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El secreto tóxico del sector de viviendas: el inventario oculto

El secreto tóxico del sector de viviendas: el inventario oculto

Si estás pensando comprar una casa, debes dudar cuando te digan que te des prisa porque las cosas están cambiando.

La importancia del inventario

Últimamente han salido noticias con respecto al sector de viviendas que muchos han tomado como alentadoras.

Específicamente, el número de viviendas a la venta pero sin compradores –conocido como el inventario de viviendas– ha disminuido en las principales ciudades del país. Este inventario representa la diferencia entre la "oferta" de propiedades en el mercado y la "demanda".

Por ejemplo, vamos a suponer que hay 200 casas a la venta al principio del mes. Durante el transcurso del mes, se venden 50 casas y quedan 150 casas sin vender. En este caso (simplificado), el inventario de viviendas es de 150 casas o "3 meses" de ventas. Es decir, al ritmo actual de vender 50 casas al mes, tomaría 3 meses vender el inventario total de casas (150 / 50).

Cuando este inventario es muy alto, muestra que no hay suficiente demanda de casas y que los precios tienen que bajar para atraer a más compradores.

Si el inventario baja, entonces indica que la "demanda" por comprar casas está subiendo y los precios se estabilizan y se encaminan para subir. 

Según el último estudio al respecto, el inventario de viviendas (casas y condominios) a la venta ha disminuido un impresionante 23 por ciento comparando el inventario disponible el mes pasado con el de agosto de 2008. 

El inventario "oculto"

Esta noticia fue bien recibida porque da la impresión de que el ritmo de ventas se está incrementando y que los compradores están regresando. Pero hay un "secreto" que muchos saben pero no mencionan y es que existe otro inventario reconocido como el "inventario oculto" ( shadow inventory) que pone en duda esta noticia.

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El inventario oculto consiste en viviendas que en circunstancias normales estarían a la venta pero que por varios motivos no lo están. Estas casas no se toman en cuenta al calcular el inventario de viviendas. Si se tomaran en cuenta, daría una impresión totalmente diferente del mercado ya que según algunas estimaciones, superan un millón de viviendas.

Este inventario consiste en: viviendas que los bancos han poseído mediante una ejecución hipotecaria pero que no han puesto a la venta; casas cuyos dueños han dejado de pagar la hipoteca pero donde el banco no ha seguido con el proceso de ejecución hipotecaria; torres de condominios de nueva construcción que están vacantes y no se han puesto a la venta; personas que quieren vender sus casas pero están esperando a que el mercado mejore, y más.

En muchos casos se mantienen fuera del mercado precisamente para dar la impresión de que las cosas están mejor de lo que realmente están. Los bancos lo hacen con la expectativa de que esto dé una "esperanza falsa" a los compradores de que es momento de comprar y eso estimule el mercado.

Si estás pensando comprar una casa, debes dudar cuando te digan que te des prisa porque ya las cosas están cambiando. Si piensas vender, debes seguir siendo flexible con las ofertas porque hay muchas más casas que tarde o temprano tienen que entrar en el mercado.

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Mike Periu, experto financiero, es el editor de DINEROyCREDITO.com . Puedes hacerle preguntas ahí. ©2009 EcoFin Media, LLC

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