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Refinanciar tu hipoteca ¿te conviene hacerlo de nuevo?

Refinanciar tu hipoteca ¿te conviene hacerlo de nuevo?

En las últimas dos décadas, cambiar una hipoteca con una tasa alta por una más barata se convirtió casi en una costumbre.

Nunca trates con nadie que te cobre para ayudarte. Hay asesoramiento leg...
Nunca trates con nadie que te cobre para ayudarte. Hay asesoramiento legal aprobado por el gobierno y gratuito si llamas al 888-995-4673.

Ahorros a largo plazo

Aproximadamente el 58% de los dueños de casas con hipotecas, alrededor de 28 millones de hogares, pagan tasas de interés más altas que las tasas bajas actuales.  Muchos podrían ahorrar miles de dólares con la refinanciación. ¿Es tu caso?

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En las últimas dos décadas, cambiar una hipoteca con una tasa alta por una más barata se convirtió casi en una costumbre. Algunos dueños de casa refinanciaron varias veces, ya que las tasas de interés de las hipotecas a 20 años bajaron de un 10% a principio de la década de 1990 a alrededor de un 4% a principios de noviembre último, cuando las tasas llegaron a su nivel más bajo en 50 años.

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¿Cuánto puedes ganar con la refinanciación?

Eso creó otra oportunidad para recortar los pagos mensuales de tu hipoteca o acelerar el pago de tu casa con la refinanciación de un préstamo a más corto plazo, lo que puede rebajar drásticamente los costos totales del interés.

Si hace 5 años tomaste una hipoteca a 30 años por un valor de $200,000, al 6.7%, tu pago mensual es de casi $1,300. Si refinancias el saldo de $188,000 con una hipoteca a 25 años, al 4%, tu pago mensual se reduciría unos $300 por mes, con un ahorro total de $90,000 en costos financieros.

Las tasas en las hipotecas a 15 años son aún más bajas: a principios de noviembre estaban a un promedio de 3.4%.  Si acortas el plazo de pago del préstamo, pagas un costo mensual más alto.  Si refinanciaste la deuda de 5 años a 15 a un 3.3%, pagarías $30 más por mes, pero si pagas el préstamo en 10 años menos, ahorras $ 149,000 en intereses.

El ahorro más importante de la refinanciación temprana está en el término del préstamo, pero si puedes bajar la tasa, puedes ahorrar incluso cuando te queden menos de 10 años de pagos de hipoteca. Por ejemplo, si te quedan 6 años en una hipoteca a 15 años, a 5.6% tomada en 2002 y lo refinancias a 15 años, con una tasa de 3.6%, tu pago mensual se vería reducido en $ 922.

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También podrías extender tu hipoteca 6 años más, lo que aumentaría tus costos totales de interés unos $11,600. Pero si pagaras unos $850 adicionales por mes, pagarías el nuevo préstamo en 6 años y ahorrarías alrededor de $6,800 en intereses.

Para obtener las cifras específicas que te corresponden, prueba la calculadora en www.hsh.com/refinance-calculator . La calculadora estima los costos de cierre -alrededor de un 2% del crédito-, que pueden pagarse en efectivo o agregarse al monto del crédito.

¿Cumples con los requisitos?

Los mejores candidatos para refinanciar tienen ingresos regulares, por lo menos de 10 a 20% de capital de sus hogares pago y un puntaje FICO de 740 o mejor. Pero los prestatarios con puntaje tan bajo como 620 pueden pedir unas hipotecas de Federal Housing Administration, disponibles mediante bancos, cooperativas de créditos y otros prestamistas. Es posible que los que no cumplen con esos requisitos tengan que saltear obstáculos.

Bajo capital. Si estás bajo el agua y debes más dinero de lo que vale tu casa, puedes obtener ayuda del Programa Federal Home Affordable Refinance. Cuando se presentó "a principios de 2009- el HARP permitía la refinanciación de hasta el 125% del valor en hipotecas que pertenecía o eran garantizadas por Fannie Mae o Freddie Mac "El programa fue mal diseñado", dice Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH Associates, un servicio de comparación de tasas, "porque pedía a los prestatarios que tomaran riesgos adicionales a cambio de nada".

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En octubre, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (Federal Housing Finance Agency) anunció que actualizaría el HARP para reducir gastos y eliminar el límite de 125% entre préstamo y valor que mantenía bajo el agua a varios dueños de casa y no les permitía refinanciar. Según CoreLogic, una empresa que se dedica a la información y el análisis, los cambios darían a 2 millones de nuevas refinanciaciones en el próximo año.

Chris Goode, gerente de productos hipotecarios de Informa Research, una empresa de investigación financiera de mercado, aconseja que, si tienes una línea de crédito hipotecario o una segunda hipoteca en la propiedad y puedes conseguir el efectivo, la trates de pagar, ya que aumentará tu capital reduciendo el monto de la deuda que recae en la propiedad.

Ingresos menores. Si tus ingresos disminuyeron desde que obtuviste tu hipoteca, es posible que no obtengas un refinanciamiento inmediato. Si puedes pagar alrededor de ¾ de la cuota, puedes solicitar un cambio de préstamo. "Algunas entidades simplemente bajan la tasa", afirma Goode.

Desempleo. Probablemente no puedas refinanciar sin un ingreso regular, pero es posible que puedas solicitar un plan de pagos flexible: la entidad te permite suspender o hacer pagos parciales como máximo durante un año, mientras buscas otro trabajo. También puedes pedir una reducción del capital principal mediante el Fondo Hardest Hit, un programa para evitar ejecuciones en los mercados en donde los precios de las casas tuvieron una caída mayor. Consulta en tu entidad financiera o visita www.makinghomeaffordable.gov.

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Cuidado con los engaños en las hipotecas

La cantidad de delincuentes que se aprovechan de los dueños desesperados va en aumento. El rescate de las ejecuciones y los fraudes de refinanciación promete a los dueños de casa salvar con pagos de hipoteca a intermediarios, que se quedan con el dinero. Las modificaciones falsas en las condiciones de las hipotecas también constituyen un problema. Cómo protegerte:

Nunca trates con nadie que te cobre para ayudarte. Hay asesoramiento legal aprobado por el gobierno y gratuito si llamas al 888-995-4673.

Ten cuidado con los que quieren hacer que firmes papeles de inmediato. Nunca cedas la escritura de tu casa.

No pagues la cuota de la hipoteca a nadie que no sea la entidad con la que hiciste la hipoteca sin el consentimiento de la entidad prestamista.

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