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Tormenta azota el Metroplex

Tormenta azota el Metroplex

Aunque es un sector muy regulado por el gobierno, las estafas en el negocio inmobiliario es muy común entre los hispanos.

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Ingenuidad trae consecuencias

DALLAS.- Aunque es un sector muy regulado por el gobierno, las estafas en el negocio inmobiliario son como las brujas: "de que las hay... las hay". Y los hispanos suelen ser presa fácil ya sea por desconocimiento de los procesos, del idioma, por ingenuidad o porque simplemente los estafadores son verdaderamente hábiles en las trampas.

Daniel Martínez era el agente hipotecario ideal. Comprensivo y cordial, escuchaba los problemas de pago de los latinos de la zona de El Paso, Tejas, como si fueran sus parientes. Con una sonrisa esperanzadora y en perfecto español, les ofrecía refinanciar sus hipotecas, prometiéndoles montos de pago y tasas de interés accesibles, tasas porcentuales más que convenientes y cargos financieros atractivos. Pero al momento de cerrar la operación, el idioma materno se disipaba y sólo aparecían documentos en inglés que la mayoría no dudaba en firmar.

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Tiempo después, los clientes empezaron a darse cuenta que lo que habían firmado no era lo mismo que el agente les había prometido. Pero ya era tarde, aunque no lo suficiente para iniciar una demanda. Y lo hicieron.

Fue así que algunas víctimas se enteraron del verdadero nombre del operador, Daniel Moisés Goldberg, propietario de la compañía "Mortgages para hispanos.com Corporation".

"Ante el hecho de no contar con el tiempo suficiente para revisar los documentos, los clientes confiaban en los dichos del demandado respecto a la información contenida", explicó Rosario Mendez, de la Oficina de Educación al Consumidor y Negocios, de la Comisión Federal de Comercio (en inglés Federal Trade Comission).

De ingenuos y confiados

El caso de El Paso, Tejas, no es el único. Las estafas comienzan desde el primer paso que dan las personas camino a ser propietarios: la reparación del crédito.

En Florida, dos empresas que les prometían a los latinos la posibilidad de mejorar las calificaciones de crédito -y obtener así mejores tasas de interés- fueron demandadas por la Comisión Federal de Comercio por haber violado las leyes federales.

Sunshine Credit Repair Inc. y Service Brokers Associates publicitaban sus servicios de "reparación de crédito" en español y en inglés, pero cuando un interesado quería contratar sus servicios, le pedían un cargo adelantado de entre $200 y $400.

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Según la ley Credit Repair Organizations Act (CROA) -o Acta de Organizaciones de Reparación del Crédito- es ilegal cobrar dinero antes de realizar ese trabajo. Además, la empresa Sunshine Credit engañaba a sus clientes diciéndoles que podía eliminar de manera permanente la información negativa registrada en los informes de crédito.

Para mayor información, visite nuestra sección sobre hipotecas.

El enemigo en casa

Pero no siempre los estafadores son personas desconocidas. Recientemente, el abogado Dennis Haber, de Miami, Florida, atendió un caso en el que un hijo –que no quería esperar a heredar la propiedad- llevó a sus padres a un broker para refinanciar su casa.

Los padres, que no hablaban inglés, pensaron que estaban haciendo una bancarrota, pero en realidad estaban firmando los papeles de aplicación para una segunda hipoteca. A la hora del cierre de la operación, el hijo hizo que sus padres lo pusieran como beneficiario del cheque, dejando a sus padres en la quiebra. Durante un tiempo, el hijo se hizo cargo de las cuotas pero finalmente dejó de hacerlo y el banco inició la reposesión de la casa.

Los fraudes aumentan, al igual que lo hacen los propietarios latinos. En el último tiempo, los latinos han sido presa fácil de estafadores al comprar o vender una casa, o pedir una hipoteca.

En la Comisión Federal de Comercio no poseen la cifra exacta de estafas contra latinos, pero reconocen que han recibido varias. "Hay personas hispanas que hacen la querella en inglés o sea que es difícil saber cuales son las quejas que vienen específicamente de consumidores de habla-hispana", dijo Rosario Méndez.

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Tampoco la Asociación Nacional de Profesionales de Bienes Raíces hispánicos (National Association of Hispanic Real Estate Professionals, NAHREP) tiene especificada la cantidad de víctimas latinas. Su co-fundador, Gary Acosta, reconoce que la cifra va en aumento: "Yo diría que la situación está empeorando debido a que ahora hay más latinos que nunca en el mercado y la mayoría de ellos (alrededor del 80 por ciento) son nuevos en el proceso de comprar una casa".

Según la NAHREP, la comunidad hispánica presenta el promedio más bajo de posesión de propiedad de toda la nación. Sólo un 48.1 por ciento de los latinos compró una casa; mientras que el 68.1 por ciento de toda la gente que vive en los Estados Unidos ya es propietaria.

Sin embargo, un estudio reciente realizado por el mismo organismo augura un futuro mejor para todos los latinos. Se estima que para el 2012 el 40 por ciento de las personas que comprarán su primera casa serán latinos.

Estafas más comunes

Luego de recibir centenares de quejas, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. ha detectado que las siguientes son las tácticas inescrupulosas más usadas:

  • Una entidad crediticia o inversor te dice que ellos son la única oportunidad de que tú obtengas un préstamo o de poder ser propietario.
  • Te piden que firmes un contrato de venta o documentos de préstamo que están en blanco o que contienen información que no es verídica.
  • Te dicen que estás protegido por el seguro de la Administración de Vivienda Federal contra defectos de la propiedad o préstamos fraudulentos; y eso no es cierto.
  • La vivienda que vas a comprar cuesta mucho más que otra en el vecindario, a pesar de que no sea ni más grande ni mejor.
  • Los costos o los términos del contrato en la operación de cierre no son los acordados.
  • Te dicen que la refinanciación puede resolver tus problemas financieros o crediticios.
  • Te informan que sólo lograrás realizar una buena operación de mejora de vivienda si la financias con una entidad crediticia particular.
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El Co-Fundador del  NAHREP, Gary Costa, agrega una forma más de estafa: "Uno de los fraudes más comunes está relacionado con el dinero del depósito. Hubo una gran cantidad de incidentes reportados donde personas hispano hablantes con poca educación fueron estafadas por agentes de bienes raíces inescrupulosos o prestamistas que les pedían cifras exageradas, a veces hasta $ 10 mil . En muchos de estos casos, la transacción nunca pudo ser completada y el depósito jamás les fue devuelto".

Sin barreras para establecerse

Para el Reverendo Luis Cortés, Presidente de la Esperanza USA, una organización hispana basada en la fe, los latinos todavía no reciben un buen trato a la hora de comprar la casa propia.

"Hicimos un estudio con la Universidad de Notre Dame y encontramos que todavía existe bastante desigualdad en el trato a los hispanos que quieren comprar una casa. Se encontró que en general el 20 por ciento de los hispanos recibieron el peor trato en los 5 criterios que se analizaban".

Cortés dijo que un criterio en particular fue estadísticamente significativo: la ayuda ofrecida para conocer más acerca de opciones hipotecarias y financieras.

Justamente por este motivo, Esperanza USA y Freddie Mac hicieron una alianza para dirigir talleres gratis en la comunidad en CreditSmart Español, un contenido diseñado para aumentar el conocimiento del consumidor sobre las finanzas y los créditos. "La meta de estos talleres es capacitar a las familias hispanas para que puedan vencer las barreras que les impiden ser propietarios de vivienda como son el mal crédito, los recursos inadecuados y la falta de información", detalló el Reverendo Cortés.

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"Los latinos enfrentamos varias barreras al comprar una casa que generan impotencia: falta de conocimiento en el proceso de compra venta de una propiedad, no hablar inglés y dificultades para encontrar un agente que sea bilingüe", expresó William Arce, presidente y fundador de Real Estate Latino.com.

La abogada Iris G. Hernández, del estudio Spear y Hoffman, de Miami, Florida, en lo que va del año ya atendió tres casos de fraude. "Una de las situaciones más comunes es cuando un propietario que tiene una hipoteca recibe una oferta de un préstamo, de parte de un inversor, con la condición de transferirle el título de la propiedad".

Otro factor que incide es que gran parte de los compradores hacen su transacción en forma directa, sin consultar ni a un abogado ni a un agente de bienes raíces. Así lo demostró el estudio que hizo la Attorney´s Title Insurance Fund, que hizo una encuesta en Florida, en los últimos tres años.

El 62 por ciento de los propietarios de Florida dijo no haber consultado a un estudio de bienes raíces cuando compró, alquiló o vendió su casa.  Por eso, el abogado Dennis R. Haber, de Miami, aconseja que siempre haya un abogado involucrado en la transacción. "Uno de los malentendidos es que muchos latinos todavía creen que notario es lo mismo que abogado", advirtió.

Una encuesta que realizó el NAHREP, basada en las respuestas de sus 330 miembros, de los cuales el 85 por ciento son agentes activos de bienes raíces, arrojó la siguiente distribución de obstáculos:

  • 13 por ciento, falta de educación sobre el proceso de compra de una casa.
  • 13 por ciento, falta de fondos para el depósito.
  • 11 por ciento, falta de casas accesibles.
  • 10 por ciento, idioma.
  • 9 por ciento, ingresos no comprobables.
  • 8 por ciento, falta de crédito.
  • 6 por ciento, créditos pobres (insuficientes para calificar).
  • 6 por ciento, no tienen residencia.
  • 6 por ciento, confianza.
  • 5 por ciento, puntaje FICO (demasiado bajo para calificar). 
  • 4 por ciento, confianza de consumo.
  • 3 por ciento, no poseer cuenta bancaria.
  • 3 por ciento, falta de estabilidad laboral o de ingresos.
  • 2 por ciento, prejuicios / racismo.
  • 1 por ciento, ambivalencia (no tener deseos de comprar una casa).
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11 consejos para ser un cliente inteligente

Para que tú no caigas en la trampa, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos ( te brinda las siguientes recomendaciones:

  1. Antes de comprar una vivienda, asiste a un curso educativo sobre propiedad de vivienda que ofrecen las agencias de asesoría sin fines de lucro aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD).
  2. Consulta a diversos profesionales de bienes raíces (agentes), pide referencias sobre ellos y verifícalas antes de elegir un agente que te ayude a comprar o vender una vivienda.
  3. Obtén información sobre los precios de otras viviendas en el vecindario. No te dejes engañar pagando un precio excesivo.
  4. Contrata un inspector de viviendas calificado y autorizado para que inspeccione la propiedad minuciosamente antes de comprarla.
  5. Determina si tú o el vendedor se harán cargo de las reparaciones. Si tú tienes que pagarlas, analiza si puedes hacerlo.
  6. Busca una entidad crediticia y compara costos. Sospecha si alguien intenta convencerte de recurrir a una entidad crediticia en particular.
  7. NO permitas que nadie te disuada de dar falso testimonio en la solicitud de préstamo, como aumentar el monto de tus ingresos, el origen del dinero utilizado como pago inicial, la no revelación de la naturaleza y el monto de tus deudas, o el tiempo que llevas en tu trabajo. Mentir en una solicitud de crédito hipotecario constituye fraude y puede derivar en multas penales.
  8. No permitas que nadie te convenza de pedir más dinero del que sabes que podrás devolver. Si te atrasas en los pagos, corres el riesgo de perder tu vivienda y todo el dinero que has invertido en tu propiedad.
  9. Nunca firmes un documento en blanco o un documento que contenga espacios en blanco. Si alguien agrega información después que tú firmaste un documento, aún puedes ser responsable de los términos del contrato. Agrega "N/A" (no corresponde) o tacha los espacios en blanco.
  10. Lee todo el contenido detenidamente y consulta cualquier duda. No firmes nada que no comprendas. Antes de firmar, haz revisar el contrato y el acuerdo de préstamo por un abogado calificado en leyes inmobiliarias, consulta a un profesional de bienes raíces confiable o pide ayuda a un asesor de vivienda de una agencia aprobada por HUD. Si no puedes afrontar los honorarios de un abogado, acércate a una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD de tu zona para consultar si pueden revisar tus documentos o remitirlo a un abogado que te asista en forma gratuita o a un bajo costo.
  11. Sospecha cuando el costo de una mejora en la vivienda asciende si tú no aceptas la financiación del contratista.
  12. Se honesto con respecto a sus intenciones de ocupar la vivienda. Si declaras que intentas vivir en la propiedad cuando, en realidad, estos no son tus planes (ya que deseas alquilar la vivienda a un tercero o repararla y volver a venderla), estás violando la ley federal y esto constituye un delito.
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Antes de poner la firma, investiga a las otras partes

Internet hace milagros. Y hoy, con hacer un solo click en la dirección correcta, puedes averiguar en apenas segundos, la credibilidad de tu vendedor, la veracidad de sus argumentos y la conveniencia de la hipoteca, entre otras cuestiones.

Para ello, puedes realizar las siguientes consultas:

Verifica tu historial de crédito gratuitamente cada 12 meses en la siguiente dirección: https://www.annualcreditreport.com/cra/index.jsp Un sitio creado especialmente para este fin por las tres principales compañías de crédito: Equifax, Transunion y Experian: "Si alguien no tiene un buen crédito y por ende no le están ofreciendo un buen préstamo, quizás deba esperar un poco, trabajar en desarrollar un buen historial de crédito, y cuando el momento sea el correcto, entonces solicitar una hipoteca que le sea favorable", sugirió Rosario Méndez, de la Comisión Federal de Comercio.

Asegúrate de haber encontrado la mejor hipoteca y de que no te cobren gastos que no corresponden: http://www.ftc.gov/bcp/conline/spanish/homes/s-bestmort.htm

Si tienes muchas dudas acerca de todo el proceso de compra, puedes disiparlas en http://espanol.hud.gov/

También, puedes consultar a un asesor de vivienda aprobado por HUD. Para encontrar a un asesor en tu zona, llama al (800) 569-4287 o visita este link http://espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcc_home.cfm

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¿Y ahora quién podrá ayudarme?

Si a pesar de estos consejos, eres víctima de algún fraude, puedes elevar tu queja a la Comisión Federal de Comercio (Federal Trade Comission), comunicándote por teléfono al 1-977-382-4357 o llenando un formulario online www.ftc.gov/queja.

El FBI (Federal Bureau of Investigation) alienta a las personas a que denuncien cualquier violación a las leyes federales. Puedes buscar la oficina más cercana a tu domicilio en su sitio en internet.

También la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA-Mortgages Bankers Association) posee un sitio en internet -Mortgage Fraud Against Lenders Resouce Center- con los links a  diversas organizaciones donde puedes reportar cualquier sospecha de estafa de bienes raíces.

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