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Edificio de vivienda social en East New York, vecindario que tiene una nueva ley de zonificación.

Las políticas urbanas inclusivas no elevan los costos de las viviendas

Las políticas urbanas inclusivas no elevan los costos de las viviendas

Nuevos estudios sostienen que este tipo de regulaciones, si bien no disparan los costos, tampoco ayudan como debieran a las familias de pobreza extrema.

Edificio de vivienda social en East New York, vecindario que tiene una n...
Edificio de vivienda social en East New York, vecindario que tiene una nueva ley de zonificación.

Cuando se trata de crear viviendas para gente que no es rica, cada vez es más difícil encontrar soluciones. La responsabilidad de ello, fundamentalmente, ha recaído en el gobierno federal. Sin embargo, las ciudades se las han arreglado para encontrar alternativas a este problema, involucrando al sector privado. Éste se encarga de la construcción de viviendas, específicamente, a través de políticas de zonificación inclusivas (o políticas IZ, por sus siglas en inglés). Estas políticas requieren que los desarrolladores inmobiliarios reserven cierto número de unidades para rentar o vender a precios por debajo del precio de mercado. El propósito de estas políticas consiste, a grosso modo, en crear más viviendas con precios accesibles o disminuir los índices de discriminación socioeconómica y racial de una ciudad determinada.

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A menudo, dichas regulaciones son miradas con recelo por los empresarios inmobiliarios. Basta mencionar, por ejemplo, que la California Building Association ha presentado varias demandas dirigidas a frenar las políticas inclusivas dentro del estado. Los constructores de viviendas creen que los decretos locales impuestos por el gobierno –y relativos a estas políticas– menoscaban la propiedad privada. Tampoco creen que las políticas inclusivas hagan crecer el número de viviendas a precios accesibles. De hecho, algunos critican que estas más bien reducen la oferta de viviendas, disparando sus costos.

“Castigar a los constructores de viviendas por medio de mayores costos y decretos desalienta la creación de estas y eleva el costo total de las viviendas a precio de mercado”, advirtió en un comunicado de prensa Tony François, representante legal de la Pacific Legal Foundation, institución que ha combatido en los tribunales las políticas urbanas inclusivas.

Hasta ahora, ninguna corte en California ha estado de acuerdo en este punto con François o con la California Building Association. Tampoco lo han estado investigadores de la National Housing Conference (NHC), quienes recientemente han publicado informes examinando el impacto de las políticas urbanas inclusivas en el mercado inmobiliario. Lisa A. Sturtevant, experta en política inmobiliaria, concluyó en un estudio para la NHC que las políticas urbanas inclusivas, allí donde existen, no aumentan los costos de las viviendas.

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“La evidencia empírica más verificada sugiere que los programas inmobiliarios inclusivos pueden crear viviendas a precios accesibles y no suponen ni una considerable reducción de la construcción de estas, ni una subida de los precios de mercado”, dice el estudio titulado “Separando los hechos de la ficción en el diseño de efectivos programas inmobiliarios inclusivos”.

Impactos en el Mercado Inmobiliario Asociados a Programas Inclusivos Locales: Resultados de Estudios Evaluativos Clave

JurisdicciónPeríodo Impactos en la Oferta Total de ViviendasImpactos en los Precios de las Casas/RentasFuente
California (28 programas)1981-2001Sin efectos negativos en las nuevas viviendasN/Aa
California (65 programas)1988-2005No decrece en viviendas unifamiliares; aumenta en viviendas mutlifamiliaresIncremento del 2.2% de los precios de viviendas unifamiliaresb
California (125 programas)2007-2013N/AProgramas más estrictos vinculados con la caída en 1.9% de las rentasc
San Francisco, CA (55 programas)1987-2004Sin efectos negativos en las nuevas viviendasSin efecto en los precios de las casasd
Los Condados de Los Ángeles y Orange, California (17 programas)1998-2005Sin efectos negativos en las nuevas viviendasN/Ae
Boston, MA (99 programas)1987-2004Un descenso hasta un 10% en las nuevas viviendasIncremento del 1% en los precios de las viviendas unifamiliaresd
FUENTE: National Housing Conference/Lisa A. Sturtevant | UNIVISION

Desde luego que lo que funciona para una ciudad en una región particular de los Estados Unidos, no lo hará para todas: Sturtevant señala en su estudio que Boston ha afrontado los problemas controlando el costo de las viviendas bajo la aplicación de políticas urbanas inclusivas. El éxito de estas depende en gran medida de factores como la fuerza del mercado inmobiliario en el área de que se trate, y también de si las leyes del estado se acomodan a dichas regulaciones. Con el propósito de explorar qué lleva al buen funcionamiento de las políticas de zonificación inclusivas, Sturtevant trabajó con Brian Stromberg, un investigador de la NHC. Ambos desarrollaron un metaanálisis basado en un amplio espectro de estudios que ahondan en los programas de zonificación inclusiva en Estados Unidos. Aquí van algunos resultados interesantes de este trabajo, titulado “¿A qué conducen las Políticas Urbanas Inclusivas?”:

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1. Si bien existen más de 500 ciudades y condados que aplican estas políticas, ellas mayormente se concentran en tres estados: California, New Jersey y Massachusetts.

2. El objetivo de las políticas urbanas inclusivas es hacer más accesibles las viviendas, pero esto no se ha conseguido hasta ahora en el caso de las personas con los salarios más bajos. “Solo un 2% de los programas está dirigido a familias con ingresos por debajo de 50% del ingreso promedio del área”.

3. Los millennials –arrendatarios jóvenes y estudiantes universitarios- son los más proclives a apoyar estas políticas (puede que sea la única forma que encuentren para no tener que vivir con sus padres).

Pero quizás este sea el hallazgo más llamativo:

Un mayor número de votantes demócratas se vincula con una adopción lenta de las políticas de vivienda inclusiva. El efecto negativo que esta cantidad mayoritaria de demócratas provoca en el ritmo en que se implementen las políticas contrasta claramente con la idea de que la izquierda sería la primera en apoyar las políticas redistributivas. Este hecho sugiere que el espaldarazo a las regulaciones inclusivas no proviene necesariamente del “sospechoso de siempre” en términos de orientación política, esto es, del típico sujeto de izquierda.

Aunque lo anterior parece ilógico, en cierta forma tiene sentido. La gente con bajos ingresos y la gente de color votan comúnmente por demócratas. Si ellos ya viven en barrios marcados por la discriminación racial y económica, podrían tender a rechazar políticas que fracasen en cambiar la dinámica de sus localidades. Encima, si las políticas de zonificación inclusivas no están sirviendo de mucho a aquellos con muy bajos ingresos, como Sturtevant y Stromberg sostienen, entonces resulta lógico suponer que estas poblaciones se opongan a las políticas inclusivas ya que estas, después de todo, no les permiten acceder a mejores viviendas.

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En la medida en que más ciudades acogen las políticas de zonificación inclusivas –New York recién lanzó un programa de amplio alcance- estos son el tipo de asuntos que los agentes inmobiliarios deberían monitorear. Si el concepto de inclusión detrás de las políticas no implica una mejoría en las condiciones de discriminación, o si refuerza la pobreza concentrada en comunidades marginalizadas y preteridas, entonces el grupo de opositores a las políticas crecerá mucho más allá de las asociaciones de constructores de viviendas. Y si, sin necesidad de analizar la filiación partidista de cada quien, los programas inclusivos dan la apariencia de ayudar solo a familias de clase media, entonces muchas más personas los rechazarán.

Una ciudad en la que vale la pena fijarse es Pittsburgh. Allí se está considerando como requisito ciertas políticas de zonificación urbana inclusiva, de acuerdo a lo recomendado por un grupo especial de trabajo local. En un informe dado a conocer por el alcalde de Pittsburgh este 1 de junio, el grupo especial de trabajo también pidió a la ciudad la creación de un fondo fiduciario para las viviendas accesibles, y de paso expandir el uso de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos federales. Este grupo especial de trabajo cree además que, en términos absolutos, esto hará que un 20% de las viviendas de la ciudad sean accesibles.

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En cuanto a la forma en que las políticas urbanas inclusivas se llevarán a cabo, el grupo especial de trabajo tiene en mente algunos lugares en que, si se trata de proyectos que reciben subsidios de otras construcciones, entre un 15 y 20% de las unidades sean accesibles. Mientras tanto, un 5% será para proyectos no subsidiados. Estas unidades deberían quedar destinadas a aquellas personas que ganen por debajo del 50% del ingreso medio del área, según indica el grupo especial de trabajo, lo que colocaría a Pittsburgh por encima del promedio en términos de inclusión inmobiliaria. Con suerte, ese propósito podrá cumplirse, y luego otras ciudades podrían seguir el ejemplo de Pittsburgh.

Después de todo, si responden al nombre de políticas de zonificación “inclusivas”, debieran incluir a aquellos más necesitados de vivienda. Aunque, en honor a la verdad, la gente debiera primero ser capaz de comprar una vivienda a un precio accesible, para luego empezar a creer en estas políticas.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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