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El problema de los desalojos se ha agudizado desde la crisis hipotecaria de 2008. Aquí, una familia siendo desalojada en Colorado.

Estas son las ciudades donde es más posible sufrir un desalojo

Estas son las ciudades donde es más posible sufrir un desalojo

Un nuevo informe intenta estimar con más exactitud el alcance del problema del desalojo en Estados Unidos.

El problema de los desalojos se ha agudizado desde la crisis hipotecaria...
El problema de los desalojos se ha agudizado desde la crisis hipotecaria de 2008. Aquí, una familia siendo desalojada en Colorado.

Medir la magnitud del problema del desalojo en Estados Unidos ha sido un reto, ya que los datos simplemente no están disponibles. Aunque la Oficina del Censo de Estados Unidos prometió comenzar a medir más diligentemente los desalojos en 2017, todavía no existe una base de datos federal nacional. Los registros a nivel de ciudad miden los desalojos formales, pero son difíciles de acceder, y no captan las instancias no registradas de traslados forzados (igualmente dañinos).

Un nuevo informe del sitio de bienes raíces Apartament List intenta estimar con más precisión el alcance de la población en riesgo de desalojo, basándose en datos de sus 8 millones de usuarios, además de 41,000 respuestas a encuestas sobre seguridad del alquiler. Descubrieron que el alcance del desalojo es amplio y creciente: uno de cada cinco inquilinos recientemente tuvo problemas o no pudo pagar el alquiler, y 3.7 millones de inquilinos en todo el país han sufrido un desalojo en sus vidas como inquilinos.

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Además de determinar la frecuencia (y las amenazas) de desalojos, Apartament List intentó cuantificar los igualmente insidiosos casos de desalojo informal y la nociva naturaleza de la inseguridad del alquiler mensual. La encuesta pregunta si, al menos en uno de los últimos tres meses, un inquilino no ha podido pagar el alquiler en su totalidad. Los que respondieron "sí" no necesariamente fueron obligados a abandonar su vivienda por los tribunales, pero sí enfrentan graves consecuencias. " Si tu alquiler representa una carga excesiva para tu familia, y estás teniendo dificultades para hacer ese pago cada mes, eso va a llevarte a recortar otros gastos esenciales como alimentos, salud y transporte", dice el autor del informe, Chris Salviati.

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Las amenazas de desalojo pueden también obligar a los inquilinos a desalojar voluntariamente, para evitar afectar su historial crediticio. Eso lleva a la gente a casas de familiares o a las calles. Según los datos recopilados en Milwaukee por Matthew Desmond, autor del libro Evicted, galardonado con el Premio Pulitzer 2016, más de uno de cada ocho inquilinos en esa ciudad sufrió un traslado forzado entre 2009 y 2011. Sólo un 24% de ellos se debieron a desalojos formales. Otro 48% fueron casos informales donde los propietarios les ofrecieron dinero a los inquilinos para que desalojaran, quitaron las puertas de sus bisagras o los propios ocupantes se levantaron y se fueron. El informe de Apartament List reveló que el número de encuestados que habían sido amenazados con ser desalojados el año pasado fue más del doble del número de los que efectivamente habían sido desalojados de sus anteriores residencias.

(Apartment List)

¿Quién está en riesgo?

Como sucede con muchas cuestiones jurídicas que afectan a los inquilinos de bajos ingresos, el problema discrimina por raza: las familias afroestadounidenses tienen más probabilidades de estar en riesgo de desalojo: el año pasado, un 11.9% de las familias de raza negra enfrentaron una amenaza de desalojo, en comparación con un 5.4% de las blancas.

Aunque el informe publicado no incluye un desglose por sexos, Salviati dice que las mujeres están en una ligera desventaja: un 4.9% de las mujeres y un 4.5% de los hombres habían sido amenazados con desalojos durante el último año.

La educación también importa. "Los segmentos menos educados de la población tienen más probabilidades de enfrentar desalojos", dice Salviati. Aquellos que sólo tenían un título de educación secundaria fueron dos veces más propensos a ser amenazados con el desalojo que aquéllos que tenían algún título universitario. "Esas comparaciones se ponen incluso un poco más sombrías si miras los desgloses más granulares, cuando analizas a aquellos que ni siquiera se graduaron de la escuela secundaria [15%] contra aquéllos con postgrado [3%]".

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Pero si se controla el logro educativo, aun así las familias de raza negra corren mayor riesgo. "Incluso analizando los hogares que tienen un título universitario de cuatro años, encontramos que un 6% de las familias negras enfrentan el desalojo contra sólo un 3% de las familias blancas. Esa tasa es el doble", dice Salviati. "Y ese mismo detalle se mantiene en todos los niveles del logro educativo".

Las familias asiáticas tienen menos probabilidades de enfrentar el desalojo, un aspecto que también se mantiene cuando se controla la educación.


Quizás la conclusión más cruel es que las familias con niños son las más vulnerables de todas: casi el doble de familias con niños reportó dificultades para pagar el alquiler dentro de los últimos tres meses en comparación con las familias sin niños. Los padres solteros con niños enfrentan las tasas más altas de desalojo, de un 30.1%, pero las parejas casadas con hijos no se quedan muy atrás, con una tasa de un 27.2%.

"Eso apunta a la cuestión de la forma en que muchas familias se ven agobiadas por los costos del cuidado de niños", dice Salviati. "Hay un gran número de niños pequeños que sufren desalojo y eso tiene graves consecuencias en su desarrollo". La investigación ha vinculado las frecuentes mudanzas y desalojos a un menor desempeño educativo, aumento de incidentes de problemas conductuales, y la mala salud de los niños; así como la depresión en las madres.

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Dónde suceden los desalojos

Se podría pensar que en las ciudades con los mayores costos de vivienda —localidades costeras como San Francisco, San José, Boston y la Ciudad de Nueva York— es donde se desaloja la mayor cantidad de residentes. Pero los peores son los lugares con bajos ingresos promedio y altos índices de ejecución hipotecaria, como Memphis, Phoenix y Atlanta. Muchas de las ciudades cuyos residentes sufren las mayores tasas de desalojo y de inseguridad del alquiler se concentran en el Sur y Centro-Oeste de EEUU.

Áreas metropolitanas con mayores tasas de desalojo
El sur y el centro-oeste del país son las zonas más afectadas por este tipo de práctica.
Área MetropolitanaTasa de desalojo (2015-2017)Tasa de pobreza (2016)Tasa de ejecución hipotecaria (2007-2008)
Memphis, TN6.1%19.4%5.1%
Phoenix, AZ5.9%15.0%5.9%
Atlanta, GA5.7%13.1%5.1%
Indianápolis, IN5.6%13.3%6.0%
Dallas, TX5.6%12.7%3.3%
Las Vegas, NV5.5%14.2%9.2%
Louisville, KY5.3%12.7%4.6%
Houston, TX5.0%14.8%4.0%
Virginia Beach, VA4.9%11.4%3.4%
Cincinnati, OH4.8%12.6%5.4%
FUENTE: AL Renter Survey, Censo | UNIVISION

La encuesta encontró una correlación negativa entre los ingresos promedio y las tasas de desalojo, lo que implica que los costos de vivienda asequible importan menos que las oportunidades de trabajo o la prosperidad general a nivel de ciudad. "Cuando se habla de un mercado como el de San Francisco, el mercado del alquiler es supercompetitivo y las tasas de vacantes son bajas, por lo que los propietarios tienen mucha más prudencia en cuanto a elegir a quién le van a alquilar un apartamento", dice Salviati. "A alguien que tiene más dificultades para pagar el alquiler, probablemente le será difícil penetrar en ese mercado en primer lugar".

Sin embargo, estas tendencias resaltan la limitación inherente del estudio de Apartment List: sólo examina las ciudades desde el nivel metropolitano. "Si analizamos los resultados sobre una base geográfica más granular, en una ciudad como San Francisco va a haber ciertas áreas dentro del núcleo urbano con tasas mucho más altas de desalojo", dice Salviati. "Pero dado que analizamos toda el área metropolitana, eso se promedia con todos los suburbios ricos, donde los desalojos son bastante raros".

Áreas metropolitanas con menores tasas de desalojo
California, por lejos, lleva la delantera.
Área MetropolitanaTasa de desalojo (2015-2017)Ingreso promedio (2016)Crecimiento del alquiler (2006-2016)
San José, CA1.2% $110,040 69.0%
San Francisco, CA1.6% $96,677 49.0%
San Diego, CA1.9% $70,824 33.0%
Los Ángeles, CA1.9% $65,950 35.0%
Boston, MA2.0% $82,380 29.8%
Portland, OR2.0% $68,676 53.0%
Nueva York, NY2.2% $71,897 37.7%
Pittsburgh, PA2.2% $56,063 31.7%
Seattle, WA 2.3% $78,612 55.9%
Nueva Orleans, LA2.4% $48,804 16.4%
FUENTE: AL Renter Survey, Censo | UNIVISION

Las ciudades con fuertes leyes de protección del inquilino —como las políticas locales de control de rentas y ordenanzas de desalojo de ‘causa legítima’ que sólo les permiten a los propietarios desalojar inquilinos por motivos razonables y predefinidos— también tenían menores tasas de desalojo. Estas protecciones existen en muchas ciudades de California y en Seattle, donde las tasas rondan alrededor de un 1% a un 2%. Más allá de implementar este tipo de leyes, dice Salviati, las ciudades pueden combatir el desalojo mediante la aprobación de regulaciones de zonificación incluyentes y el aumento de la oferta de vivienda, estimulando la producción de unidades asequibles.

¿Están en aumento los desalojos? Sin dudas eso parece. Al analizar los datos de Apartament List desde 2015, Salviati observa un pequeño aumento en las tasas de expulsión, de un 2.5% en 2015 a un 3% en 2017. Otro sitio Web inmobiliario, Redfin, anteriormente estimó que 2.7 millones de personas sufrieron desalojos en 2015.

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Cada nuevo desalojo comienza otro ciclo peligroso: sufrir uno pone a los residentes en peligro de sufrir otro. Apartament List encontró que aquellos que fueron desalojados de su anterior residencia tienen dos veces más probabilidades de haber incumplido un pago de alquiler en los últimos tres meses, en comparación con aquellos que no fueron previamente desalojados. Como escribió Desmond, el autor de Evicted, "el desalojo es una causa, no sólo una condición, de la pobreza".

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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