publicidad
.

La refinanciación no es para todos. Averigua si te conviene. logo-notici...

La refinanciación no es para todos. Averigua si te conviene.

La refinanciación no es para todos. Averigua si te conviene.

Con los intereses bajos y los problemas para pagar las cuotas, todos quieren refinanciar. Pero no siempre conviene.

Requisitos más duros

Los bancos están inundados con aplicaciones para refinanciar hipotecas. Para muchos, no es la primera vez que buscan desesperadamente ayuda financiera. Parte del 85% de las solicitudes enviadas en enero fueron para refinanciar una hipoteca existente, de acuerdo con la Asociación de Bancos Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés). La motivación es obvia.

Los intereses han bajado a niveles nunca vistos en casi 40 años. Por lo tanto, virtualmente la mayoría está pagando una hipoteca con un interés mayor. Aún si aseguraste una hipoteca de $200 mil, tan recientemente como el año pasado, podrías achicar tus pagos mensuales en $200 con una refinanciación.

Pero, claro, el diablo está en los detalles, y no hay escasez de ellos cuando se trata de hipotecas. Ahora mismo, podemos nombrar unos cuantos: hipotecas de intereses variables, refinanciaciones para obtener dinero en efectivo ( cash-out refinances), hipotecas de solo interés e hipotecas del 125%.

Todas estas modalidades de préstamo han hecho cualquier cosa menos desaparecer. Pero todos hemos aprendido las consecuencias en un mercado inmobiliario sobreinflado, con préstamos que conllevaban el riesgo de crecimiento de las cuotas futuras, o que dejaban a los dueños con deudas mayores que el valor actual de sus viviendas.

En muchos casos, los propietarios con este tipo de hipotecas son los que están apresurados por sacar préstamos tradicionales como los de interés fijo, que ahora dominan el mercado. Y sea dicho de paso, buscar financiación con un mercado restringido en ofertas de préstamos es mucho más fácil que hace tres años atrás.

publicidad

Desafortunadamente, muchos prestatarios no podrán calificar para una nueva hipoteca más barata y menos riesgosa en el mercado actual. Si tienes alguna falta en tu historial de crédito, probablemente serás descalificado -muchos expertos dicen que los prestamistas quieren créditos con un puntaje de al menos 700. Quizás seas aprobado con menos puntaje, pero seguramente tendrás cargos ( fees) e intereses más altos que darán por tierra con tus intenciones de ahorrar.

Aquellas personas que traten de pedir prestado más de $417 mil enfrentarán obstáculos mayores. Esta cifra solía ser el límite de los préstamos hipotecarios que podían ser garantizados o comprados por Fannie Mae o Freddie Mac. Y pese a que este límite fue elevado a $625,500 en enero, la tasa de interés de una hipoteca entre estos valores (por decir: $500 mil) está al menos medio punto más alta que en un préstamo menor.

Menos equity

Y finalmente, por supuesto, está la caída de precios, que en muchos casos borró completamente cualquier equity que se hubiera creado a la fecha. Los prestatarios más afectados -aquellos que deben más de lo que vale su casa- no podrán refinanciar en esta economía.

Si tienes algún equity, pero que no llega al 20%, quizás puedas refinanciar, pero te pedirán que compres un seguro privado de hipoteca o PMI. Esto agregará al menos $500 en pagos de seguros por año, por cada $100 mil refinanciados.

publicidad

Considerando todos estos aspectos, no sorprende que el economista en jefe de Fannie Mae dijera recientemente que solo la mitad de las aplicaciones de refinanciación estaban siendo aprobadas.

Cómo saber si te conviene refinanciar

Pero aún si reúnes todos los estrictos requisitos... ¿Tiene sentido para ti refinanciar?

El Laboratorio de Dinero (Money Lab) de Consumer Reports hizo las cuentas y llegó a la conclusión de que no hay un modelo que aplique a la mayoría, pero sí hay una serie de lineamientos que pueden ayudarte a decidir si te conviene refinanciar.

Si bien los intereses están bajos a niveles récord, las hipotecas siguen siendo caras. Usualmente el interés en una hipoteca de interés fijo a 30 años está alrededor de 1.5 puntos más alta que las de 10 años. Pero desde que se inició la actual crisis de crédito la diferencia ha sido de 2.5 puntos. Por lo tanto, a pesar de que la tasa hipotecaria nominal anual fue del 5% en enero, no se puede decir que es del todo barata, aunque resulta tentadora.

¿Cuál es la tasa de interés óptima?

Entonces...¿deberías refinanciar? Las viejas reglas -tales como 'refinancia solo si la nueva tasa está más del 1% más baja'- ofrece solo una dimensión para tomar la decisión. La mayoría de las veces, los consejos se refieren a cuánto tiempo te costará amortizar los costos de cierre -cargos por procesar la aplicación, tasación (appraisal), puntos que debas pagar, por nombrar algunos- más que cuánto reducirás la cuota de pago mensual de los intereses. Esos cargos típicamente son de entre 3% y 6%  del monto refinanciado.

publicidad

Últimamente, las calculadoras de refinanciación en Internet sugieren que es ventajoso refinanciar si la diferencia de la tasa de interés es tan pequeña como de medio punto, aunque tome alrededor de ocho años en pagar los costos de cierre. Si quieres recuperar los costos en cinco años, necesitarás una diferencia de tasa mayor entre el interés de la hipoteca actual y la que deseas obtener.

Algunos economistas de la Reserva Federal y de Harvard, incluidos Sumit Agarwal, John Driscoll y David Laibson han propuesto que la diferencia de puntos óptima es de al menos 1.07, y más típicamente 1.5% y más.

La matemática es implacable: un prestatario obtendría ahorros de $25 mil refinanciando un préstamo de $100 mil, con una tasa  0.75 puntos más baja, mientras que las fórmulas de los economistas sugieren que una hipoteca con un monto tan modesto solo debería refinanciarse con una tasa 1.93% más baja.

Finalmente, muchos prestatarios piensan que pagando los intereses por adelantado reducirán la tasa de interés general. Antes de cerrar un acuerdo, evalúa cuidadosamente si el cuarto y medio punto extra vale la pena. Numerosos estudios han encontrado que muchos prestamistas sobreestiman el tiempo que tendrán la hipoteca. Comprometiéndote a comprar puntos, estás extendiendo el número de meses que te tomará equiparar el interés menor del nuevo préstamo.

publicidad

Tácticas y tips

Si estás considerando refinanciar tu hipoteca, he aquí algunos consejos para considerar:

  • Cruza el umbral: algunas veces un pequeño monto de equity adicional puede hacer una gran diferencia en la tasa de interés que obtiene. Por lo tanto, si tienes el efectivo para aumentar el equity al 20%, podrás reducir considerablemente la tasa de interés.
  • Asegúrate la tasa: por más que pienses que las tasas van a caer más después, cierra un trato con una tasa más favorable inmediatamente. Como en otros mercados, las tasas hipotecarias están sujetas a fluctuaciones. Justo una semana después de que las tasas alcanzaron una baja récord de 4.91%, por ejemplo, subieron a 5.12%.
  • Sé cauteloso al estimar los costos: las leyes federales requiern que los prestatarios te den un presupuesto de buena fe sobre los costos de cierre en que vas a incurrir. Pero tus costos actuales, sobretodo cuando uno está desprevenido, podrían ser de cientos de dólares por encima de lo calculado, aún refinanciando. Una alternativa a este dolor de cabeza son los préstamos sin costos, donde los gastos de cierre se incluyen en el pago de los intereses. Aún así, de acuerdo a recientes estudios, los prestatarios que utilizan hipotecas sin costos ahorran más de $1,200 en promedio.
  • No te olvides del Gobierno: la Administración Federal de Viviendas (FHA) no otorga préstamos hipotecarios, pero sí los asegura. Actualmente la FHA respalda un cuarto de las hipotecas nuevas y refinanciadas. Muchos prestatarios comerciales insistirán en que es necesario el 20% de equity para refinanciar una hipoteca, pero con un préstamo asegurado por la FHA, puedes refinanciar un equity  tan pequeño como del 3.5%. Tu desventaja: tu tasa de interés puede ser algunas veces alta y tendrás que pagar por un seguro de hipoteca del FHA hasta que el equity de tu casa alcance el 22%, o hasta después de cinco años, lo que tome más tiempo.
publicidad


publicidad
Contenido Patrocinado
En alianza con:
publicidad
Unos 50 vehículos se vieron afectados en uno de estos accidentes, se reportaron unos tres accidentes de la misma magnitud en varias carreteras del país.
La policía de Berlín divulgó un video que muestra cómo una mujer es agredida en el subterráneo de la capital alemana. Las cámaras de seguridad de la estación Hermannstraße muestran a la joven de 26 años bajando las gradas cuando un sujeto se acerca y le da una patada en la espalda. La policía dice que aún se desconoce el motivo de la agresión. El atacante y las personas que lo acompañaban aún no han sido encontradas.
En la industria lechera de Wisconsin, en el cinturón oxidado de EEUU donde arrasó Donald Trump, más de la mitad de los trabajadores son inmigrantes y la mayoría de ellos no tienen documentos. Ningún ciudadano estadounidense se ofrece para el trabajo duro que ellos realizan.
Brian Latell, former chief analyst at the CIA, talks about his work tracking Fidel Castro and how the revolutionary leader placed agents in his classroom to spy on him.
Cómo el exdirigente cubano logró llevar a la gloria el béisbol de la isla y cómo no pudo evitar que todo se echara a perder por la huida de algunos de los mejores peloteros.
El vicepresidente electo dijo en una entrevista con la cadena ABC que hace años que el Pew Research Center encontró evidencia del voto fraudulento, mientras que el presentador George Stephanopoulos le rebatía sus argumentos.
La aeronave, de la compañía Pakistan International Airlines (PIA), realizaba el trayecto entre la ciudad de Chitral e Islamabad. Por el momento no se saben las causas del accidente, pero las autoridades informaron que no creen que haya sobrevivientes.
El general en retiro apareció en el segundo mitin de la ‘gira de agradecimiento’ del Donald Trump en Fayetteville, Carolina del Norte.
Además, Barack Obama defendió su legado contra el terrorismo y criticó las posturas de Donald Trump, también desechos marinos están afectando a más de 800 especies animales causando pérdidas de 13 mil millones de dólares en todas las costas del mundo.
La fundación Sandy Hook Promise realizó esta emotiva campaña donde una vez más alerta sobre uso de armas en las escuelas.
Según las autoridades, el cuerpo de la pequeña Yuliana Samboní mostraba signos de tortura y violación cuando fue encontrado.
La policía y un asesor del Ministerio de Justicia colombiano hacen efectiva la captura de Rafael Uribe Noguera en una clínica donde está internado el acusado de asesinar y violar a la niña de 7 años Yuliana Andrea Samboní. La casa donde fue hallado el cadáver de la menor es propiedad de la familia del sospechoso. Los agentes llegaron a ella siguiendo la pista de un vehículo que aparece en un video de seguridad.
Además, continúa aumentando el número de víctimas del incendio ocurrido en durante una fiesta en Oakland, California y también, Ben Carson fue nominado por Donald Trump para ocupar el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
La malinterpretación de una vieja entrevista a su director, Bernardo Bertolucci, generó una gran polémica y llevó a grandes medios a afirmar que Marlon Brando violó a Maria Schneider en la famosa escena de sexo de 'El último tango en París'.
La excandidata presidencial del Partido Verde anunció que le pidió a una corte federal de Pennsylvania un recuento de votos.
Alexander Schultz atravesó los 711 pies que separan la Torre Bancomer y el edificio Torre Reforma a unos 780 pies de altura.
Dictan cadena perpetua a Justin Ross Harris por el asesinato de su hijo
La víctima, de 22 meses de edad, murió en 2014 luego de que su padre lo dejara en un auto por múltiples horas.
Terrorismo
Atacante yihadista de París grabó el asesinato del policía y su pareja
El presidente francés François Hollande atribuyó el ataque a una "acción terrorista".
El "Mannequin Challenge" llegó a la Casa Blanca (y ni Michelle Obama pudo resistirse)
Los campeones de la NBA, los Cleveland Cavaliers, estuvieron de visita en la Casa Blanca y no podían dejar pasar la ocasión para ser tendencia. Tras ser recibidos por el presidente y su esposa decidieron hacer el popular "Mannequin Challenge".
¿Se atreverá? Kate del Castillo ya puede viajar a México sin miedo
Código Segura tiene todos los detalles de cómo va el proceso en contra de la actriz mexicana con respecto a la investigación de su encuentro con el narcotraficante 'El Chapo' Guzmán.
publicidad
Walter Gaitán: “El trabajo en conjunto de Tigres es su mayor virtud”
El exjugador de los Felinos analizó las fortalezas y las debilidades con las que llega el equipo de Ferretti a la final ante América. “Este es mejor equipo que el de mi época”, aseguró.
Nelson Haedo Valdez: “En Seattle somos un gran equipo y tenemos para ganar el titulo”
El delantero paraguayo está ansioso por ganar el titulo de la MLS y buscar sumar una copa más a su vitrina.
Blas Pérez se queda sin equipo luego de ser dejado en libertad por Vancouver Whitecaps
"El Super Ratón" había llegado este año al club canadiense, luego de pasar tres temporadas en el FC Dallas.
Futbolista herido de bala de goma en partido del ascenso en Argentina
Por fortuna, el futbolista salió de pie tras haber visitado un hospital para atenderse.
Fashion Gurús: Los Detectives de la Moda vs. Milennials ¿quién tiene la razón?
En los Premios Juventud más "retro" enfrentamos las opiniones de los expertos Milennials contra los expertos de la casa, ¿quién te gustó más?
El talento de Univision viajó en el tiempo en Premios Juventud 2016
Una vez más, nuestro talento brilló en la alfombra. ¿Quiénes te gustaron?
El show en fotos: Mira el Mega Reventón Retro de Premios Juventud 2016
Disfruta de una gran retrospectiva que celebra lo mejor de décadas pasadas junto a Pitbull, Gente de Zona, Enrique Iglesias, Chino & Nacho, Daddy Yankee, Prince Royce, CNCO, Magneto ¡y muchos más!
Premio Lo Nuestro 2016: Ganadores, alfombra, musicales, ¡todo el show!
Disfruta lo mejor de la 28va edición de Premio Lo Nuestro y no te pierdas todo lo que ocurrió durante las actuaciones estelares de tus artistas favoritos durante la ceremonia.