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Cuando las cuotas suben

Cuando las cuotas suben

Si tus cuotas de la hipotecas se volvieron imposibles de pagar, lee esta nota y decide qué es lo que te conviene pronto.

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Una ayuda para unos pocos

Una luz de esperanza surge para miles de personas que en estos días hacen números para evitar la pérdida de su casa. Un anuncio oficial y el rol de las consejerías de vivienda pueden hacer la diferencia entre ser o no ser más dueño.

El 31 de agosto, el presidente George W. Bush hizo público que la Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) ayudará a unas 240 mil familias a evitar la ejecución hipotecaria de sus casas mediante un respaldo que otorgará el gobierno a través de la FHA.

Bajo el plan 'FHA Secure', familias con un fuerte historial de crédito -que hayan estado haciendo pagos en forma oportuna, pero ahora son morosos- podrían calificar para refinanciamiento gracias a que la FHA respaldará sus hipotecas ante los bancos y otras entidades financieras, con un seguro que garantizará el pago de sus cuotas.

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"Muchas familias trabajadoras estadounidenses que pudieron hacer sus pagos hipotecarios bajo los términos seductores de préstamos riesgosos, pasan penurias ahora para cumplir con sus obligaciones debido a que su tasa de interés se ha duplicado o triplicado", resumió durante el lanzamiento de la iniciativa Alphonso Jackson, secretario del HUD.

A este grupo apunta el plan que se empezará a aplicar el 1 de enero de 2008.

La Administración Federal de Vivienda implementará además una primas de riesgo basadas en el historial de crédito del propietario: los que tengan mayor riesgo de falta de pago, pagarán una cuota de seguro mayor que los que tengan menos posibilidades de dejar de pagar.

Lo que todavía es un interrogante es si el 'FHA Secure' será útil para los hispanos ya que es crítico para aplicar al plan contar con un sólido historial de crédito.

Para calificar en el 'FHA Secure' los propietarios deberán cumplir con los siguientes requisitos:

  1. Haber pagado las cuotas a tiempo antes del ajuste de la hipoteca con intereses variables.
  2. Las tasas de interés deben ajustarse (cambiar de fijas a variables) entre junio 2005 y diciembre 2009.
  3. Tener un tres por ciento del préstamo en efectivo o haber acumulado un Equity.
  4. Demostrar una historia de empleo estable.
  5. Demostrar suficiente ingreso para hacer los pagos de la hipoteca y el seguro.
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Educarse, informarse y ser realista

De todas formas, en estos momentos refinanciar puede ser una solución, a pesar de que los estándares de calificación subieron y el valor de las casas ha permanecido estable o ha bajado notoriamente en ciertas áreas.

Y justamente refinanciar es el verbo que están a punto de conjugar Benito Solís y su esposa Ema, salvadoreños que viven en una casa de dos cuartos y un enorme jardín en College Park, en Maryland.

"Compramos hace dos años, pero pensábamos que las cuotas eran fijas y que no iban a aumentar a lo largo del crédito. Pero nos alarmamos cuando comenzamos a recibir 'billes' más caros". Lo que no sabían Benito y Ema es que estaban pagando mucho menos de lo que correspondía de acuerdo al costo de la prima y de los intereses. "No queremos perder nuestra casa, trabajamos duro para tenerla", afirman.

Erick Gutiérrez, de Latino Economic Development Corporation, organismo comunitario dedicado a la consejería de vivienda, y autorizado por el HUD, asegura que familias como la de Benito y Ema son protagonistas involuntarias de una crisis que durará entre tres y cuatro años. Y que, como indica el HUD, si no se llega al default, recibir consejo y asesoramiento legal será el camino adecuado para refinanciar con éxito.

¿Por qué? Porque esta vez, muchas personas deberán tomar las riendas del proceso e informarse hasta sobre la más pequeña de las letras, ya que los prestamistas y los bancos están pidiendo más ingresos y son más estrictos con los requerimientos para solicitar un refinanciamiento.

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El Gobierno, por su parte, trata de evitar préstamos predatorios como el Estated Income, que no requería la comprobación de los datos del solicitante, y que sirvió para que se enriquecieran prestamistas inescrupulosos y miles pusieran sus viviendas en riesgo de muerte.

"Lo primero que hay que hacer es una tasación", apunta Janis Bowdler, analista experto en políticas de vivienda del Consejo Nacional La Raza (NCLR). "Es importante saber el precio de la casa y el  Equity. Y en el caso de refinanciar, antes de decidirse por un préstamo, hay que buscar diferentes opciones".

Bowdler insiste en que hay que guiarse por la intuición y tener cuidado con los prestamistas que tratan de sacar ventaja de la gente que está en una situación desesperante. La información, asegura la experta, es clave para no caer en una estafa inmobiliaria. Como una luz de esperanza, pone énfasis en que hay distintas opciones de préstamos para aquellos que se ven forzados a refinanciar o a revisar sus hipotecas.

"Si no se puede pagar la casa a tiempo, hay que contactar inmediatamente al prestamista porque muchos, si es que hay términos poco claros en el contrato, están modificando el interés sin refinanciar", enfatiza Lez Trujillo, directora de consejería de la Asociación de Organizaciones Comunitarias para la Reforma Ahora (ACORN, por sus siglas en inglés).

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Para los dueños de casas devaluadas

Para los propietarios a los que la casa se les ha devaluado y el préstamo es mayor que el valor de la propiedad, la opción del short sale es una alternativa. De esta forma pueden vender la vivienda a un precio menor que el del préstamo, sin arruinar su historial crediticio.

"Lo más importante es negociar con el banco para no tener que pagar la diferencia que queda entre el crédito adquirido y el valor de venta de la casa", agrega Gutiérrez.

En el caso de obtener un préstamo o refinanciación, el titular tiene tres días para arrepentirse. En ese lapso, puede recurrir a un abogado para analizar los términos del contrato. Y en el caso de que no sea conveniente, se puede rechazar el préstamo.

Los tres analistas insisten en que el mejor camino, antes de refinanciar, es recurrir a una consejería, en donde tal vez por primera vez en mucho tiempo, te sentirás seguro. Allí, como hicieron Benito y Ema, encontrarás la orientación necesaria para analizar tu situación particular y, luego del "diagnóstico de caso", te aconsejarán sobre la refinanciación y el tipo de préstamo más conveniente.

Para informes y asesoría gratuita, puedes contactar a:

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