibles, lo que significa que los formuladores de políticas, los desarrolladores y los defensores siempre están buscando formas creativas de encontrar ese dinero, incluso mediante la aprobación de bonos para vivienda.
Los bonos son una forma para que los gobiernos obtengan rápidamente acceso a capital para enfrentar crisis como la falta de viviendas asequibles. Pero este endeudamiento también crea deuda que deberá pagarse en el futuro, lo que puede presentar un problema.
“Para la ciudad, asumir el endeudamiento en bonos para apoyar viviendas subsidiadas es un juego perdido”, dice Jeff Harris, ex miembro del Concejo Municipal de Sacramento y contratista general de carrera. “No tenemos suficientes ingresos fiscales para respaldar eso. Nunca tendremos suficiente dinero para emitir suficientes bonos”.
Harris advierte que, si la ciudad asume más deuda a largo plazo, además de un presupuesto ya ajustado, podría correr el peligro de no pagar, lo que reduciría la calificación de los bonos de la ciudad y pondría a Sacramento “en un mundo de dolor”.
"Todo el mundo busca una respuesta inmediata", dice Harris, "pero hay algunos problemas que no la tienen".
Pero los bonos pueden ser un salvavidas para los municipios que buscan tomar medidas más directas para aumentar las viviendas asequibles. Para facilitar la aprobación de medidas de bonos, particularmente aquellas relacionadas con vivienda e infraestructura, los formuladores de políticas encabezados por la presidenta pro tempore de la Asamblea Cecilia Aguiar-Curry, demócrata de Winters, introdujeron una enmienda a la constitución estatal, ACA 1, que requeriría solo el 55% de votantes para aprobar medidas de bonos en lugar de los dos tercios actuales.
La Legislatura aprobó el proyecto de ley este verano, aunque necesitará la aprobación de los votantes en la boleta electoral de noviembre de 2024 antes de que pueda convertirse en ley. Si lo hace, facilitará el camino para una serie de medidas de bonos propuestas. Eso no quiere decir que pagar por una vivienda asequible sea fácil.
"Estamos avanzando [con viviendas asequibles]", dice Harris, "pero simplemente no hay suficiente dinero para subsidiar el alquiler para todos los que lo necesitan en Sacramento".
~Jessica Laskey
Cambiando la narrativa en torno a la vivienda social
Viena, Austria, es ampliamente considerada el estándar de oro en materia de vivienda social. Se estima que aproximadamente la mitad de su población vive en uno de los dos tipos de vivienda social que conforman el “Modelo de Viena”, al que se le atribuye el mérito de mantener la vivienda asequible y al mismo tiempo fomentar una mezcla de estratos sociales.
La definición de vivienda social varía según la ubicación, pero a menudo se refiere a viviendas que son propiedad del gobierno o están reguladas por el gobierno para mantenerlas asequibles, bien mantenidas y disponibles para una amplia variedad de residentes.
Sin embargo, el término es más conocido en el extranjero y su falta de una marca positiva en los EEUU lo ha convertido en un concepto difícil de precisar, y mucho menos venderlo en lugares como Sacramento. Es parte de un problema NIMBY más grande en torno a la vivienda asequible.
"A pesar de las investigaciones, la gente realmente piensa que la vivienda asequible significa que el valor de sus propiedades va a bajar, que la vivienda asequible significa que sus vecindarios serán menos seguros, que la vivienda asequible significa que sus vecindarios serán menos deseables", dice Michael Tubbs , ex alcalde de Stockton y fundador de la organización sin fines de lucro End Poverty In California, en una sesión de preguntas y respuestas con Solving Sacramento. "Creo que hasta que solucionemos ese problema narrativo, seguiremos topándonos con algunos obstáculos".
Las autoridades han intentado superar este sesgo a lo largo de los años mediante varios proyectos de ley. Aunque hasta ahora ninguno ha tenido éxito. El Proyecto de Ley 309 de la Asamblea es el último esfuerzo.
Inicialmente, propuso crear un Programa de Vivienda Social dependiente del Departamento de Servicios Generales del estado. Sin embargo, el Senado estatal eliminó esa propuesta y la sustituyó por el requisito de que la DGS “identifique y desarrolle” hasta tres proyectos de vivienda social en terrenos excedentes de propiedad estatal. La Legislatura aprobó el proyecto de ley enmendado en septiembre y lo envió al gobernador Gavin Newsom para su consideración.
~Jessica Laskey
Esta historia es parte de la colaboración periodística Solving Sacramento. Solving Sacramento cuenta con el apoyo de fondos de la Fundación James Irvine y Solutions Journalism Network. Nuestros socios incluyen California Groundbreakers, Capital Public Radio, Outword, Russian America Media, Sacramento Business Journal, Sacramento News & Review, Sacramento Observer y Univision 19.
