¿Todos los que tengan buen crédito ahora pagarán más por su hipoteca? Lo explicamos

Este 1 de mayo entran en vigor cambios a las tarifas o 'fees' que los bancos cobran para procesar algunas hipotecas en Estados Unidos. Esos cambios han generado preocupación y confusión por un punto específico que se ha replicado en titulares y comentarios en el sector de la vivienda: ¿las personas con un buen puntaje crediticio tendrán que pagar más para compensar a quienes muestran más riesgo de incumplir con sus pagos?

Para aclarar el asunto, aquí lo explicamos punto por punto.

Qué hipotecas se verán afectadas

Se verán afectadas las hipotecas respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac, dos compañías creadas por el Congreso que compran los préstamos hipotecarios a los bancos que los conceden originalmente. Esas dos compañías respaldaban o tenían en sus manos cerca del 60% de las hipotecas en 2020, de acuerdo con datos de Bankrate.

Pero, importante, hay que tener claro que no todos los préstamos se verán afectados, son solo los respaldados por estas dos compañías y solo los que se originen a partir del 1 de mayo.

Qué tarifas o 'fees' cambiarán a partir del 1 de mayo

Cambiarán las tarifas que fija la Federal Housing Finance Agency (FHFA) para la originación de un préstamo hipotecario. Las tarifas se llaman Loan Level Price Adjustments en inglés y se ven comúnmente por sus siglas LLPA. Son tarifas que se pueden pagar directamente o sumar a la hipoteca. Si se opta por lo segundo, lo habitual es que el banco entonces suba un poco la tasa de interés que aplica al préstamo hipotecario.

Para calcular estos 'fees', el banco mirará la nueva tabla creada por la FHFA, que puedes consultar aquí. La tabla contiene dos factores: la puntuación crediticia de la persona y qué porcentaje del valor de la casa se pide prestado (o en otras palabras, cuánto dinero se pone como depósito o 'down payment').

También hay que tener claro que, para determinar los 'fees' de originación del préstamo, el banco también toma en cuenta otros factores, como por ejemplo si se trata de un crédito para refinanciar.

Cómo cambiarán las tarifas o 'fees' de los préstamos hipotecarios

Como la polémica se ha centrado en si las personas de buen crédito pagarán más para compensar el riesgo de quienes no han cuidado tanto el suyo, comparamos la tabla nueva con la previa. Esto encontramos:

• Cuando dos personas —una con puntaje crediticio alto y otra con uno bajo— ponen la misma cantidad como 'down payment': en ningún caso la persona con el mejor puntaje paga un 'fee' más alto. La persona con el puntaje bajo pagará siempre una tarifa más alta, por ser un cliente con un mayor riesgo de incumplir con el pago del préstamo.

Mira este ejemplo: Quien tiene un puntaje de 740 y da un 'down payment' del 20% del valor de la propiedad pagará un 'fee' de 0.875% de la cantidad que le prestará el banco. Quien tiene un puntaje de 660 y da el mismo 'down payment' pagará un 'fee' de 1.875%. Eso representaría, por ejemplo, una diferencia de $2,000 en un préstamo hipotético por $200,000.

• Cuando una persona tiene un puntaje crediticio considerado bueno (de 690 puntos o más): dependiendo del 'down payment' que ponga se pueden dar tres escenarios, puede que su 'fee' sea menor, igual o mayor al que hubiese pagado antes de los cambios en las tarifas. Por ende, no es preciso decir que todas las personas con buen crédito pagarán más que antes. Como tampoco es preciso decir que las personas con buen crédito pagarán más que las que lo tienen maltrecho.

Mira este ejemplo: Una persona con un puntaje de 700 que pone un 'down payment' del 30% del valor de la propiedad pagará un 'fee' de 0.875%, menor al 'fee' del 1% que hubiese pagado antes (en un préstamo por $200,000 sería una diferencia de $250). Pero si pone un 'down payment' del 20% pagará un 'fee' de 1.375%, mayor al de 1.25% que hubiese pagado antes.

• Cuando una persona tiene un puntaje crediticio considerado flojo (de 689 o menos): en la mayoría de los casos sí pagará un 'fee' menor al que hubiese pagado antes de los cambios en las tarifas. Pero, de nuevo, eso no significa que pagará una tarifa más baja que una persona con buen crédito que ponga un 'down payment' exactamente igual al suyo.

Mira este ejemplo: Una persona con un puntaje de 640 que da un 'down payment' del 20% del valor de la propiedad pagará ahora un 'fee' de 2.25%, menor al de 3% que hubiese pagado antes. En un préstamo por $200,000 ello representaría una diferencia de $1,500.

¿Es pertinente decir que quienes tiene buen crédito "subsidiarán" a los más riesgosos?

Los cambios ocasionarán que, en algunos casos, las personas con un buen puntaje crediticio paguen 'fees' más altos a los que hubiesen pagado antes, y que las que tienen puntajes bajos paguen tarifas menores a las anteriores.

Eso ha generado críticas de organizaciones de peso en el sector de la vivienda, como la National Association of Realtors. "Pedimos a la FHFA que elimine esta medida innecesaria (...) en medio de las preocupaciones que tienen quienes quieren comprar casa respecto a si podrán hacerlo", lee un comunicado de esta organización, en el que recuerda el alza que ha habido en las tasas de interés hipotecarias debido a las medidas de la Reserva Federal. Se pudo "simplemente reducir las tarifas a las personas con un puntaje crediticio bajo y mantener al resto con los mismos costos", agrega.

El asunto también ha dado pie a titulares inexactos que esgrimen que las personas con buen crédito "subsidiarán" a los compradores más riesgosos. Por eso, la agencia federal a cargo de los cambios en las tarifas de originación de las hipotecas intentó calmar las críticas.

"Mucho de lo que se ha reportado replica un malentendido fundamental sobre las tarifas que se cobran y por qué fueron actualizadas". Añadió que su objetivo es que más personas de recursos bajos o moderados puedan comprar una vivienda por primera vez.

"No se le cobrará más a quienes tomen préstamos y tengan puntajes crediticios altos para que las personas con puntajes crediticios bajos puedan pagar menos. Las tarifas actualizadas, como sucedía ya en el pasado, generalmente suben a medida que baja el puntaje crediticio", agregó. La revisión que hicimos a las tablas de esta agencia coincidió con este argumento.

¿Se recomienda dar un 'down payment' más pequeño para pagar una tarifa más baja?

Es crucial que cada persona evalúe su situación particular.

Al respecto, la agencia FHFA dijo lo siguiente: Las nuevas tarifas "no dan el incentivo para que una persona dé un 'down payment' más bajo para beneficiarse de 'fees' más bajos. Las personas que dan un 'down payment' menor al 20% del valor de la propiedad usualmente pagan un seguro hipotecario, así que eso debe ser sumado a los 'fees' (de originación del préstamo) cuando se evalúen los costos totales de ese préstamo".

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