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Ventajas y desventajas del 'short sale'

La venta rápida puede ser la solución a tus dolores de cabeza a la hora de pagar la hipoteca y no caer en foreclosure.

Una salida elegante

Cuando el agua llega al cuello... se trata de vender literalmente “a cualquier precio”. De salir de una deuda imposible de pagar, aunque el sueño de la casa propia se diluya en papeles que valorizan la vivienda a un precio casi risible. Si embargo, las cosas no son tan fáciles con la venta rápida o short sale. Hay que negociar con el banco el precio al que se ofrecerá la casa y el proceso tiene sus pros y sus contras.

"No puedo creer que compré mi casa en $350 mil dólares y ahora la estoy vendiendo en $290 mil", se lamentó Cristina López, una salvadoreña que vive en Wheaton. En esa zona del estado de Maryland, el paisaje de casas vacías, con arreglos o extensiones a medio hacer es impactante: un 50 por ciento de las viviendas están en venta, con un detalle: se trata de las denominadas ventas rápidas o en short sale, una alternativa previa a la ejecución hipotecaria o foreclosure.

En estos tiempos grises para el mercado inmobiliario, si se ha caído en una crisis económica y no se puede afrontar los pagos de la deuda, los expertos coinciden en que hay que hacer todo lo posible para evitar la ejecución hipotecaria, el proceso legal que puede iniciar la entidad crediticia a la tercera vez que no recibe el pago mensual.

El resultado inevitable de una ejecución hipotecaria es la pérdida de la vivienda. Además, el prestamista puede exigir que el dueño se haga cargo de los gastos por todos los procedimientos vinculados a la ejecución. Para colmo de males, el reporte de crédito entra en coma por unos 8 años, hasta que se logre 'limpiarlo', lo que suma a la ya desastrosa situación financiera la dificultad para obtener cualquier otro tipo de crédito.

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"Por eso, en la medida de lo posible hay que evitarlo", explicó Dimitris Apostoloupolos, agente de bienes raíces de la firma Weichert que opera en los estados de Maryland y Virginia, y en Washington, DC.

Es el momento en el que aparece la venta rápida, como la opción anterior a la ejecución. Para Apostoloupolos, si la falta de dinero para los pagos es irremediable, hay que intentar hacer una venta rápida que, aunque también lesiona el crédito, lo hace usualmente en menos de 200 puntos, lo que permite 'limpiarlo' más rápido a la vez que se evita la 'marca negra' de la ejecución hipotecaria, en especial si se decide mantener las tarjetas de crédito o, eventualmente, buscar otro crédito.

Como explicó Sam Chapman, agente de Keller Williams Realty en Austin, Texas, la venta rápida implica poner la vivienda en el mercado "a un precio menor al de la deuda que se adquirió", para que -como el nombre del procedimiento lo indica- se logre vender la propiedad en menos que canta un gallo.

Sin embargo, lo paradójico es que la venta rápida suele ser muy, muy larga. "Lo más difícil es que el dueño logre que el banco o la entidad crediticia acepte el precio de la venta rápida. Muchas veces no lo aceptan y un proceso que puede llevar de tres a cinco semanas termina en nada", aseguró Chapman.

"Lo que se recomienda es que se considere esta opción al minuto que se sabe que se puede comenzar a fallar en los pagos. Porque cuanto más se espere y más deuda se acumule, más difícil será negociar con el banco o la entidad financiera", agregó.

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Pros y contras

Como indica el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) siempre hay que enfrentar la realidad y, ante el mínimo atisbo de una hecatombe económica, hay que llamar urgentemente al prestamista. "Es importante, primero, intentar una negociación, define el HUD en su página en Internet.

La venta rápida, o venta pre foreclosure, es considerada por el HUD como un modelo lógico y altamente flexible para poner en práctica. Si se procede correctamente, es beneficiosa para ambas partes. Es más, el HUD, estimula a las entidades crediticias a incorporar información sobre ventas rápidas en los folletos que entregan a sus clientes.

"La reacción del banco o prestamista es clave para alcanzar con éxito una venta rápida", explicó David Olsac, realtor con base en San Francisco, California. "La razón: está en sus manos atrasar el momento de la ejecución hipotecaria para permitir al deudor poner la vivienda en el mercado y lograr venderla al precio más justo posible", agregó.

Pero, a pesar de su apoyo a la práctica, la HUD no tiene una norma sobre el tema, y sus autoridades admiten que el proceso de venta rápida puede cambiar de acuerdo a cada estado y a los departamentos de vivienda locales. "Muchas veces, la dureza de los prestamistas estigmatiza determinadas áreas, que se vuelven malditas en los tiempos difíciles porque el valor de sus viviendas no logra elevarse a causa de las ejecuciones", explicó Olsac.

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Las entidades que otorgan préstamos suelen manejar estos procedimientos a través de los denominados loss mitigation department (departamento de mitigación de pérdida) que procesa las potenciales transacciones de venta rápida. Este área es la que aprueba o no la oferta sobre una venta de estas características, y hasta las comisiones de los agentes de bienes raíces involucrados.

Cuando ocurre la atípica situación en la que prestamista decide perdonar toda o parte de la deuda del acreedor y acepta menos dinero, la cantidad 'perdonada' es considerada como ingreso del deudor, quien debe pagar impuestos sobre esa suma.

Sin embargo, luego que el presidente George W. Bush firmara el Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007 -una ley de alivio para perdonar deudas hipotecarias- se removió esta norma impositiva, permitiendo que prestamista y deudor trabajen más libremente en soluciones comunes, beneficiosas para ambas partes.

Pero, alcanzar este alivio también conlleva ciertos requisitos, por eso los expertos recomiendan consultar con un consejero de impuestos.

Para todas las situaciones de esta crítica realidad el mercado inmobiliario, y especialmente para ofrecer información sobre cómo evitar una ejecución hipotecaria, el HUD ofrece información en español en su página en internet y la línea telefónica gratuita (800) 569-4287.

La entidad federal provee al consumidor de información diferenciada por estado, que ayuda a comprender las leyes federales y estatales que rigen estos procesos.

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Como en tantos otros procesos, la información es clave. Así lo hizo Cristina Lopez, quien está a punto de firmar la venta de su querida casa luego de cinco meses de ponerla en el mercado, logrando que le perdonaran parte de la deuda.

Con sus demoras, expertos consideran a la venta rápida como la salida más elegante, y con consecuencias menos devastadoras, de una crisis de vivienda.

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