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El proyecto de Hudson Yards, en Manhattan, fue justificado por el valor que agregaría.

El transporte público no siempre incrementa el valor de los terrenos

El transporte público no siempre incrementa el valor de los terrenos

Las ciudades suelen aprovechar el potencial valor de la tierra para pagar para nueva infraestructura. Sin embargo, nuevas investigaciones dicen esa ecuación podría tener un serio error.

El proyecto de Hudson Yards, en Manhattan, fue justificado por el valor...
El proyecto de Hudson Yards, en Manhattan, fue justificado por el valor que agregaría.

En la planificación urbana, la lógica resulta bastante consistente: al construir una estación de transporte rápido los valores del terreno deben de aumentar.

Se supone esto porque el transporte público rápido en trenes y autobuses provee todo tipo de beneficios: reducción de costos, tiempo y estrés para los pasajeros; aire más limpio; y vecindarios más caminables. Todo esto se puede traducir en dólares y considerarse al calcular los valores de las propiedades. Las ciudades pueden “capturar” este “ aumento en valores de terreno” para poder pagar proyectos de infraestructura de transportes.

Por ejemplo, pueden generar un impuesto especial en ciertas construcciones que se proyecta que se beneficiarán más del acceso expandido al transporte público. Se trata de un mecanismo básico de financiamiento que está detrás de muchos megaproyectos recientes en todo el país, entre ellos los Hudson Yards en la ciudad de Nueva York. El aumento en el valor de terrenos también resulta una información importante para desarrolladores inmobiliarios potenciales, quienes van a considerar cierto terreno con mayor interés cuando cerca del mismo se construirá una nueva estación de tren.

Coeficientes de valores de muestra para viviendas unifamiliares determin...
Coeficientes de valores de muestra para viviendas unifamiliares determinadas por múltiples estudios de ciudades y modos a lo largo de los EE.UU.

Pero un profundo estudio publicado en Transport Reviews revela que los métodos comunes para evaluar el impacto del transporte público en los valores de los terrenos dejan mucho que desear. Los autores del estudio —Christopher D. Higgins y Pavlos S. Kanaroglou, ambos estudiosos del transporte y del análisis espacial en la Universidad McMaster— revisaron 130 análisis a lo largo de 60 estudios completados en Norteamérica durante los últimos cuarenta años. Encontraron diferencias significativas en cambios en el valor de la tierra a lo largo de modos de transporte, ciudades y hasta en vecindarios dentro de la misma ciudad. Así lo describen:

Muchas veces se argumenta que, por lo general, el transporte público rápido ha producido un impacto de alrededor del 10% [en el aumento en el valor de la tierra] para casas cerca de las estaciones, con los valores más altos observados en el caso de trenes elevados y trenes que llevan pasajeros de los suburbios a ciudades en comparación con tranvías y transporte rápido en autobuses.

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(…) Varios sistemas de trenes elevados, por ejemplo, demuestran altas tasas de aumento, algunos con efectos de sus desventajas [entre ellas ruido, vibraciones, contaminación ambiental o crimen] cerca de una estación. Sin embargo, los resultados de algunos estudios de trenes elevados son insignificativos, nimios o hasta negativos, y a veces hay diferencias muy marcadas entre estudios realizados en la misma ciudad.

Por supuesto, hay diferencias de alto nivel entre ciudades y sistemas de transporte público que impactan la forma en que se valora la tierra a lo largo del tiempo y en diferentes lugares. Pero Higgins y Kanaroglou también creen que hay dos problemas fundamentales con la forma en que estos estudios fueron diseñados.

La cercanía no siempre mejora el “acceso”

“Muchas de estas investigaciones empiezan con la suposición de que el valor de la tierra aumenta a medida que se acerca a una estación de transporte rápido o a medida que el transporte se vuelve más ‘accesible”, Higgins explica a CityLab. Pero la cercanía no necesariamente equivale al acceso. “Para que el transporte público rápido ofrezca un beneficio que se tome en cuenta al tasar el valor de la tierra, necesita ser una opción competitiva y útil en comparación con otros modos de transporte”, dice Higgins.

Por ejemplo, si un vecindario ya cuenta con acceso conveniente a un sistema de carreteras o bien con opciones ciclistas o para peatones, una maravillosa y nueva línea de transporte quizás no dé como resultado mayor “accesibilidad”. “Por otra parte, factores como la congestión de trafico, costos de combustible, cantidad de estacionamiento y precios de peaje pueden cambiar la atracción que tiene el transporte publico en comparación con otros modos de transporte”, escriben los autores en su estudio. En vecindarios lejanos y congestionados de tráfico indudablemente una estación de transporte público puede aumentar en el valor de la tierra. Pero si la gente sigue con sus autos porque estos resultan más fáciles y convenientes, entonces el transporte publico no necesariamente se traducirá en valores de la tierra más altos.

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Eliminar el “transporte” del desarrollo orientado hacia el transporte

Los autores encontraron otro problema con usar la cercanía al transporte público como un factor causante del aumento en el valor de la tierra. Muchos de los investigadores que supusieron que existía esta relación directa no tomaron en cuenta otros factores relacionados con el transporte público que afectan al valor de la tierra: específicamente, el desarrollo orientado hacia el transporte público y las políticas que lo alientan.

Por ejemplo, leyes de urbanismo que permiten construcciones de uso mixto (comercial o residencial), espacios abiertos y públicos, vecindarios ricos en comodidades y el diseño de calles orientado hacia los peatones. Todos estos factores impactan de manera positiva el valor de la tierra. Cuando los modelos pasan por alto estos factores, presentan un cuadro incompleto de los valores de tierra proyectados en una zona. Y lo que es peor aún, escriben los autores, los investigadores pueden equivocadamente señalar estos factores como pruebas empíricas de los beneficios de la accesibilidad.

Índices de valores de la tierra en diferentes estaciones a lo largo del...
Índices de valores de la tierra en diferentes estaciones a lo largo del sistema de trenes de la ciudad de Buffalo.

Por ejemplo, un análisis realizado en 2007 del sistema de trenes ligeros de Buffalo argumentó que éste “ofrece poco impacto en la accesibilidad regional”, a pesar de los altos niveles de servicio que se ofrecieron mediante una ruta legal de túnel. Pero el estudio aún encontró diferencias marcadas en los cambios al valor de la tierra alrededor de estaciones individuales, tal como muestra la tabla de arriba. Según escriben Higgins y Kanaroglou:

Los autores insinúan que factores tales como el crimen quizás sean responsables de los efectos negativos no observados, mientras que los efectos positivos quizás surjan de “otros factores que influyen en los valores de propiedad de manera positiva”. ¿Cuáles son esos factores? ¿No podría ser que las diferencias en [el desarrollo orientado hacia el transporte público], tales como un ambiente construido más atractivo o comodidades locales, sean responsables de algunos de [los] coeficientes de aumento que se observaron a lo largo de estaciones?

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Al controlar por otras variables que son propias de sus contextos quizás se hubieran revelado más beneficios generales en todas las estaciones de trenes ligeros de Buffalo, escriben los autores. Para corregir a los errores del pasado, los autores instan a los investigadores y a los planificadores a descartar la cercanía al transporte público como un factor causante del valor de la tierra y a ser más cuidadosos al tratar de sacar conclusiones con respecto a los efectos del transporte y el desarrollo orientado hacia el mismo.

Se trata de detalles minuciosos, sin duda, pero deben de importarles a los que piensan profundamente sobre la relación entre el transporte y el uso de los terrenos. También debe de importarles a los que desean demostrar los beneficios mayores de un proyecto de transporte público o a quienes quieren aprovechar valores futuros de la tierra para cubrir el costo de una nueva línea de tren. Hoy día las ciudades están operando bajo muchas restricciones fiscales, por lo que esos tipos de sistemas de financiamiento se les están volviendo cada vez más atractivos. Si así es como las ciudades quieren pagar por nueva infraestructura, tienen que realmente entender el valor de la última.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.

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