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El programa de visas que buscaba ayudar a vecindarios necesitados y terminó favoreciendo a los millonarios

El programa de visas que buscaba ayudar a vecindarios necesitados y terminó favoreciendo a los millonarios

El EB-5 permite a extranjeros obtener autorizaciones para vivir en EEUU a cambio de grandes inversiones. Supuestamente, debía favorecer zonas en dificultades, pero su ejecución se ha hecho en barrios como Beverly Hills y zonas caras de Manhattan.

Susan Montgomery/chaphot/Lightboxx/Shutterstock/Zak Bickel/The Atlantic

Ya para mediados de la década de los 2020, el proyecto Hudson Yards habrá cambiado totalmente a la ciudad de Nueva York. Dieciséis rascacielos —uno más alto que el Empire State Building— abarcarán a más de 17 millones pies cuadrados de nuevos espacios residenciales, comerciales y minoristas. El megaproyecto también incluirá dos futuras estrellas arquitectónicas en el West Side de Manhattan: un logrado recinto para las artes escénicas llamado Culture Shed —diseñado por los ases Diller Scofidio + Renfro—, junto con Vessel de Thomas Heatherwick, un altísimo pabellón-panal escalonado.

Con un costo total de 25,000 millones de dólares, el nuevo corazón de Nueva York quizás sea el proyecto más grande de bienes raíces en la historia estadounidense. Hudson Yards también es un hito por otra razón: esta ciudad dentro de una ciudad probablemente sea el beneficiario más grande del programa migratorio EB-5 del país. Related es el promotor inmobiliario de Hudson Yards y recaudó más de 600 millones de dólares en su primera fase mediante el EB-5 Immigrant Investor Program (Programa EB-5 para Inversionistas Inmigrantes), el cual esencialmente permite a los inversionistas extranjeros a canjear capital por visas. La segunda fase tiene otros 600 millones de dólares como meta.

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He aquí cómo funciona EB-5: se les permite a los extranjeros que inviertan entre 500,000 y un millón de dólares en proyectos que crean empleos basados en EEUU que soliciten el estatus de residente permanente para ellos y sus familias. Los solicitantes de visas pueden invertir la cantidad inferior si financian proyectos en áreas rurales o en áreas con apuros económicos. La idea detrás de programa es estimular la creación de empleos en lugares que urgentemente necesitan la inversión.

Obviamente, nadie considera a Hudson Yards una área ‘en apuros’: el precio medio de un condominio al norte de la calle 20 cerca de High Line es seis millones de dólares. Y, sin embargo, la zona tuvo derecho de participar en el programa como ‘área desfavorecida’.

Tres caminos diferentes para el financiamiento EB-5: Hudson Yards en Manhattan (arriba); el complejo Hardesty Renaissance en Kansas City, Misuri (abajo a la izquierda); y la planta empacadora Ultra Green en Devils Lake, Dakota del Norte (abajo a la derecha). Uno de lujo, uno urbano, uno rural (Related/CityLab; Asian Americans for Equality/CityLab; North Dakota/Minnesota EB-5 Regional Center/CityLab).

¿Cómo rayos un programa diseñado para atraer desarrollo económico tan necesitado a vecindarios desinvertidos terminó pagando por rascacielos en la nueva zona más deslumbrante de Manhattan? Esa es una pregunta que están empezando a hacer algunos miembros del Congreso. A estas alturas, la EB-5 parece como una acción al estilo de Robin Hood, pero a la inversa. Los promotores inmobiliarios en distritos ricos aprovechan el desempleo en los más pobres para liberar capital extranjero que se había destinado para áreas pobres. Los extranjeros ricos obtienen visas, los promotores obtienen dinero y ciudades obtienen torres de lujo que sólo la elite global puede costear. A nivel cívico, hay algo de todo esto que es simplemente inapropiado.

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Pero quizás se interrumpan los esfuerzos recientes por parte de legisladores de reformar el modelo: a lo mejor el presidente Donald Trump —cuyas empresas familiares han usado el capital EB-5— prefiera mantener el status quo. Hace poco Trump prestó su nombre a una torre en Jersey City construida con financiamiento de EB-5 (y construida por Jared Kushner, su yerno y consigiliere). Bloomberg Politics sacó a luz un video promocional solicitando inversionistas para el proyecto Trump Bay Street que llevaba subtítulos en chino y con la cortina musical de Los Soprano, porque sí. Otra presentación de ventas diferente que fue dirigida hacia inversionistas chinos —en este caso para un hotel que quizás se construya en Austin— también es de la marca Trump. Y Trump Hotels ahora está planeando una gran expansión para su cartera estadounidense. El sueño quizás sea construir hoteles y obligar a China a pagarlos. Gracias a EB-5, ese sueño podría hacerse realidad.

Públicamente el presidente Trump quizás pugne con China y emita órdenes ejecutivas prohibiendo refugiados, pero con el EB-5 quizás haya encontrado el tipo de programa migratorio que pueda apoyar, el tipo que sirve para canalizar el aprieto de comunidades más pobres en fondos para promotores inmobiliarios de lujo.


La razón por la que el ‘dinero por visa’ no está funcionando

El Congreso creó el programa EB-5 como parte de la Ley de Inmigración de 1990, la norma que categoriza el estatus de visa de residente permanente según el empleo. Por ejemplo, la categoría EB-2 asegura la migración de extranjeros con títulos avanzados o habilidades únicas; EB-3 provee visas para sectores con escaseces laborales; y así sucesivamente. Bajo la ley, EB-5 podría considerarse una clase de visas para empresarios: inmigrantes dispuestos a invertir un millón de dólares en un proyecto que crea por lo menos diez trabajos estadounidenses.

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Luego está el segundo camino de un menor umbral para la inversión EB-5. Los solicitantes de visa pueden tener derecho a recibirla con una inversión de 500,000 dólares si la inversión se hace en un área geográfica específica llamada un targeted employment área (área designada de empleo o TEA por sus siglas en ingles). Los TEA se diseñaron con dos tipos de lugares en mente: áreas rurales y áreas urbanas en aprietos. La ley establece requerimientos para las primeras (áreas que se encuentran fuera de un área estadística metropolitana) y las últimas (áreas con u 150% del promedio en cuanto al desempleo). Pero los legisladores no definieron qué se considera un ‘área’, es decir, cuánta geografía se puede incorporar en la línea divisoria de un solo proyecto de bienes raíces con fines se conseguir fondos de EB-5.

En 1992 el Congreso inició un programa piloto de centros regionales para tratar de estimular interés en la inversión EB-5. Los centros regionales pueden ser sociedades públicas o privadas. Se pueden considerar guardias que guían tanto a promotores domésticos como a los inversionistas extranjeros por el proceso. La ley aflojó de manera adicional al requisito de empleos: proyectos asociados con los centros regionales podría tener derecho bajo los TEA (el camino más fácil de invertir 500,000 dólares), incluso si crearan los empleos indirectamente (como trabajos de construcción, por ejemplo).

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Durante más de una década, ni el EB-5 ni los centros regionales eran programas muy solventes que digamos. Ya para 2007 sólo había unos 16 centros regionales operando a lo largo del país, uno por cada año de la existencia del programa, según el Proyecto Brookings-Rockefeller sobre la Innovación Metropolitana y Estatal.
Y entonces se desplomó el sistema financiero global.


El reporte Brookings-Rockefeller muestra la explosión nacional de estos ‘centros regionales’ durante la Gran Recesión. Esa tendencia sólo ha continuado a lo largo de la recuperación. En total, los Servicios de Ciudadanía e Inmigración de Estados Unidos o USCIS por sus siglas en inglés —la agencia que supervisa tanto el EB-5 y los centros regionales— ha aprobado más de 865 centros, con locales operando en todos los 50 estados y en el Distrito de Columbia.

Esos centros regionales ayudaron a los promotores inmobiliarios a encontrar el financiamiento cuando era difícil conseguir crédito. Por tanto, áreas con altos niveles de desarrollo e inmigración ostentan la concentración más densa de centros regionales: Houston, Nueva York, las costas de la Florida, el sur de California. Alguna vez desconocido, el EB-5 ahora ha surgido como una opción convencional de financiamiento en estos lugares y en otros.

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“Normalmente los créditos fiscales como los relacionados a vivienda para personas de bajos ingresos son comparables; es decir, tienen una relación entre el costo del proyecto y el componente de asequibilidad”, dice Dekonti Mends-Cole, director de políticas para el Center for Community Progress (Centro para el Progreso Comunitario). “EB-5 aparece como una fuente de financiamiento para salvar distancias, si es que se usara para proyectos asequibles”.

Pero el programa de efectivo para estatus migratorio ha distado mucho de ser un factor transformador de la vida en EEUU pobre o rural. En cambio, mayormente ha beneficiado las áreas más ricas. Los estados tenían mucha flexibilidad bajo la ley de 1990 para definir los TEA. Los promotores de proyectos de lujo —con mucha libertad de los estados— han resultado ser adeptos en capturar inversiones extranjeras, específicamente de China, mientras supuestamente traían empleos a zonas de alto desempleo.

Pero en muchos casos esto pasa de formas algo artificiales: se unen secciones censales adyacentes para así crear la impresión de que un área está en aprietos económicos. Este tipo de manipulación ha sido impulsada por promotores inmobiliarios en Nueva York y ha hecho que el desempleo en Harlem justifique los rascacielos en Midtown.

Cómo se usa la manipulación para tener éxito con el EB-5

Dado que hay dos niveles de inversión para visas —un millón o bien medio millón— lógicamente los solicitantes para visas han tratado de conseguir la opción menos costosa. Los inversionistas extranjeros pueden vivir dondequiera con sus visas, por lo que los factores controlantes de sus inversiones son costo y riesgo (los chinos, quienes a menudo buscan visas para que sus hijos reciban una educación estadounidense, conforman más o menos un 90% de los inversionistas EB-5). El proceso para definir los TEA —bajo el cual los promotores o los centros regionales tienen derecho al nivel menor— es lo que guía el flujo de capital extranjero.

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Los diferentes estados definen a los TEA de maneras diferentes y establecen diferentes normas en cuanto a la cantidad de secciones censales que se pueden manipular para hacerlas formar parte de un área más grande de impacto económico. Algunos estados tienen estatutos que limitan la cantidad de secciones y otros dejan el cálculo del límite a la discreción de las autoridades estatales relevantes.

El método de California de calcular los TEA es más transparente que el de la mayoría de estados. La Oficina para el Desarrollo Empresarial y Económico limita la cantidad de los TEA que se pueden manipular a 12 secciones. Hay cierta justificación para este enfoque. Después de todo, no es como si cada empleo de construcción o en tiendas que se crea mediante un proyecto se dará automáticamente a una persona viviendo en justo la misma sección censal individual que el proyecto en cuestión. La mayoría de los trabajos se darán a trabajadores que viven más o menos cerca.

California ofrece una herramienta de mapeo para ayudar a los promotores inmobiliarios potenciales a presentar una solicitud de consideración como TEA. Bajo las circunstancias correctas, un promotor (o un centro regional) puede tener derecho a un proyecto financiado por el EB-5 en un vecindario rico que se clasifica como TEA al jugar a la rayuela con las secciones censales de la ciudad. Siempre y cuando que el TEA en cuestión junte suficientes comunidades para lograr un total del objetivo necesario de desempleo —es decir, un 150% del nivel de desempleo nacional— entonces no importa si el proyecto se construirá en Beverly Hills, por ejemplo.

Una de dos posibles TEA que le daría el derecho a financiamiento mediante EB-5 al Waldorf-Astoria Beverly Hills (Kriston Capps/Mark Byrnes/CityLab).

La manipulación muestra cómo el Waldorf-Astoria Beverly Hills —ubicada cerca de la intersección de los bulevares Wilshire y Santa Mónica— tuvo derecho a financiamiento EB-5 en enero 2016. El mapa de arriba reconstruye uno de dos posibles TEA cuyo nivel total de desempleo llegaría a más de un 150% del índice nacional de desempleo en 2014. La sección censal 90210, donde se está construyendo el hotel, tenía una tasa de desempleo de un 1.3% en el momento en que el promotor solicitó el EB-5. Sin embargo, el TEA manipulado cumplió con el umbral objetivo mucho más alto de 9.3%. De tal modo el Waldorf-Astoria Beverly Hills recibió 150 millones de dólares en financiamiento EB-5, lo cual proveyó visas para hasta 300 inversionistas y sus familias.

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En Nueva York la responsabilidad de definir TEA le corresponde a Empire State Development, la agencia de desarrollo económico para el gobierno estatal de Nueva York. A diferencia de California, no hay límite de la cantidad de secciones censales que se pueden manipular para justificar el financiamiento EB-5 para un proyecto. Edward Kowalewski es el director de programas de inversión internacional para Empire State Development y dice que la agencia determina si un proyecto cumple con un umbral de TEA basado sólo en su domicilio.

“Obviamente, si las secciones censales abarcaran desde el centro de Manhattan a Albany, eso estiraría los límites de la racionalidad, pero varias secciones censales adyacentes aún tendrían derecho [al financiamiento EB-5]”, dice Kowalewski. “Tratamos de usar buen criterio. ¿Alguien montará un tren o un autobús para llegar a un sitio laboral particular?”.

Los promotores de Manhattan no tienen que ir tan lejos como Albany para aumentar sus cifras de desempleo. Les es suficiente ir hacia el norte de la calle 96. Gary Friedland —un académico en residencia para el Centro Stern de Investigaciones del Financiamiento de Bienes Raíces— señala el TEA que le dio el derecho a 1 Park Lane, un rascacielos que queda en la Hilera de los Billonarios. Este obtuvo unos 200 millones de dólares en financiamiento EB-5 (cabe notar que la recaudación de capital EB-5 para 1 Park Lane eventualmente fue suspendida, ya que el proyecto quedó enmarañado en una investigación extensa sobre fondos malversados de Malasia).

El TEA de 1 Park Lane, un rascacielos altísimo en la Hilera de los Billonarios de Nueva York, se extiende por el Parque Central hasta East Harlem (NYU Stern Center for Real Estate Finance Research/Mark Byrnes/CityLab).

Aunque el rascacielos está ubicado en una de las cuadras más caras de Manhattan al pie del Parque Central, el TEA se extiende por Central Park hasta East Harlem donde la vivienda social Carver Houses provee el aumento de desempleo que le da el derecho de EB-5 al proyecto. Por lo tanto, en vez de requerir inversiones de un millón de dólares, 1 Park Lane tenía derecho al nivel de inversión de medio millón, una opción más atractiva para inversionistas extranjeros. Sin embargo, la distancia económica entre la Hilera de los Billonarios y los Carver Houses es mucho más grande de lo que sugiere el TEA.

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De manera parecida, el TEA para Hudson Yards —probablemente el proyecto de bienes raíces de mayor octanaje en la historia estadounidense— serpentea por el Parque Central y abarca varias secciones censales de alto desempleo, entre ellas unas cuantas en East Harlem que están dominada por complejos de vivienda pública. Este mapa muestra las secciones usadas por Hudson Yards en 2016 para tener derecho a recibir su segunda ronda de financiamiento, según registros obtenidos bajo un pedido de acorde con la Ley de Libertad de Información.

Las secciones censales utilizadas por Hudson Yards para tener derecho como TEA para su segunda ronda de financiamiento EB-5 en 2016. Las urbanizaciones de vivienda pública a lo largo de la ruta lo ayudaron a llegar al total necesario de desempleo para tener derecho a un umbral menor de inversión (Mark Byrnes/CityLab).

El proceso para delimitar estas preocupaciones geográficas puede ser arbitrario y hasta equivocado. Una carta diferente obtenida bajo un pedido de registros públicos —en este caso de Empire State Development en 2012— identificó a cuatro secciones censales dentro del Condado de Nueva York para designar a Hudson Yards como un TEA (24, 99, 317.02, y 319). La sección censal 99 contiene Hudson Yards; la sección censal 24, la cual se encuentra en el Lower East Side, no es contigua. Las otras dos secciones censales ni siquiera están ubicadas en el condado de Nueva York: están en Crown Heights en Brooklyn, el cual pertenece a Kings County.

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Manhattan no es la única área que canaliza cientos de millones en capital destinadas para áreas en aprietos a proyectos opulentos. El Century Plaza Hotel en Los Ángeles ha recaudado 450 millones de dólares en financiamiento EB-5. Lo mismo aplica en el caso del Skyrise Miami (258 millones de dólares en EB-5), The Wharf en Washington DC (115 millones de dólares) y la renovación del Brooklyn Public Library en Brooklyn Heights (110 millones de dólares). Todas fueron proyectos lucrativos y todos fueron estimulados por el capital recaudado mediante visas. Y entonces está el mayor de todos: Resorts World Las Vegas, un complejo de un megaresort y un casino que ha recaudado un asombroso total de 999 millones de dólares en financiamiento EB-5 para financier hacia su costo total de 4,000 millones de dólares.

La mitad de las veces el argumento de que estos proyectos afectarán a las áreas de bajo empleo es una exageración. Tal como muestra un estudio del la Oficina de Rendición de Cuentas de EEUU, un 97% de los solicitantes de visa optaron por invertir en un TEA al nivel de 500,000 dólares para áreas en aprietos o rurales. Más de un 90% de los TEA para proyectos aprobados para recibir financiamiento EB-5 combinaron secciones censales. De este conjunto manipulado, un cuarto combinó entre 11 a 100 áreas y un 12% reunió a más de 100 secciones censales.

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Es por eso que algunos miembros de Congreso han decidido que se debe reformar el sistema del EB-5. Quieren realinear el programa con su propósito legislativo original y hacerlo más sencillo o eliminar el proceso de manipulación.

Otras personas que critican al programa dicen que EEUU no debe estar distribuyendo 10,000 visas al año a los extranjeros simplemente porque tienen suficiente dinero para cortar un cheque, sin importar dónde termina la inversión. Acusaciones de fraude, abuso y hasta de penetración potencial por servicios extranjeros de inteligencia apoyan el argumento de que se debe arreglar al EB-5 o eliminarlo por completo. El Servicio de Inmigración y Ciudadanía ha recibido fuertes críticas tanto del Congreso como del Departamento de Seguridad Nacional.

Hace unas semanas el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de Estados Unidos propuso varios cambios de reglas para parcialmente responder a las críticas. La nueva dispensación aumentaría la inversión mínima de EB-5 de un millón a 1.8 millones de dólares para proyectos normales; y de 500,000 a 1.35 millones de dólares para proyectos TEA. La regla también limitaría la manipulación: para los proyectos urbanos, el TEA se limitaría a la sección censal en donde cae un proyecto y las secciones contiguas “en que el nuevo proyecto comercial principalmente está haciendo negocios”. Ya los estados no definirían a los TEA. Todavía falta bastante tiempo hasta que el cambio de reglas se vuelva permanente: el período de comentarios públicos se cierra el 11 de abril.

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Cómo el EB-5 podría ayudar a los lugares rurales y empobrecidos

Para ver el tipo de problema que el EB-5 originalmente fue diseñado para solucionar, veamos el Hardesty Federal Complex. Una vez la sede del Almacén del Intendente Militar de Kansas City, este grupo enormes almacenes federales en un área industrial abandonada de 18 acres quedaba adyacente a la vía férrea del Terminal de Kansas City y generalmente ha estado vacante desde 2002.

Sin embargo, donde Hardesty se asoma hoy día, pronto la Universidad Estatal del Noroeste de Misuri ofrecerá a sus estudiantes la oportunidad de conseguir un título en Agricultura Urbana. De hecho, será el primer programa académico del país de licenciatura en Agricultura Urbana y está orientando la reubicación del departamento de ciencias agrícolas de la universidad —la cual tiene su sede en Maryville— a Kansas City.

El nuevo campus universitario servirá de ancla para un proyecto ambicioso que ahora incluye una escuela culinaria, un espacio comercial para minoristas, siete acres de cultivo agrícola en techos y un centro alimenticio: una variada selección de programación en un área que ha sido descrito como un desierto alimenticio por Scott Wagner, alcalde provisional de Kansas City.

Una representación del proyecto Hardesty Renaissance, donde la Universidad Estatal del Noroeste de Misuri tendrá su nuevo programa de licenciatura en Agricultura Urbana (Asian Americans for Equality/CityLab).

Asian Americans for Equality (Asiático-Americanos para la Igualdad o AAFE por sus siglas en inglés) es una organización sin fines de lucro con sede en Nueva York y cerró el trato para el sitio Hardesty en noviembre 2011. Hardesty Renaissance será el cuarto proyecto de desarrollo asumido por AAFE y el grupo tiene pensado usar el financiamiento EB-5 para llevarlo a cabo.

“Mediante el financiamiento EB-5, en esta comunidad obrera de bajos ingresos en el noreste histórico de Kansas City, ahora podemos adelantar el desarrollo a una nueva universidad, el centro alimenticio, espacio comercial para pequeños negocios y granjas en techos, por supuesto con la meta de crear empleos”, dice Ernesto Vigoreaux, ejecutivo principal de desarrollo para AAFE.

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Por sí solo el sitio Hardesty se puede considerar un TEA como una sola sección censal con la oportunidad de inversión a nivel de 500,000 dólares. Sucede igual en los casos de tres otros proyectos de desarrollo en que está involucrado AAFE, todos los cuales están en Nueva York. Uno es un supermercado en los Far Rockaways para reemplazar a una tienda de comestibles destruida por el ciclón Sandy; otro es One Flushing, un complejo de vivienda asequible diseñado según los principios del feng shui en Queens; y el último es un llamativo centro de emprendedores diseñado por la empresa Leong y también ubicado en Flushing.

Según explica Vigoreaux, el financiamiento bajo EB-5 es “simplemente intencionado para ayudar a otras [corporaciones de desarrollo comunitario] con financiamiento de puente que quizás necesiten… Realmente tenemos pensado usar este vehículo de financiamiento para su propósito original, el cual es canalizar o pasar inversiones en acciones por parte de extranjeros en comunidades en apuro”.

Vigoreaux dice que el financiamiento es necesario para adquirir propiedades que cada vez son más difíciles de conseguir en el mercado privado. Cada vez más, los alquileres para una urbanización de vivienda sin fines de lucro no pueden cubrir los costos de adquisición para un sitio o bien el pago de la deuda que se asocia con la compra. “Es lo que nos hizo participar en EB-5 en primer lugar”, dice. “Hubo un tiempo en que las propiedades se regalaban a las corporaciones para desarrollo comunitario por un dólar”.

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Alexandra Loveless —directora del Centro Regional EB-5 de Dakota del Norte/Minnesota en Grand Forks, Dakota del Norte— dice que ella quiere ver reformas para hacer que el programa funcione como siempre fue intencionado. El centro regional que ella administra es parte de la Alianza Rural EB-5, una afiliación interestatal de centros regionales luchando por canalizar capital extranjero hacia las partes rurales de EEUU. Sólo un 3% de los solicitantes por EB-5 optan por invertir en oportunidades rurales, según indican la Oficina de Rendición de Cuentas de EEUU.

“Definitivamente hay algunos problemas en cuanto a las maneras en que actualmente se están clasificando los TEA de desempleo que permite que la mayoría de la inversión va a áreas que realmente son mucho más acaudaladas de lo que parecen”, dice Loveless.

Los proyectos Rurales de EB-5 se ven muy diferentes de los que están en Kansas City o California. Por ejemplo, el centro regional de North Dakota patrocinó la construcción de una planta de etanol, así como un proyecto de exploración de petróleo y gas. Loveless dice que el financiamiento EB-5 ha sido particularmente importante para los recursos naturales. Después de que los precios de la gasolina se desplomaron en 2009 (y volvieron a bajar en 2014), los bancos apretaron las líneas de crédito extendidas a las compañías de petróleo. Entonces el EB-5 ofreció un tipo de financiamiento de puente en un momento en que los bancos tenían poca confianza en proyectos petroleros domésticos.

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Loveless señala un proyecto particular que hubiera sido imposible sin las inversiones extranjeras. En 2014 una empresa llamada Ultra Green Packaging —con sede en Plymouth, Minnesota— abrió una instalación de fabricación en Devils Lake, Dakota del Norte. La empresa convierte la paja de trigo (un derivado agrícola abundante) en embalaje biodegradable para alimentos. Usando fondos EB-5, Ultra Green abrió una planta que prometió unos 300 empleos ecológicos en un pueblo de lago con una población de un poco más de 7,000 personas.

Al final la planta no se dio. Cerró sólo un año después, tal como reportó el periódico local Devils Lake Journal [http://www.devilslakejournal.com/news/20160107/ultra-green-who-cleans-up-mess]. En sus huellas dejó montones de paja de trigo descomponiéndose y 40 empleados antiguos frustrados. Sin embargo, para los extranjeros que invirtieron en el proyecto, fue un éxito: Loveless dice que todos recibieron la residencia condicional (el primer paso en el proceso de visas). Y la planta misma quizá termine siendo una victoria para Devils Lake. Bio Fiber —una empresa diferente— acaba de firmar un contrato de arrendamiento para las instalaciones de la fábrica anterior. Promete traer empleos ecológicos que convertirán el estiércol de vacas en macetas para flores y materiales estructurales.

La inversión en comunidades rurales bajo EB-5 funciona de la misma forma en que funciona en cualquier otro lugar. Un empleado en el centro regional en Dakota del Norte trabaja con una agencia en China para atraer a inversionistas. En otros casos, el centro colabora con agencias de migración en China. Sin embargo, atraer inversiones en una planta que fabrica cestas biodegradables para Chipotle es un poco más difícil que atraer inversiones para un hotel con un nombre de marca global como Trump (una de las páginas home de Related tiene una foto llamativa de Hudson Yards y una línea de chat en vivo sobre EB-5).

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“Es tan difícil competir en igualdad de condiciones con Nueva York, Los Ángeles o Miami”, dice Loveless. “Si les preguntas [a inversionistas chinos] si preferirían invertir en un proyecto en la Ciudad de Nueva York o en Bismarck, Dakota del Norte, te diría: ‘No sé lo que es Bismarck, Dakota del Norte. Cuéntame sobre la Ciudad de Nueva York’. Lo entiendo. Sólo hace falta una razón para que ellos quieran saber de Dakota del Norte”.


El EB-5 puede funcionar mejor para Dakota del Norte (y para China, también)

Una historia de la parte rural de Vermont dominó los titulares en Burlington el año pasado. En Jay —un pueblito de Vermont en el Northeast Kingdom del estado, con una población de un poco más de 500 personas— los promotores construyeron un complejo extendido de resort que obtuvo inversionistas extranjeros por más de 200 millones de dólares mediante el programa de efectivo por estatus migratorio.

Donde un hace una década había un solo hotel para esquiadores, Bill Stenger y Ariel Quiros construyeron el Jay Peak Resort, un refugio glorioso con hoteles, un parque acuático y un centro de convenciones. Usaron el financiamiento del EB-5. El proyecto fue profundamente insostenible. Al final, el Jay Peak Resort provocó la ira de la Comisión de Bolsas y Valores (SEC por sus siglas en ingles). Una foto que salió en abril 2016 de la investigación de la SEC muestra una tabla que enseña cómo Stenger y Quiros desviaron el flujo de capital extranjero mediante varias entidades para realizar su fantasía. El gráfico parecía un plato de espaguetis. Los inversionistas de Jay Peak hasta tenían pensado construir un campus de biotecnología —en Vermont rural— con la ayuda de China.

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Jay Peak es el escándalo más grande en la historia del programa de inmigración EB-5, pero no es un caso aislado. Los que solicitan visas son inversionistas sumamente vulnerables: tienden a ser poco sofisticados en cuanto a las leyes de bienes raíces de EEUU y se centran más en obtener las visas que en maximizar su retorno. Además, —tal como explican Friedland y Jeanne Calderón en un reporte para el Stern Center— en tratos de EB-5, a menudo el promotor inmobiliario actúa como prestamista y solicitante de préstamo, estableciendo términos para el préstamo que tanto genera y recibe.

“El fraude que se ha descubierto hasta la fecha abarca todas las partes del país”, escriben Friedland y Calderón.

El parque acuático interior de Jay Peak Resort —construido con financiamiento EB-5— fue el objeto de una investigación por la SEC (Lisa Rathke/AP/CityLab).

Casos notorios de fraude relacionados con EB-5 le han dado bastantes municiones a los oponentes del programa, particularmente los que están en contra de la inmigración. El Center for Immigration Studies —el cual es descrito por el Southern Poverty Law Center como el “think tank principal del movimiento antiinmigrante” y cuyo fundador es un nacionalista blanco prominente— ha comprometido recursos abundantes para rastrear supuestos ejemplos de fraude dentro del programa.

Ya se están preparando ciertas reformas necesarias para el programa EB-5. Después del escándalo Jay Peak, Bob Goodlatte (presidente del Comité Judicial de la Cámara de Representantes) y John Conyers (miembro de más alto rango del mismo) agregaron un requisito sobre la transparencia de cuentas a H.R. 5592, una propuesta de ley de EB-5 que también reforma el proceso de manipulación. Y, bajo la administración Obama, los Servicios de Ciudadanía e Inmigración de EEUU emitieron sus propios cambios tentativos de las reglas para dificultar las manipulaciones. Se están discutiendo más cambios. Por ejemplo, el reporte Brookings-Rockefeller sobre EB-5 recomienda que el Departamento de Comercio de EEUU desempeñe papel aparte de supervisión para garantizar datos estandarizados y monitoreo del programa.

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Sin embargo, no existe un consenso sobre lo que el EB-5 debe hacer, exactamente. Durante mucho tiempo los senadores Chuck Grassley y Patrick Leahy han argumento que el programa EB-5 tiene tantos defectos profundos que si no se puede reformar, se debe eliminar. Hace poco el senador Grassley y la senadora Diane Feinstein hasta propusieron una ley que desactivara el programa EB-5 y que redistribuyera sus visas a otras categorías de visa basadas en el empleo. Por otra parte, Chuck Schumer —líder de la minoría de demócratas en el Senado que ha visto los beneficios de EB-5 en Manhattan— apoya apretar la seguridad pero aparte de eso sigue siendo un firme defensor del programa.

Estaba programado que el Congreso fuera a reevaluar el programa antes de que su autorización se venciera en septiembre 2015. En cambio, la legislatura postergó la reevaluación y renovó la esencia del programa varias veces bajo la resolución presupuestaria continua (más recientemente en diciembre 2016). Durante esta primavera, el Congreso tendrá la oportunidad de reformar EB-5. Pero aún está por verse la postura que tomará la administración Trump en cuanto al asunto (la Casa Blanca no respondió a pedidos de comentarios sobre este reportaje).

“Nos llaman bastante regularmente sobre proyectos, pero no podemos aceptar nada hasta que veamos una autorización a largo plazo, por lo que estuve tan decepcionada cuando hubo otra extensión más de cuatro meses y medio”, dice Loveless. “Creo que muchos de los centros regionales y promotores en el mercado EB-5 realmente se sienten iguales. Hay tanta incertidumbre que es sumamente difícil tratar de estructurar un proyecto ahora”.

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Cambiar efectivo por visas despierta preguntas sobre inmigración, desarrollo, desigualdad e identidad nacional. Es un negocio enorme: en 2016, la inversión extranjera directa china en EEUU fue más de 45,000 millones de dólares, tres veces la cantidad de 2015. Y las transacciones de bienes raíces (impulsadas por EB-5) lideraron todas las demás categorías. Si es que se conservará E-5 —una pregunta que requiere bastante meditación— he aquí algunas maneras en que el Congreso podría reformar el programa.


N° 1: poner límites a la manipulación o eliminarla por completo

Hudson Yards siempre se iba a construir, ya sea con financiamiento de visas o no. El propósito de solicitar capital extranjero debe ser que este financiamiento vaya adonde más se necesite y donde es más difícil conseguirlo: lugares como Harlem o Kansas City o la parte rural de Dakota del Norte, no Beverly Hills o el High Line.

Distinguir a comunidades urbanas en aprietos de comunidades urbanas prósperas puede ser una tarea difícil. Entre las reformas al respecto que está considerando el Congreso está tomar en cuenta el nivel de pobreza y el ingreso medio del área junto con el nivel de desempleo (el cual ha bajado según la mayoría de las medidas). Bajo ciertos supuestos, estas categorías en realidad podrían hacer que sea más fácil designar a un TEA incluso en partes de Manhattan, dado que el desempleo está bajando a nivel nacional pero la desigualdad de ingresos allá es particularmente aguda.

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La ley H.R. 5992 del Congreso 114 deja al criterio del Departamento de Seguridad Nacional la definición de lo que se considera un TEA urbano o bien un “área de inversión urbana de prioridad”. Limitar la cantidad de secciones que se pueden manipular fue la solución a la que llegó la administración Obama (quizás demasiado tarde). Sin embargo, hay otros enfoques, tal como una estrategia de ‘conglomerados’ que pondera todas las secciones adyacentes de un proyecto para calcular un promedio de desempleo. Un enfoque de ‘buen vecino’ evaluaría una sección de un proyecto basado en el índice de desempleo, el índice de pobreza o ingreso medio del área de una sola sección censal adyacente. Friedland y Calderón ofrece un árbol de decisión como una manera de evaluar a un proyecto.

Limitar las manipulaciones, adoptar nuevos criterios o utilizar diferentes datos podría ayudar a evitar que el capital EB-5 fluya hacia arriba a los proyectos de lujo (si ese incluso es el objetivo). Normas más estrictas —entre ellas la regla propuesta por los Servicios de Ciudadanía e Inmigración— no necesariamente desviarán esos fondos a East Los Ángeles, el sudeste de Washington u otras áreas que se lo merecen. Pero es más probable que el financiamiento termine donde se necesita si no está acumulándose en los lugares de lujo.


N° 2: dirigir el flujo de inversiones con reservas de visas y visas apartadas

El programa EB-5 es sumamente popular con los chinos. Los Servicios de Ciudadanía e Inmigración tienen un enorme atraso con las peticiones de visa, el cual ha sido empeorado por una avalancha de solicitudes ante el vencimiento original del programa. Renovar el EB-5 sólo significará agregar a esa cantidad, a no ser que el Congreso piense estratégicamente sobre donde debe priorizar la inversión. Permitir que los solicitantes que concuerdan en invertir en áreas rurales o en aprietos vayan al frente de la cola quizás pueda crear una senda rápida para inversiones dirigidas hacia estos lugares necesitados.

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Específicamente, las visas apartadas podrían estimular la inversión rural, ya que las áreas rurales son más fáciles de definir que las áreas urbanas en aprietos. Priorizar proyectos que tienen derecho a EB-5 basados en una sola sección censal también podría orientar al capital en la dirección correcta. Y el Congreso podría dirigir la inversión extranjera hacia proyectos que benefician al público —entre ellos transporte público e infraestructura— al reservar visas para estas categorías.

Vigoreaux hasta sugiere que se las visas se distribuyan a regiones enteras para así alentar más inversión EB-5 en lugares donde está rezagada. Específicamente habla del Medio Oeste. También sugiere una reservación de visas para proyectos de empresas sin fines de lucro o proyectos impulsados por la comunidad que buscan inversión extranjera: una provisión para los que hacen el bien.

“Estamos esperando que el incremento en la confianza de inversionistas que podrán ver que, si bien no son [proyectos] tan atractivos como un hotel Hilton o un estado de béisbol o fútbol americano, la sociedad con el gobierno y el aspecto del sentido de misión de proyecto asegurará que el proyecto será construido y completado”, dice Vigoreaux.

N

° 3

: Subir los límites para la inversión mínima

La extraordinaria cantidad de solicitantes de visas de China sugiere que los inversionistas estarían dispuestos a pagar más por la oportunidad. Propuestas legislativas incluyen subir el nivel más bajo a 800,000 dólares y el nivel superior a 1.2 millones de dólares, mientras que le regla provisional del Servicio de Ciudadanía e Inmigración sube los niveles aún más.

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N° 4:

Se puede subir el límite anual en visas

Subir las cantidades mínimas invertidas es una forma de abordar la disparidad entre oferta y demanda. La otra forma de abordar el lado de la oferta es incrementar la cantidad de visas disponibles. El Congreso podría elevar el límite en su distribución anual de 10,000 visas mediante EB-5, quizás al permitir que 10,000 familias reciban visas en lugar de contar a cónyuges e hijos individualmente como parte de total.

Reparar el EB-5 conllevará contestar algunas preguntas fundamentales acerca del tipo de país que Estados Unidos quiere ser. Por la parte de la Casa Blanca, el presidente Trump tiene una oportunidad de hacer una de tres cosas: puede tomar acción para hacer que la visa del inversionista funcione para esta base económicamente ansiosa de comunidades urbanas y rurales. Puede asegurar que siga funcionando para su grupo, los promotores inmobiliarios que EB-5 ha mejor servido. O puede desaprobar el programa por completo.

Para los que están más cercanos a EB-5, por lo menos en las regiones rurales y rincones en apuros donde el apoyo para Trump fue más fuerte durante la elección de 2016, la respuesta es sencilla. “Creo que todos en los EB-5 estarían muy contentos con niveles incrementados [de inmigración] por encima de 10,000 visas”, dice Loveless. “Sólo pienso que ahora no hay un apetito para eso dentro del Congreso”.

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Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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