La estrategia que algunos usan para sacar efectivo refinanciando su hipoteca y qué riesgo tiene

Los dueños de casas están recurriendo cada vez más a una estrategia en la que se hacen con dinero en efectivo gracias a la ganancia que han acumulado sus viviendas, incluso cuando las tasas de interés de las hipotecas siguen altas.

Es un patrón que entre abril y junio llevó la cantidad de refinanciamientos hipotecarios para quedarse con efectivo en mano a su nivel más alto en tres años, de acuerdo con datos del tracker de créditos para vivienda ICE Mortgage Technology.

Este tipo de refinanciamiento se conoce como 'refinanciamiento con un desembolso en efectivo' o cash-out refinance en inglés. Es cuando un propietario toma un nuevo préstamo por más de lo que debe en su hipoteca y se queda con la diferencia. Entonces usualmente utiliza ese dinero en efectivo para consolidar otras deudas, realizar mejoras en su hogar o contar con dinero para compras de envergadura.

En estos refinanciamientos, los propietario se quedaron en promedio con $94,000 en mano en el segundo trimestre de este año. Ello elevó el pago mensual de su hipoteca en $590 en promedio. La maniobra también ocasionó que, en promedio, la tasa de interés del préstamo de su propiedad subiera 1.45 punto porcentual, mostró el informe.

Qué se necesita para este tipo de refinanciamiento hipotecario

Para calificar a un 'refinanciamiento con un desembolso en efectivo' o cash-out refinance, la propiedad debe reflejar un valor neto o home equity del 20%, la persona debe haber sido dueña de la vivienda por al menos seis meses y tener un puntaje crediticio de al menos 620, entre otros requisitos.

Las personas que usaron esta estrategia hipotecaria en el segundo trimestre tenían un puntaje crediticio de 719, reflejó el tracker ICE Mortgage Technology.

El valor que han acumulado las viviendas con el paso de los años han hecho que para algunos propietarios haga sentido aprovechar el valor neto de su casa. El precio medio de una vivienda previamente ocupada se disparó en Estados Unidos a $435,500 en junio. Eso representa una escalada de 48% en un lapso de cinco años.

El valor neto que reflejan las viviendas en Estados Unidos alcanzó un récord de $17.8 billones (trillion en inglés) en el segundo trimestre. De ese monto, $11.6 billones estaban disponibles para propietarios que desearan refinanciar y quedarse con efectivo en la mano, agregó el tracker.

Las transacciones de 'refinanciamiento con un desembolso en efectivo' representaron casi el 60% de todos los préstamos de refinanciamiento entre abril y junio.

Los beneficios y riesgos de refinanciar una vivienda para quedarse con efectivo en la mano

Un 'refinanciamiento con un desembolso en efectivo' puede dar flexibilidad financiera, especialmente si reducen la tasa hipotecaria o se usa el dinero en efectivo para eliminar otra deuda con tasas de interés altas.

Sin embargo, la persona en la práctica se compromete con un préstamo por un monto mayor, posiblemente con una tasa de interés más elevada a la que tenía previamente. También estaría extendiendo por varios años la vida de su préstamo.

Puede resultar riesgoso porque, si el propietario no puede pagar el préstamo, tampoco podría usar el valor neto acumulado por la vivienda para evitar que se la quite el banco.

En algunos casos podría ser más prudente recurrir a una 'línea de crédito garantizada por el valor neto de la vivienda' o HELOC. Usualmente tienen tasas de interés más bajas y el propietario no está 'entregando' o haciendo uso del valor neto que tiene su casa, sino que está tomando dinero prestado poniendo ese valor neto como garantía.

Las altas tasas hipotecarias en parte han desalentado las ventas de casas desde 2022, cuando los intereses comenzaron a subir desde los mínimos registrados durante la pandemia. Las ventas de casas se desplomaron el año pasado a su nivel más bajo en casi 30 años.

En lo que va de este año, si bien los precios de las propiedades han continuado subiendo, el ritmo de esa alza se ha desacelerado o incluso frenado del todo en algunas áreas metropolitanas, incluyendo Atlanta, Austin y Tampa.

Esa subida más suave en los apreciación de las casas, especialmente en los mercados del oeste de país y en la zona conocida como el Sunbelt (que incluye Arizona, Nuevo México, Texas y Florida, entre otros), ha llevado a que el valor neto o home equity de las propiedades crezca a su tasa más baja en dos años, de acuerdo con los datos del tracker ICE.

Mira también: