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No vendas tu casa, réntala

No vendas tu casa, réntala

El mercado está difícil para los que venden sus casas. Para los que tienen hipotecas que pagar arrendarla es la solución.

Precios en alza

Arrendador no se nace, se hace. Y esto sí que es una buena noticia para todos aquellos que aprovecharon el boom de la construcción para comprar una propiedad como inversión y ahora, al no poder venderla, se ven obligados a rentarla, para afrontar la cuota de la hipoteca y el resto de los gastos.

Pero esta no es la única buena noticia. Según un estudio de los analistas de mercado de propiedades, Marcus & Millichap, publicado en el Reporte Nacional 2007 sobre Apartamentos, “para fines de este año, el índice de ocupación escalará 20 puntos básicos, hasta alcanzar el 5.1 por ciento, comparado con la declinación que tuvo en el 2006, de 40 puntos básicos”.

Esto, según el informe, pondrá al porcentaje total de ocupación cerca del 90 por ciento.  “Estas proyecciones demuestran que el mercado de arrendamientos está creciendo”, comentó Drew Marich, Gerente General de Rent.com, que lidera el sector de alquileres.

El reporte también anticipa un crecimiento aproximado de los valores del 4.8 por ciento.

“Los precios están altos. En Tampa, por ejemplo, el promedio de alquiler mensual por un apartamento de dos dormitorios y baño es de $1,135; mientras que en Seattle, por las mismas comodidades se pagan $ 1,151 y en Chicago, $1,295”, ejemplificó Drew Marich.

Sin embargo, a pesar de los pronósticos a favor, muchos propietarios que alquilan sus propiedades se están dando cuenta de que las cuentas no cierran.

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Desafortunadamente, el ingreso de la renta raramente cubre todos los gastos. Esto hace que el inversor tenga que poner algo de dinero de su bolsillo cada mes para afrontar el saldo negativo”, explicó Robert Irwin, Inversor en Bienes Raíces, consultor y autor de The Landford´s Troubleshooter

Esta situación hace que los arrendadores se encuentren con la necesidad de conocer más acerca de esta actividad, para obtener los máximos beneficios y minimizar los riesgos (y los gastos también).

Conviértete en un experto

Una de las cuestiones en las que coinciden la mayoría de los inversores en bienes raíces, es que alquilar la propiedad de uno es un negocio, por lo que debe ser tomado como algo profesional, no personal. Y éste tal vez es el punto de partida para que la relación funcione.

El inversor y consultor Robert Irwin, que ya lleva publicados más de 60 libros sobre bienes raíces, nos dio los siguientes consejos:

  1. Examina cuidadosamente a tu inquilino antes de alquilarle.
  2. Ten cuidado de los que quieren pagar en efectivo (podrían ser traficantes de drogas).
  3. Antes de firmar el contrato, deja aclarado cuántas personas van a vivir. Ten mucho cuidado de aquellos que para abaratar la renta, alquilan entre dos familias.
  4. Sé honrado, claro, honesto y nunca seas débil.
  5. Ofrece una propiedad “decente” y obtendrás inquilinos “decentes”.
  6. Insiste siempre en que te paguen la renta a término, antes de que los inquilinos deban pagar otras cuentas.
  7. No dejes que las cosas empeoren. Si surge un problema, soluciónalo lo antes posible. Lo ideal es que las reparaciones las realices dentro de las 24 horas,  si no, después podrían echártelo en cara al momento de pagarte el alquiler.
  8. Únete a las asociaciones de arrendadores. Para empezar, puedes unirte a la Agencia de Protección al Arrendador: www.thelpa.com. También, puedes visitar la Asociación Nacional de Propietarios de Apartamentos en www.naahq.org.
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Cómo elegir al inquilino perfecto

El corredor de bienes raíces y autor del libro Getting the Real Out of Real Estate, Carl Agard, que fue arrendador en Nueva York hasta que abrió su propio emprendimiento en Saint Louis, considera que no existe una fórmula perfecta, pero con algunas tácticas se pueden minimizar los riesgos.

  1. Exígele a todos los potenciales inquilinos que completen un amplio formulario de alquiler que incluya: antecedentes laborales de los últimos cinco años, últimos dos lugares de residencia y hasta tres certificados de buena conducta. Todos estos datos deberían ser verificados con un llamado telefónico.
  2. Consulta los registros de los juzgados públicos para saber si el inquilino potencial estuvo alguna vez en los juzgados por falta de pago de alquiler. Estos registros te informarán también si el inquilino potencial ha sido alguna vez desalojado por deudas atrasadas.
  3. Realiza una indagación de crédito del “candidato” para obtener su puntaje crediticio y para ver su historial de pagos. Este reporte incluso te permitirá saber si el inquilino alguna vez tuvo un juicio por falta de pago.
  4. Puedes pedirle a tu posible inquilino que te entregue un expediente con antecedentes, emitido por el distrito, para comprobar si tuvo registros criminales.


Que no te tiemble el pulso para cobrar

“Es imprescindible dejar por sentado cómo se realizará el pago del alquiler y cuándo. La forma puede variar. El inquilino puede enviarlo por correo, depositarlo en una cuenta bancaria exclusiva para la propiedad o el dueño puede pasar a cobrar”, señaló Carl Agard.

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A veces es conveniente pasar a retirar el pago, para ver en qué condiciones está la propiedad.

“Yo instauré un período de gracia de 10 días, después de este plazo, el pago está demorado e impongo cobro por mora de entre 10 y 25 por ciento. Las leyes de alquiler varían de Estado a Estado, pero yo recomiendo consultar con un abogado local especializado en bienes raíces y más precisamente en procesos de alquileres”, apuntó. 

Para llevar en orden los registros de los gastos y cobro de la renta, muchos arrendadores utilizan el Quicken Rental Property Manager, un programa de computación que ayuda a organizar los ingresos, gastos y deducciones impositivas de tu propiedad, además muestra la ganancia que estás obteniendo y te advierte sobre las deducciones que puedes tener, cuando registras tus gastos. (El precio es de $ 99,99 y se requiere como sistema operativo Windows 2000/XP o Vista).

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