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Qué hacer si tu arrendador entra en 'foreclosure'

Qué hacer si tu arrendador entra en 'foreclosure'

Si el dueño de la casa que rentas tiene un foreclosure, ponte a resguardo cuanto antes. Infórmate y no perderás tu dinero.

Con pocos derechos

Tienen sus cuotas al día, pero de todos modos se ven forzados a abandonar sus hogares. Son los miles de inquilinos que ocupan casas cuyos dueños han perdido la propiedad en un foreclosure.

"Según una encuesta de la Asociación de Bancos Hipotecarios ( Mortgage Bankers Association) una de cada siete casas en proceso de foreclosure no está ocupada por su dueño, sino por un inquilino", dijo Lisa Breier Urban, abogada de bienes raíces en el área de New York.

En algunos estados existen estatutos que protegen a los inquilinos, pero en el resto del país, no hay leyes que permitan, a las familias que rentan, ejercer derecho alguno ante una orden de desalojo por embargo de la propiedad que habitan.

Milagros Vázquez, una abogada de bienes raíces en Coral Gables, Miami, cuenta que lleva el caso de un matrimonio de hispanos que ha pasado por esta situación  dos veces en menos de un año. "La primera vez, no supieron qué hacer, se dejaron estar y perdieron hasta el mes de depósito", comentó Vázquez.

La segunda vez, decidieron contratar a Vázquez para que negociara con los dueños y les ayudara a recuperar el depósito, ganar tiempo hasta encontrar otro lugar y, lo que es más importante, encontrar locadores confiables, sin procesos de foreclosure en ciernes.

No es mucho lo que los inquilinos pueden hacer sin leyes que los protejan. A nivel federal existe un proyecto de ley que pasó la aprobación de la cámara de representantes el 15 de noviembre del 2007. Es la Ley de Reforma Hipotecaria y

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Préstamos Anti-Predatorios ( Mortgage Reform and Anti-Predatory Lending Act) o H.R. 3915. "Si esta ley es aprobada por el Senado, el banco deberá honrar los contratos preexistentes al foreclosure y los inquilinos sin contrato tendrán hasta 90 días para desocupar la casa", dijo Vázquez.

Hasta hoy no ha pasado esta ley. Pero sí hay una resolución para las hipotecas aprobadas por FHA por la que los inquilinos pueden aplicar para quedarse y seguir alquilándole al gobierno mientras se vende la casa.

Para conocer las leyes de desalojo en tu estado y tus derechos como inquilino, puedes visitar la página en internet del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano del gobierno (HUD por sus siglas en inglés)

¿Qué puede hacer un inquilino?

"Si bien típicamente un foreclosure acaba con un contrato de alquiler, los inquilinos no pueden ser dejados en la calle sin un proceso legal cumplido", dijo Breier Urban. La abogada explicó que si el banco conoce sus nombres, van a ser nombrados en el proceso. Si el banco no sabe sus nombres pueden ser identificados como John o Jane Doe y recibirán las comunicaciones de la entidad.

"Si los inquilinos reciben citaciones o demandas, deben inmediatamente contactar a los abogados del banco, hacerles saber que están viviendo en la casa y presentar

formalmente lo que se llama notice of appearance o aviso de presentación, de manera tal que reciban copias de los alegatos y estén al corriente del  estatus de la causa", advirtió Breier Urban.

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Tanto Vázquez como Breier Urban destacaron que los inquilinos deben saber que hasta que el banco no tome posesión de la casa, esta entidad no puede hacer nada legalmente, ni siquiera comenzar un proceso de aviso de desalojo.

También es importante saber que los bancos no aceptarán negociar para que te quedes alquilando la vivienda. "Los bancos no están alquilando porque por ley federal no pueden quedarse con el inventario", dijo Milagros Vázquez.

Qué hacer

El matrimonio hispano -que la abogada Vazquez está asesorando- tuvo que dejar la vivienda en la primera ocasión y perdió hasta el depósito que habían hecho al rentar. "En esta segunda oportunidad, ellos actuaron a tiempo y hemos enviado al dueño una nota pidiéndole que se ponga al día con el banco en el término de siete días, caso contrario mis clientes depositarán el monto mensual del alquiler en una cuenta judicial ( escrow)", contó Vázquez.

Aunque una jugada como ésta te enfrentará a tu arrendador y probablemente precipite tu salida, al menos verá que estás asesorado legalmente y que legalmente puedes pedirle que te devuelva el depósito que hiciste.

"Lo mejor que pueden hacer los inquilinos es comenzar a buscar un lugar nuevo donde vivir durante el proceso de foreclosure. De esta manera, no terminarán siendo desalojados", recomendó Lisa Breier Urban.

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Qué se puede negociar

Algunas negociaciones entran en el marco de la ley. Por ejemplo, en Connecticut si eres mayor de 62 años o tienes a tus padres viviendo contigo, puedes defenderte de una orden de desalojo y pedir más tiempo al banco. También si tienes una razón especial, por ejemplo: que tus hijos terminen el año escolar.

En muchos casos, los bancos están ofreciendo dinero en efectivo como estímulo para que los inquilinos dejen la vivienda. Esto se conoce como cash for keys o dinero a cambio de las llaves.

En el mes de junio del 2002, HUD autorizó a todos los prestadores de hipotecas a pagar un monto de hasta mil dólares como cash for keys, para evitar los gastos generados por una orden de desalojo y una toma de posesión demorada. Los ocupantes deben abandonar la propiedad en un término de 30 días a partir de la oferta. Y deben dejar la casa en excelentes condiciones ya que se hará una inspección antes de pagar el dinero.

Sin embargo, el monto está sujeto a negociación y depende de varios factores como el área donde se encuentra la casa y la situación económica regional. "Obviamente, si en el área donde se encuentra la propiedad hay una casa -calle abajo- que se alquila por $500, la oferta será menor que en un área -muchas millas más lejos- donde una casa similar se renta por mil dólares", ejemplificó Donna Jennings, gerente del Departamento de Desalojos de la firma de abogados Routh Crabtree Olsen, en el estado de Washington.

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Pero lo más determinante es la relación entre el costo para el banco y lo que el inquilino considera una compensación suficiente.

Consejos útiles

Lamentablemente, los clientes de la abogada Vázquez tuvieron que pasar por una mala experiencia para aprender a manejar este tipo de situación.  Tú puedes seguir estas recomendaciones que nos dieron las abogadas Lisa Breier Urban y Milagros Vázquez:

  • Busca el asesoramiento de un abogado, si te llega una orden de desalojo por un proceso de foreclosure del arrendador, o cualquier noticia de que hay un foreclosure iniciado sobre la propiedad que ocupas. Es la única manera de intentar recuperar el depósito del alquiler y negociar un poco más de tiempo por razones especiales.
  • Nunca desestimes o minimices un aviso de desalojo o de inicio de demanda de foreclosure. "Si te demandan por primera vez -dijo Milagros Vázquez- tienes meses hasta que debas dejar la casa. Pero si es la orden final, tienes a veces 10 días para mudarte y en algunos casos sólo tres. Esto depende del banco".


  • Si vives en un condominio, ten en cuenta la falta de mantenimiento del edificio. El abandono es uno de los primero síntomas de que el dueño del edificio está quebrado. Lo mismo, si vives en una casa y el dueño tiene a cargo algún tipo de mantenimiento como el jardín, por ejemplo.
  • Antes de alquilar, chequea los archivos de la corte local para ver si el dueño de la propiedad no tiene alguna demanda por falta de pago. También puedes buscar en los sitios en internet especializados en foreclosures. "Hay muchos casos en que los inquilinos se mudan apenas tienen noticia del proceso, entonces, los dueños -para seguir sacándole dinero a la propiedad- vuelven a ofrecer la casa en alquiler y perjudican a las familias, porque si el proceso de foreclosure sigue, en pocos meses tendrán que mudarse nuevamente", explicó Vázquez.

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  • No alquiles sin un contrato que te proteja. Es posible que tu abogado pueda incluir una cláusula que te favorezca en caso de que el dueño incurra en falta de pago y se inicie un embargo de la propiedad. Por ejemplo que te asegure la devolución del depósito. "Hay zonas de Miami -por ejemplo la Pequeña Habana- que está llena de casos de alquileres sin contrato, porque la gente está acostumbrada a tratos informales -que le dan la libertad de irse cuando quiere- o porque los dueños no quieren dárselo a propósito", dijo Vázquez. En esos casos, las personas no tienen ninguna posibilidad de protegerse.

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