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Vivienda

Ciudades de EEUU viven un boom de venta de casas. El auge exponencial en Miami ayuda a explicar el porqué

Una escasez de propiedades disponibles y una fuerte demanda en medio de tasas de interés históricamente bajas debido al golpe de la pandemia ayudan a explicar por qué en Miami las ventas de viviendas se han disparado a un ritmo récord de tres dígitos en los pasados meses.
11 Jul 2021 – 01:09 PM EDT
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Casas que duran apenas minutos en el mercado, colas de interesados para poder ver una propiedad y viviendas por las que ofrecen miles de dólares más de lo que habían pedido sus dueños, en ocasiones con el dinero en efectivo sobre la mesa. Algunas ciudades de Estados Unidos viven un nuevo boom en el mercado del real estate... y en Miami ha sido "10x".

A nivel nacional, años de un lento crecimiento en los inventarios de propiedades disponibles y tasas de interés históricamente bajas —debido al inesperado golpe económico de la pandemia— ayudan a explicar la escasez de viviendas en venta y la fuerte demanda por comprarlas.

En Miami se han sumado otros factores a la ecuación, como por ejemplo, personas que se han mudado a Florida por sus impuestos más bajos y porque la pandemia del covid-19 les permitió trabajar de forma remota, explicó a Univision Noticias Alexis Guini, corredor de bienes raíces basado en esa ciudad del sur de Florida.

"En 10 años que llevo trabajando en la industria es la primera vez que veo algo así", agregó. "Las propiedades están volando, obviamente las propiedades que tienen un muy buen retorno para inversión vuelan rapidísimo y vuelan con efectivo".

El auge, abunda, se observó en los primeros meses de la pandemia con la mayor búsqueda de las propiedades 'single-home', o viviendas independientes construidas en terreno propio.

"La gente empezó a buscar porque tenía que trabajar desde la casa, necesitaba espacio y necesitaba moverse. Familias que tenían quizás dos niños y una propiedad de dos cuartos ahora tenían que trabajar desde la casa, más tener a los dos niños en ella. El tema de las propiedades 'single-family' se empezó a mover mucho y empezó a haber escasez", dijo.


Hubo una especie de tormenta perfecta de personas llegando a Miami desde otros estados y propietarios que decidieron sacar temporalmente sus viviendas del mercado porque temían mostrarlas y que alguien llevara el coronavirus a sus casas.

Los esfuerzos de vacunación y la caída de los casos de covid-19 han aliviado recientemente esa escasez de casas, pero la demanda sigue sin "concordar" con los inventarios disponibles, contó Guini.

Ventas que crecen a un ritmo de tres dígitos

La demanda en una ciudad como Miami —que ya tenía un contexto intenso en su mercado inmobiliario— ha sido brutal en los últimos meses. Las ventas en ese sector alcanzaron un crecimiento récord de tres dígitos en mayo, de acuerdo con cifras de la Miami Association of Realtors que mostraron en el siguiente gráfico.


Y, en un efecto dominó, el boom en las ventas ha arrastrado los precios al alza.

El precio promedio de las viviendas 'single-family' había subido sostenidamente por casi una década en el condado de Miami-Dade, de acuerdo con cifras de la Miami Association of Realtors. Pero en mayo pasado se disparó un 33.1% frente al mismo mes del año previo. Ahora, una casa 'single-family' se empina hacia el medio millón de dólares.

Tanto personas que buscan casas para vivirlas o como inversión están colocando el dinero constante y sonante sobre la mesa, muchas veces ofreciendo más de lo que pidieron los vendedores.

El resultado de eso es que se está saltando un paso clave en la compra y venta de propiedades: la contingencia de tasación, o la cláusula que permite a un comprador desistir de un contrato de compra si la propiedad que le interesa es valorada con un precio inferior al que ofreció.

"¿Qué significa eso? Que si el banco te dice que te va a financiar $100,000, aunque estés bajo contrato en $120,000, el banco no te va a dar $120,000, te va a dar lo que considere de acuerdo a la tasación que hizo, y los vendedores dicen 'yo lo pongo a la venta, pero no me importa lo que diga el banco'", explicó Guini.

Las consecuencias para las personas de bajos recursos

Ese escenario puede afectar a quienes tenga un presupuesto ajustado para comprar una vivienda, tanto para poner un pie inicial como el préstamo que pueden obtener en un banco para adquirirla.

"El único problema es que mucha gente no está aceptando un appraisal (tasación), entonces las personas de bajos recursos no tienen esa facilidad financiera para poner los $10,000 que el banco no le financia sobre la mesa. La recomendación sería seguir ahorrando y buscar la oportunidad en la que uno no tenga que sacar de sus ahorros o de sus reservas para sacar esa diferencia", consideró Guini.

Tendrían que continuar arrendando, lo que a su vez elevaría más los precios de las rentas.

Pasado un tiempo, la diferencia entre los precios a los que se están vendiendo las propiedades y las tasaciones debería comenzar a achicarse, dijo Guini. También vislumbró un 'alivio' gradual en la escasez de casas y departamentos en venta, especialmente cuando algunos se vean alentados a venderlos al ver los fuertes precios a los que han sido adquiridas las propiedades cercanas a las de ellos.

"Si encuentras la propiedad ahora y te cierran los números (en tu presupuesto) es momento de comprar, porque uno hace la buena transacción cuando compra la propiedad no cuando le vende. La recomendación sería no volverse loco y pagar mucho más de lo que la propiedad vale, sino pagar lo que la propiedad vale y esperar la oportunidad indicada", agregó.


Algunos desarrolladores de proyectos —o 'developers'— también comenzarían a acelerar pronto sus proyectos. “Eso va a hacer que se abran también las opciones de compra, no solo en propiedades antiguas, sino en propiedades nuevas”, afirmó el corredor.

Las zona metropolitana conformada por Miami, Fort Lauderdale y Palm Beach es, según un informe reciente encomendado por el grupo National Association of Realtors, la quinta que más sufre una escasez de nuevas viviendas en todo el país, con una brecha de 67,600 unidades. Las otras tres áreas metropolitanas afectadas por la misma razón están en California y la restante en Michigan.

Ese mismo informe mostró que, a nivel nacional, los inventarios de viviendas han crecido apenas un 0.7% en la pasada década y que se deben construir 5.5 millones de unidades en los siguientes 10 años para suavizar la escasez y que los precios no sigan subiendo a un ritmo tan acelerado.

"El ritmo significativamente más rápido del alza de los precios de las casas ha significado que muchas familias no puedan sufragar los pagos mensuales necesarios para comprar una casa que cuesta el precio promedio", dijo el reporte. "El incremento en los hogares con ingresos ajustados registrado de 2001 a 2019 fue significativamenye mayor entre las minorías: el mayor incremento ocurrió entre los hogares hispanos, con un 81.4%", precisó.

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